Hoeveel overwaarde heeft mijn huis

Wat is mijn huis waard en wat is de overwaarde van mijn woning? Wie zijn huis gaat verkopen, wil ook een mooie verkoopprijs krijgen met een mooie overwaarde. Niemand wil met een restschuld blijven zitten. De overwaarde benutten voor een extra hypotheek kan ook. Maar hoe kunt u berekenen of uw huis voldoende overwaarde heeft en moet u over de overwaarde nog belasting betalen?

Overwaarde en executiewaarde van een pand berekenen

De overwaarde van een woning is wat anders dan de executiewaarde van een woning. De executiewaarde is namelijk de waarde die u zou kunnen krijgen bij een gedwongen verkoop. Op een veiling van huizen kan de prijs flink tegen vallen, omdat de bieders weten dat u bent gedwongen door uw bank om uw huis te verkopen. In het algemeen stellen banken de executiewaarde gelijk aan 80% van de vrije verkoopwaarde bij een bestaande woning. Bij een nieuwbouwwoning speelt het eventuele meerwerk nog een rol. De executiewaarde is dan gelijk aan 90% van de koopsom plus het meerwerk. Deze rekenregel hanteren banken ook om te bepalen hoeveel hypotheek op een huis verstrekt kan worden. U krijgt als maximale hypotheek dan een tophypotheek ter grootte van 100 tot 110% van de executiewaarde.

Hoeveel overwaarde heeft mijn huis, de berekening van de overwaarde

Om de overwaarde te berekenen kunt u beter anders te werk gaan. U moet namelijk eerst een goede indruk hebben van de verkoopwaarde van uw huis als u die zonder hypotheek en zonder verhuur zou willen verkopen. Die waarde kunt u het beste laten vaststellen door een taxateur die u meteen ook de executiewaarde zal aangeven. Maar u hoeft niet alleen op de taxateur te vertrouwen. U kunt ook zelf voorwerk verrichten en als u de waarde van de taxateur te laag vindt met hem daarover in gesprek gaan.

WOZ waarde als maatstaf

U krijgt elk voorjaar een gratis taxatie van de waarde in uw brievenbus via de beschikking WOZ van de gemeente. Daarin staat hoeveel de gemeente uw huis waard acht. Bovendien heeft de gemeente daarbij een klein taxatierapport opgesteld met een aantal referentiewoningen. De taxatie en enkele woningen uit de buurt geven al vast een eerste indruk.

Funda en de vraagprijs van woningen

Op de huizensite Funda kunt u eenvoudig zien wat de waarde van de woningen bij u in de buurt is. Ook hier geldt dat het vraagprijzen zijn en niet de verkoopprijzen, maar zo kunt u toch eenvoudig een vergelijkend warenonderzoek doen en een goed idee krijgen van de waarde van uw woning.

Vraag de waarde van uw huis aan een makelaar

U kunt uw huis laten taxeren, maar ook een bezoek brengen aan een makelaar. Vraag hem wat volgens hem een realistische prijs is en waarom. Misschien kunt met wat eenvoudige verbeteringen aan het huis de waarde nog extra verhogen.

Het Kadaster geeft direct inzicht in de overwaarde

De instantie die weet wat de betaalde prijzen voor woningen zijn, is het Kadaster. U kunt bij het Kadaster voor een paar euro de waarde van enkele huizen uit de buurt opvragen. Zo weet u precies wat de laatste kopers voor hun woning betaald hebben.

Altijd zorgen voor overwaarde

De bank zal niet meer hypotheek verschaffen dan een bepaald percentage van de executiewaarde van de woning. Zo is er altijd overwaarde, omdat de waarde van uw huis hoger is dan de hypotheek die erop rust. Als u al een hypotheek hebt, zijn er een paar mogelijkheden:

• De bank is conservatief en rekent wederom met de executiewaarde. Als de woning minder waard is geworden, kan dat ertoe leiden dat er inmiddels sprake is van een onderwaarde. De bank kan u dan bij het verlengen van de hypotheek verplichten om geld bij te storten.
• De bank kijkt naar de economische verkoopwaarde. Op basis van de taxatie wordt zo duidelijk of er achteraf te veel hypotheek is verschaft. Als er overwaarde is kan er nog meer hypotheek worden verleend.
• De bank kijkt naar de WOZ waarde. De WOZ waarde is door de vertraging van een jaar in een opgaande markt vaak conservatiever dan de economische waarde en in een neergaande markt vaak pessimistischer. Als de WOZ niet te veel uit de pas loopt bij de andere schattingen van de bank, kan een bank op grond van de WOZ-schatting een WOZ hypotheek verlenen.

Restschuld bij verkoop

Met deze kennis kunt u ook bepalen wat de kans is dat u bij verkoop met een restschuld blijft zitten. Voor wie al vele jaren terug een eigen woning heeft gekocht is die kans niet erg groot, omdat er vele jaren zijn geweest met prijsstijgingen. Anders is het voor wie een tophypotheek heeft genomen en al binnen een jaar wil verkopen. De huidige markt is immers moeilijk. Een geluk is de recente verlaging van de overdrachtsbelasting naar 2%. Van dit voordeel kunt u nog een jaar gebruik van maken.

Belasting betalen over de overwaarde

De belastingdienst heeft voor zichzelf al uitgemaakt wat de juiste definitie van overwaarde is. De belastingdienst gaat immers uit van de WOZ-waarde van uw woning. Deze waarde minus de hypotheek is de overwaarde van uw woning. Gelukkig hoeft u over deze overwaarde geen aparte belasting te betalen. Ook niet als u uw huis met overwaarde verkoopt. Helaas werkt de WOZ waarde wel door in de hoogte van het eigenwoningforfait dat u moet betalen. Als u niet een nieuw huis koopt, komt de verkoopopbrengst later wel terug in box 3 van de inkomstenbelasting.

Slot

U betaalt geen aparte belasting over de overwaarde van uw woning. Toch is de overwaarde belangrijk als u een nieuwe of een hogere hypotheek wilt afsluiten. Banken zijn conservatief bij de waardebepaling, dat is bekend. Laat dus een taxateur komen voor een taxatierapport en ga zelf op onderzoek uit om te zien of ook de taxateur niet te conservatief is.