Tophypotheek: voordelen & nadelen

In 2011 is de tophypotheek beperkt door de nieuwe hypotheekregelgeving. De grens voor tophypotheken wordt met ingang van 1 augustus verlaagd naar 110%. Dit artikel gaat over de voordelen en nadelen van een tophypotheek. De nadelen zijn een verhoogd risico dat huizenbezitters met een tophypotheek in de problemen komen, geconfronteerd worden met hogere maandlasten of achterblijven met een restschuld bij verkoop van de woning. De voordelen zijn met name van fiscale aard.

Wat is een tophypotheek?

Wanneer uw hypotheeksom hoger dan 90% van de executiewaarde van uw woning uitkomt, spreekt men van een “tophypotheek”. Bij aankoop van een bestaande woning waarbij er geen eigen geld wordt ingebracht, is een tophypotheek vrijwel onoverkomelijk, aangezien de “kosten koper” van 8 tot 10% van de waarde van de woning worden meegefinancierd.

Voordelen tophypotheek

Jarenlang werden tophypotheken geadviseerd door financieel adviseurs, omdat ze fiscaal voordeliger zijn en omdat de maandlasten laag blijven.

Problemen door tophypotheek

Nu de huizenprijzen hard dalen, komen de nadelen van de tophypotheek aan het licht. Mensen die een tophypotheek hebben afgesloten, kunnen geen kant meer op door de hoogte van hun lening. Zij hebben veel geld geleend ten opzichte van de waarde van hun woning. Hoe langer de huizenprijzen, des te schever de verhouding tussen lening en woningwaarde . Steeds meer mensen komen dan boven de grens van 125% executiewaarde – de waarde van de woning bij gedwongen verkoop.

Nadelen tophypotheek

Een tophypotheek brengt vele risico’s en problemen met zich mee. Als de rentevaste periode afloopt, krijg je de lening bij geen enkele andere financiële instelling meer gefinancierd. Vanwege de risico’s zit je “vast” aan de bank en zul je ieder voorstel tot verlenging van de rentevaste periode moeten accepteren. De lening oversluiten is geen optie, tenzij je bereid bent om de hoge oversluitkosten voor lief te nemen.

Verhoging maandlasten bij tophypotheek

Een van de andere nadelen van een tophypotheek is het risico dat de bank de maandlasten eigenhandig verhoogd. In gangbare hypotheekvoorwaarden staat dat een bank een hertaxatie mag eisen. Als de uitkomst van de hertaxatie betekent dat de lening ten opzichte van de executiewaarde te hoog is, kan de bank extra zekerheid vragen in de vorm van een extra bijstorting (spaarhypotheek) of extra aflossing.

Tophypotheek: risico op restschuld

En daarmee zijn nog niet alle nadelen van de tophypotheek aan bod gekomen. Huizenbezitters lopen een groot risico op een restschuld bij verkoop. Dat is logisch, gezien het feit dat de woning vaak minder waard is dan de lening. In de nieuwe Gedragscode Hypothecaire Financiering staat dat mensen de restschuld mogen meenemen naar een nieuwe hypotheek. Dat is gunstig voor de banken. Zij hebben zekerheid dat de geldlener in een volgende hypotheek wel zijn schulden terugbetaalt.

Tophypotheek & rentevaste periode

Voor ongeveer de helft van de huishoudens loopt de rentevaste periode de komende vijf jaar af. De hypotheekrente is aan het stijgen, dus de betreffende huishoudens zullen meer moeten betalen. Hoeveel mensen een tophypotheek hebben afgesloten, is niet bekend. Drie op de tien hypotheken zou volgens de AFM hoger zijn dan de woningwaarde en tot de noemer “tophypotheek” vallen. De meeste daarvan hebben de aflossingsvrije hypotheek als hypotheekvorm gekozen.