Rekenvoorbeelden Hypotheken

U wilt een huis kopen en zoekt op het internet naar informatie. U vindt verschillende hypotheekvormen met verschillende rentes. U kunt verschillende berekenen automatisch laten doen, maar u wilt weten hoe het nu precies zit. Wat zijn de verschillen in de hypotheekvormen, welke hypotheek past het beste bij mij en zijn er rekenvoorbeelden?

Lenen en Lineair Aflossen

Een van de hypotheekvormen die u kunt afsluiten bij de hypotheekverstrekkers of is de lineaire hypotheek. Bij afsluiten van een lineaire hypotheek spreekt u met de geldverstrekker af dat u gedurende een bepaalde looptijd jaarlijks een vast bedrag aflost op de lening. Naar mate de looptijd vordert wordt de lening kleiner en neemt de hoogte van de rente af. In het begin betaalt u de hoofdprijs en dat kan interessant zijn als u nog volop aan het werk bent en met uw totale inkomen in een hoge belastingschaal valt. Hoe meer belasting u betaalt, hoe meer de fiscus meebetaalt aan de rente.

Rekenvoorbeeld
U gaat bijvoorbeeld een lening aan voor €300.000 en betaalt daar 5% rente op jaarbasis over. De looptijd van de lening is dertig jaar, u lost per maand €1000 af. De eerste maand betaalt u 1/12e van 5% over €300.000, de volgende maand 1/12e van 5% over €299.000 en zo verder. In het eerste jaar betaalt u dan totaal aan rente €17.726 en €12.000 aan aflossing. Bij een belastingtarief van 52% krijgt u van die rente €9.218 terug. Per saldo betaalt u zelf in het eerste jaar inclusief aflossing €20.508.

Bij een belastingtarief van 42% heeft u een belastingvoordeel van €7.445 en is uw eigen last iets hoger, namelijk €22.281.

Doordat u aflost op de lening wordt de rentelast navenant kleiner. In het laatste jaar van de hypotheekovereenkomst betaalt u naast de aflossing nog slechts €326 rente. Het belastingvoordeel bedraagt dan €170 (52% van €326). De totale uitgave inclusief aflossing is dan €12.156.

Annuïteitenhypotheek

Een tweede soort lening die u bij kunt afsluiten is een lening waarbij u aflost in de annuïteitenhypotheek: gedurende de looptijd van de lening betaalt u elke maand exact hetzelfde bedrag. Het dekt deels de aflossing en deels de rente. In de eerste jaren is de rentegedeelte hoger, maar naarmate de maanden verstrijken lost u ook af. De verhouding tussen aflossing en rente in het vaste maandbedrag verandert. De rente daalt.

Rekenvoorbeeld
Opnieuw de hypotheek van €300.000 met een looptijd van dertig jaar en een rentepercentage van 5%. Vast staat dat de maandelijkse annuïteit €1.932,56 is. In het eerste jaar betaalt u €17.879 aan rente. Zit u in een belastingschijf van 52%, dan is uw belastingvoordeel €9.297. Jaarlijks betaalt u voor uw hypotheek €23.190,72 (12 x het maandbedrag). Na aftrek van uw belastingvoordeel blijkt u dus zelf €13.893,72 te betalen. Dat is aanzienlijk minder dan bij de lineaire aflossing.

Rekent u dertig jaar door, dan betaalt u in het laatste jaar echter veel meer dan bij de lineaire aflossing. De totale uitgave blijft de hele periode gelijk en is dus nog steeds bruto €23.190,72. Het rentedeel in dat jaar bedraagt nog slechts €616. De fiscus neemt hiervan 52% - dus €321 - voor zijn rekening. Uw totale nettolast is €22.869,72.

In beide situaties is de lening na het verlopen van de termijn geheel voldaan en uw huis dus vrij van hypotheek.

Aflossingvrije hypotheken

Een populaire hypotheekvorm die u kunt afsluiten is de aflossingsvrije lening. U leent een bedrag en betaalt alleen rente. Aan het einde van de looptijd moet u de lening volledig en in één keer aflossen.

Rekenvoorbeeld
Het 'voordeel' van deze lening is dat u alleen rente betaalt en daarover de volle looptijd belastingvoordeel van geniet. Bij een lening van €300.000 tegen 5% rente met een looptijd van dertig jaar betaal u ieder jaar €15.000 rente. Die uitgave is volledig aftrekbaar. Ieder jaar betaalt de belasting €7.800 mee bij een belastingtarief van 52%.

Vergelijking tot dusver

Een vergelijking van alle tot nu toe genoemde hypotheekvormen, die u kunt afsluiten, levert een aardig plaatje op. U betaalt in dertig jaar €450.000, waarvan de fiscus €234.000 meebetaald. Uw huis kost u per saldo €216.000.

Bij een maandelijkse gelijke aflossing van €1000 en verder dezelfde voorwaarden betaalt u dertig jaar lang €270.780, waarvan de fiscus €140.506 meebetaalt. Per saldo is uw uitgave €129.974.

Bij een annuïteitenlening met hetzelfde kapitaal en dezelfde rente en looptijd is de maandelijkse annuïteit €1932,56. Gedurende 30 jaar betaalt u aan rente €335.720, waarvan de fiscus €174.574 meebetaalt. Per saldo betaal jij zelf €161.146.

Bij een aflossingsvrije hypotheek is het belastingvoordeel het hoogst, maar u betaalt wel de hoofdprijs in de loop der jaren. Bovendien moet u na dertig jaar nog steeds uw huis afbetalen. Als u wijs bent, spaart u dit bedrag gedurende de looptijd. Binnen de aflossingsvrije hypotheken heeft u diverse keuzes om dit te doen.