Overwaarde woning opnemen

Als je vermogen vastzit in de woning, kun je de woning verkopen en kleiner gaan wonen, zodat je de overwaarde van je huis kunt besteden aan bijvoorbeeld consumptieve uitgaven. Hoe kun je de overwaarde uit de woning opnemen en omzetten in euro's?

Wat is overwaarde?

Overwaarde is het positieve verschil tussen de waarde van de woning en de hoogte van de hypotheek waarmee de woning is belast. Overwaarde kan ontstaan als een deel van de hypotheek is afgelost of als de waarde van de woning gestegen is.

Overwaarde uit woning opnemen

Er zijn verschillende manieren om overwaarde uit de woning op te nemen:

• Een tweede hypotheek afsluiten
• Hypotheek verhogen
• Hypotheek oversluiten of omzetten naar een andere hypotheekvorm

Overwaarde woning opnemen met tweede hypotheek

Als je een tweede hypotheek afsluit, sluit je naast de huidige hypotheek een hypotheek af waarmee je niet hoeft af te lossen op de hypotheekschuld, zoals een aflossingsvrije hypotheek. Er zijn speciale “opeethypotheken” op de markt, zoals een krediethypotheek. Bij het afsluiten van een tweede hypotheekvorm ben je vrij in je keuze. Als je de hypotheek alleen afsluit met het doel om de overwaarde van de woning te benutten, dan zijn er slechts twee mogelijkheden:

• Krediethypotheek
• Aflossingsvrije hypotheek

Overwaarde opnemen door verhogen hypotheek

Een andere manier om de overwaarde van de woning om te zetten in geld, is door de bestaande hypotheek te verhogen. De hypotheek wordt dan voor een hoger bedrag ingeschreven in het hypotheekregister. Je kunt in de toekomst lenen tot het verhoogde hypotheekbedrag. De hypotheekverstrekker moet dan wel toestemming geven.

Het nadeel van een tweede of verhoogde hypotheek is dat de maandelijkse hypotheeklast er door wordt verhoogd. Als je het opgenomen geld niet gebruikt voor de eigen woning, is de hypotheekrente niet fiscaal aftrekbaar.

Overwaarde woning opnemen door oversluiten hypotheek

Je kunt ook (een deel van) de hypotheek omzetten in een krediethypotheek of een aflossingsvrije hypotheek. De hypotheekverstrekker zal dan echter een boeterente in rekening brengen, die behoorlijk hoog op kan lopen.

Het is niet verstandig om de hele hypotheek om te zetten naar een krediethypotheek. Als de huizenprijzen dalen, loop je de kans met een restschuld te blijven zitten. Bovendien is er bij een krediethypotheek sprake van een variabele rente.

Overwaarde woning & belasting

Wie de overwaarde uit de woning laat opnemen, krijgt te maken met de Belastingdienst. De eigen woning is belast met het eigenwoningforfait uit box 1. Box 1 kent ook de hypotheekrenteaftrek. Die geldt helaas niet als je de overwaarde besteedt aan consumptieve doeleinden (zoals een wereldreis, een nieuwe auto etc.). Je loopt dus de hypotheekrenteaftrek mis. Daarnaast geldt er over het vrijgevallen vermogen dat boven de vrijstelling in box 3 uitkomt, een vermogensrendementsheffing van 1,2%.