Nieuwe regels hypotheek 2012
Vanaf 1 augustus 2011 gelden ook in 2012 nieuwe regels voor het afsluiten van een hypotheek. De maximale hypotheek is volgens de nieuwe hypotheekregels 106 procent van de marktwaarde voor een bestaande woning. Bovendien mag nog maar de helft van de waarde van het huis als hypotheek aflossingsvrij zijn. Het afwijken van de inkomensnorm wordt beperkt. Dit alles staat in de nieuwe Gedragscode Hypothecaire Financieringen. Dit geldt voor nieuwe hypotheken 2012 of een hypotheek na verhuizing.Nieuwe Gedragscode Hypothecaire Financieringen 2011 en 2012
Hoogervorst wil het allemaal nog strenger, maar hij gaat er niet over. Afgesproken was al medio 2011 dat er strengere voorwaarden zouden worden gesteld aan het verstrekken van een hypotheek. Dat zou in samenspraak zijn tussen het ministerie van Financiën, de Nederlandse vereniging van banken NVB en het Verbond voor Verzekeraars. Nu is het zo ver en is bekend hoe de nieuwe Gedragscode Hypothecaire Financieringen eruit ziet. Wie zich niet aan de nieuwe regels houdt kan een hoge boete verwachten. De Gedragscode geldt niet voor de financiering van een winkelpand of een kantoorgebouwTophypotheek 2012
Nu mag een tophypotheek nog 112% van de marktwaarde van een woning bedragen. Per 1 augustus 2011 gaat dit omlaag naar 106% voor een bestaande woning en 104% voor nieuwbouw. Daarbij is het wel zo dat de financieringskosten kosten koper zoals overdrachtsbelasting, notariskosten, taxatiekosten, mogen worden meegefinancierd, waardoor een tophypotheek nog steeds hoog kan zijn. De eerder in de media door de AFM geopperde eis dat de top van de hypotheek in zeven jaar moet worden afgelost is komen te vervallen. Andere redenen om toch een hogere hypotheek toe te staan, kunnen zijn:- Een restschuld bij verkoop van de oude woning.
- U blijft in uw woning, maar sluit uw hypotheek over. Dan mag de maximale financiering worden verhoogd met de
- met de daarmee gepaard gaande kosten, zoals de taxatiekosten, notariskosten, afsluitkosten en vergoedingsrente.
- Als de lasten van uw hypotheek substantieel lager liggen dan de lasten die met uw inkomen zo kunnen dragen. Substantieel is dan minder dan 60% van de lasten van uw maximale leencapaciteit.
Aflossingsvrije hypotheek nog voor 50%. De volledig aflossingsvrije hypotheek verdwijnt dus.
De aflossingsvrije hypotheek is fiscaal gezien een slimme hypotheek. U lost niet tijdens de looptijd van de lening af en hebt zo een maximale hypotheekrenteaftrek. Vanaf 1 augustus 2011 mag het deel van de hypotheek dat aflossingsvrij is en waarbij geen vermogen wordt opgebouwd maximaal nog maar 50% van de waarde van de woning zijn. Dat maakt de hypotheek wat veiliger, omdat u zo minder snel met een restschuld achterblijft. Het nadeel van de nieuwe maatregel is dat de maandlasten omhoog gaan.Rekenvoorbeeld aflossingsvrije hypotheek volgens nieuwe hypotheekregels 2011:
Stel uw huis is 400.000 euro waard. Dan mag u een volledig aflossingsvrije hypotheek hebben van 200.000 euro en vult u de rest aan met de combinatie van spaargeld en een andere hypotheek die niet volledig aflossingsvrij is. Daar komen de kosten koper nog bij.
Hoeveel mag ik lenen
De beslissing over uw aanvraag voor een hypotheek mag niet zijn gebaseerd op willekeur maar moet traceerbaar zijn. Daarbij is het uitgangspunt dat de omstandigheden in uw geval zodanig moeten zijn dat u uw financiële verplichtingen ook kunt nakomen. Weigeren op basis van een postcode is niet meer toegestaan. De woonlastennormen die het NIBUD vaststelt voor de Nationale Hypotheek worden bij de beslissing over een hypotheek uitgangspunt. De woonlastennormen geven aan hoeveel procent u van uw inkomen bij een bepaalde rentestand op een verantwoorde manier als hypotheek kunt lenen.Verbouwing meefinancieren
Een verbouwing kan eenvoudig worden meegefinancierd voor zover de verbouwing ook tot een meerwaarde van de woning leidt. Meestal is dat echter niet of ten dele het geval. Een nieuwe keuken of badkamer hoeft niet door iedereen mooi gevonden te worden en zal dus maar beperkt of niet leiden tot een meerwaarde van de woning volgens de bank.Voorbeelden woonlastennorm:
Bij een bruto inkomen van € 30.000, een rentestand van 5,5%, kunt u ongeveer € 130.000 lenen. Dit is dan 30% van uw bruto inkomen.
Bij hogere inkomens komen de toegestane percentages aan woonlasten hoger uit. Verder zou kunnen gelden dat u bij een korte rentevastperiode in een aantal gevallen meer geld kunt lenen, omdat de rente dan lager is. Om dit te voorkomen wordt gerekend met een toetsrente voor een rentevaste periode van 10 jaar.
Bruto inkomen
Het bruto inkomen bestaat uit:- Het jaarsalaris uit een arbeidsovereenkomst inclusief vakantietoeslag en vaste 13e maand.
- Uitkeringen zoals pensioen, AOW, VUT of een uitkering op grond van sociale wetgeving.
