Hogere hypotheek 2012 met extra hypotheekrenteaftrek

Wie denkt dat hij in 2012 alle hypotheekrente van fiscaal kan aftrekken en terugkrijgen van de belastingdienst, vergist zich, maar het is altijd nog meer dan bij een nieuwe hypotheek 2013. Een hogere hypotheek of extra hypotheek betekent niet altijd ook een hogere hypotheekrenteaftrek. Dat hangt van de eigenwoningschuld af. Een hypotheek aflossen, verhuizen naar een andere koopwoning, de WOZ-waarde en een restschuld zijn vaak de spelbrekers. Wie een kleine hypotheek heeft, doet er meestal goed aan om zijn hypotheek af te lossen.

Wat is de eigen woningschuld in 2012?

De eigenwoningschuld is de maximaal aftrekbare hoogte van de hypotheek voor de eigen woning en bestaat uit de volgende onderdelen:

• De aankoopsom van de eigen woning woning inclusief de aankoopkosten en de meegefinancierde financieringskosten;
• Kosten verbetering of onderhoud van uw woning;
• Eventuele afkoop van de rechten van erfpacht, opstal of beklemming.

Van dit maximale bedrag gaat dan nog af:

• De eigenwoningreserve, kortweg overwaarde, van de verkoop van een huis.
• Bij een kind ook de eventuele schenking door een ouder aan een kind voor de aankoop van een eigen woning.

Hypotheekrenteaftrek 2011 en 2012

In 2011 zijn er geen aanvullende maatregelen getroffen om de hypotheekrenteaftrek te beperken. Gunstig is ook dat de hypotheekrente 2012 zich rustig ontwikkelt.

Hypotheekrenteaftrek 2013

Er tekent zich een meerderheid in de Kamer af voor beperking van de hypotheekrenteaftrek voor nieuwe hypotheken in 2013. Wie al een hypotheek heeft afgesloten in 2012 of eerder behoudt wel de totale aftrek.

Hogere hypotheek of extra hypotheek afsluiten

Vaak denken kopers van een huis dat de hypotheekrente op een hypotheek van de eigen woning altijd volledig en ook nog eens maximaal aftrekbaar is. Het tegendeel is waar. Er zijn allerlei belemmeringen voor een hogere hypotheekrenteaftrek en de belastingdienst houdt dit allemaal goed in de gaten. Ik noem u een aantal voorbeelden die ik hierna toelicht:

• U hebt spijt van de maandelijkse aflossing van uw hypotheek;
• U koopt een ander huis;
• De WOZ waarde van uw huis stijgt;
• U wilt een restschuld financieren.

Aflossen van de hypotheek in 2012

Meestal mag u van de bank 10% van de hypotheek extra boetevrij en dus zonder boeterente aflossen. Vele hypotheken hebben bovendien een maandelijkse aflossing ingebouwd, zoals bij de annuiteitenhypotheek. Vanaf augustus 2011 wordt dit zelfs in belangrijke mate verplicht. Dat betekent dat ook de aftrek van hypotheekrente afneemt. Wie van deze afnemende hypotheekrente spijt krijgt, kan een extra hypotheek nemen om leuke dingen mee te doen. In dat geval is de hypotheekrente niet fiscaal aftrekbaar en leidt de hogere hypotheek niet tot meer belastingaftrek. Dat wordt anders als u met het geld uw huis gaat verbouwen. U hebt dan zes maanden de tijd om klip en klaar aan te tonen dat u een lening of hypotheek ook daadwerkelijk bent aangegaan ten behoeve van uw huis. Dan is de rente over de gedane uitgaven fiscaal alsnog aftrekbaar als hypotheekrente.

Een ander huis kopen

Stel u verkoopt uw koophuis voor 350.000 euro en u had op dat huis een hypotheek van 150.000 euro. Uw huis heeft dan een overwaarde van 200.000 euro. Stel ook dat het nieuwe huis 350.000 euro kost en u nu een hogere hypotheek neemt van 250.000 euro. In dat geval is de hypotheekrente weer niet volledig aftrekbaar. De belastingdienst hanteert dan de bijleenregeling. Volgens deze regeling bent u verplicht om de overwaarde van het oude huis van 200.000 euro weer in het nieuwe huis stoppen. Alleen over de overblijvende 150.000 euro mag u de hypotheekrente aftrekken. Dat betekent geen aftrek over de hypotheek van 250.000 euro, maar over 150.000 euro.

Eigenwoningforfait

Het eigenwoningforfait is een verplichte bijtelling bij uw belastbaar inkomen. Deze bijtelling is gebaseerd op de WOZ-waarde van de gemeente. En die bijtelling loopt fors op bij de dure huizen:

WOZ-waarde meer dan	Maar niet meer dan	Eigenwoningforfait 2011
-	€ 12.500	0%
12.500 euro	25.000 euro	0,20%
25.000 euro	50.000 euro	0,30%
50.000 euro	75.000 euro	0,40%
75.000 euro	1.020.000 euro	0,55%
1.020.000 euro	-	5.555 euro, vermeerderd met 1,05% voor zover de waarde hoger is dan 1.020.000 euro

Rekenvoorbeeld
Stel dus dat uw woning 300.000 euro waard is. Dan telt u als eigenwoningforfait en huurwaardeforfait bij uw inkomen op een bedrag van 1.650 euro. Dit bedrag saldeert u met de te betalen hypotheekrente en dan ziet u meteen dat u als particulier 1.650 euro minder hypotheekrenteaftrek hebt:

hypotheekrenteaftrek als aftrek en eigenwoningforfait als bijtelling
stel hypotheekrente = 13.000 euro
stel eigenwoningforfait = 1650 euro
fiscaal aftrekbaar = 11.350 euro

Door het eigenwoningforfait blijft voor iemand met een inkomen in de hoogste belastingschijf netto ruim 850 euro minder aan hypotheekrenteaftrek over.

Restschuld na 30 jaar en hypotheekrenteaftrek

De hypotheekrente is voor het eigen huis maximaal 30 jaar aftrekbaar. Dan dient eigenlijk ook de hypotheek zijn afgelost, maar in de praktijk is dat niet altijd het geval. Velen sluiten dan een nieuwe hypotheek af. De hypotheekrente over de nieuwe hypotheek is niet fiscaal aftrekbaar. Bij een restschuld zijn er nog vier opties:
toch een restschuld hebt, kunt u de restschuld voldoen door:

• De meenemen in de hypotheek voor de aankoop van een nieuwe huis;
• Een persoonlijke lening afsluiten;
• Afspraken te maken met de bank over de terugbetaling;
• De garanties van de Nationale Hypotheekbank NHG

Slot

De hypotheekrente is een belangrijke uitgave voor een huis. Niet alle hypotheekrente blijkt fiscaal aftrekbaar te zijn. Vraag uw hypotheekadviseur dus altijd om voor u te berekenen hoe de maandelijkse lasten werkelijk uitvallen. Zo weet u precies waar u aan toe bent.