Restschuld na verkopen eigen huis

U kunt een overwaarde overhouden na het verkopen van uw eigen huis, maar u kunt ook geconfronteerd worden met een restschuld. Zijn hier fiscale mogelijkheden voor? Kan de Nationale Hypotheek Garantie hierin iets betekenen? De bezitters van een eigen huis zijn tot de kredietcrisis van 2008 verwend. De huizenprijzen leken alleen maar omhoog te kunnen, maar inmiddels is duidelijk geworden dat de huizenprijzen ook kunnen zakken. De huizenprijzen zijn vanaf 2008 tot en met het jaar 2011 jaarlijks lager geworden. De huizenbezitters die hun huis hebben gekocht in het jaar 2003 of nog eerder zullen nog niet in de problemen komen, maar kopers vanaf 2003, moeten vrezen voor de ontwikkelingen op korte termijn.

De fiscale behandeling van overwaarde uit uw huis

Een gerealiseerde overwaarde uit een verkochte woning, moet weer ingebracht worden in een nieuw aan te kopen huis. Doet u dat niet, dan is de hypotheekrente in uw nieuwe hypotheek niet volledig aftrekbaar. Verkopers die geen ander huis kopen, kunnen het bedrag vrij besteden. De overwaarde zal niet belast gaan worden in box 1 (inkomsten uit eigen huis of arbeid), maar in box 3. De bedragen tellen dus mee in het bepalen van uw vermogen. Indien u vermogen bezit boven de vrijstelling (ongeveer €21.000 per belastingplichtige) moet u 1,2% belasting betalen over het meerdere.

De fiscale behandeling van een restschuld na het verkopen van uw eigen huis

De overwaarde wordt belast in box 3, de resterende schulden na verkoop van het huis vallen ook in box 3. Het bedrag mag in mindering worden gebracht op uw vermogen. De rente die u eventueel moet betalen over deze schuld is niet meer fiscaal aftrekbaar. U bent namelijk niet meer in het bezit van een eigen huis op basis waarvan de rente aftrekbaar is.

Hoe ontstaan restschulden?

Bij het verkopen van de eigen woning moet de verkoopopbrengst gebruikt worden om de hypotheek mee af te betalen. Door dalende waarde van onroerend goed, kan het gebeuren dat de verkoopopbrengst niet voldoende is om de hypotheek mee af te betalen. Indien de verkoop toch gaat plaatsvinden, moet de resterende schuld door de voormalige huizenbezitters worden terugbetaald aan de bank die de hypotheek verstrekt heeft.

Een restschuld ondanks een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG)

Het NHG is geen verzekering tegen een restschuld. De NHG kan worden aangesproken bij een gedwongen verkoop, waarbij de koopsom uit de executieverkoop niet voldoende opbrengt om de hypotheek ermee af te betalen. De NHG kan de restschuld pas overnemen als aan bepaalde voorwaarden is voldaan. Bij het vrijwillig verkopen van uw huis met een restschuld kunt u de NHG niet aanspreken.

Betalingsregeling afspreken met de bank

Na het verkopen van uw huis met een restschuld, moet u afspraken maken met de bank over de manier van terugbetaling. In principe is dit niet meer mogelijk op basis van een hypothecaire regeling, het onderpand is namelijk niet meer in uw bezit. De bank heeft er ook baat bij om een goede regeling af te spreken. In het geval de schuldenaren failliet worden verklaard, zal de bank mogelijk niets van het geld terug zien.