- Structureel overwerk.
- De vaste eindejaarsuitkering.
- Andere langlopende inkomsten, zoals inkomsten uit verhuur.
Tweede hypotheek
Als u een 2e hypotheek neemt op een woning blijft de 50% regel gelden. Met andere woorden als u die 50% al vol hebt gemaakt, kan de 2e hypotheek niet meer aflossingsvrij zijn, maar moet de tweede hypotheek een bepaald aflossingsschema hebben of een hypotheek zijn waarbij vermogen wordt opgebouwd.Vervroegd aflossen
U mag per jaar 10% boetevrij vervroegd aflossen, en daarbij is het niet zo dat u jaren kunt sparen. Dus als u in het 5e jaar voor het eerst vervroegd aflost is 10% boetevrij en niet 50%. Over het meerdere betaalt u een boete als dat met de bank is overeengekomen.Hypotheek oversluiten
Een hypotheek oversluiten onder de oude voorwaarden is toegestaan als:- U in het huis blijft wonen;
- De nieuwe hypotheek niet hoger is dan de oude hypotheek plus oversluitkosten;
- De nieuwe hypotheek niet zo mag zijn dat u meer risico gaat lopen dan voorheen. Bijvoorbeeld door een groter deel aflossingsvrij te nemen.
Slot
De belangrijkste wijzigingen zijn een lagere aflossingsvrije hypotheek, het nauwgezet beoordelen wat uw leencapaciteit en een lagere tophypotheek. Daar valt wel mee te leven zou ik zeggen. De regels lijken veel op die van de mensen die een hypotheek hebben met de Nationale Hypotheek Garantie.Gerelateerde links
Hypotheek tweeverdieners 2012.Gerelateerde artikelen
Minder schuldsaneringen door einde tophypotheken Sinds 1 augustus 2011 zijn de voorwaarden om een hypotheek te krijgen st…Nieuwe hypotheekregels per augustus 2011 Per augustus 2011 worden banken geacht zich te houden aan strengere regels met b…
Wat is een tophypotheek? Een tophypotheek is een hypotheek boven de waarde van het huis of boven een bepaald percentage v…
Kosten aflossingsvrije hypotheek: voordelen & nadelen De strengere regels voor een volledig aflossingsvrije hypotheek uit…
Tophypotheek: voordelen & nadelen In 2011 is de tophypotheek beperkt door de nieuwe hypotheekregelgeving. De grens voor t…
Reageer op het artikel "Nieuwe regels hypotheek 2012"
Jacoba, 03-02-2012 18:53
Onze oude spaarhypotheek komt dit jaar na 30 jaar vrij in box 3, volgens de bank mogen wij daar niet over beschikken omdat wij inmiddels onze huidige woning aflossingsvrij hebben en ze ineens de 50% regeling gaan hanteren waar zij ons nooit op gewezen hebben mag dit zomaar anders hadden wij vorig jaar wel laten uitkeren ! En worden wij tot kosten voor n taxatie gedwongen. Wij willen zelf kunnen bepalen wat wij met ons geld doen zoals ons bij het afsluiten is toegezegd.
Reactie infoteur, 04-02-2012
Beste Jacoba,
1. De 50% regel geldt niet voor bestaande hypotheken.
2. Het gespaarde bedrag is vrijgesteld voor zover het wordt gebruikt voor de aflossing van de hypotheek. Anders betaalt u over de aangroei belasting.
3. Een spaarhypotheek valt niet onder de 50% regel omdat er wordt gespaard en er dus een dekking is. Bij een gewone aflossingsvrije hypotheek is er geen dekking.
4. Banken worden steeds lastiger. Bekijk dus of u er met onderhandeling uit kunt komen.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
Wilma S., 26-01-2012 11:51
Wij waren beide 48 jaar op moment van afsluiten dat was is 2006 Onze hypotheek heeft een aflossingsvrij deel en een deel met reaal opstaphypotheekplan waar nu pas €5000 in zit. De aflossingvrije hypotheekdeel loopt tot 2036 en het andere deel 2032 dan zijn wij beide 78 jaar? mag dit daarnaast nog een tweede hypotheek aflossingsvrij en een DK van 42000?
Reactie infoteur, 26-01-2012
Beste Wilma S.,
U mag maximaal 50% van de waarde van de woning aan aflossingsvrije hypotheek hebben als uw inkomen dat toestaat. Of en hoeveel DK kan, is eveneens afhankelijk van de hoogte van uw inkomen.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
Peter, 11-01-2012 21:11
Hoe zit het met bestaande volledig aflossingsvrije hypotheek (met variabele rente) en het meenemen van zo'n hypotheek naar een nieuw huis? Ik kan nergens vinden hoe hier mee wordt omgegaan. Wordt de hypotheek dan aangepast tot 50% aflossingsvrij of gelden dan nog steeds de voorwaarden van de afgesloten hypotheek of is dit helemaal niet mogelijk? Hypotheekverstrekker is Obvion.
Reactie infoteur, 12-01-2012
Beste Peter,
Als het gaat om een vergelijkbaar huis en de hypotheekvoorwaarden zo zijn dat de hypotheek mag worden verhuisd, mag ook de bestaande aflossingsvrije hypotheek worden verhuisd. Het is een bestaande hypotheek waarvoor de nieuwe voorwaarden niet gelden.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
Hannie, 02-11-2011 08:47
Nou, het moet niet gekker worden. Krijg van de bank geen tweede hypotheek maar ik kan vervolgens wel een doorlopend krediet krijgen bij een krediet verstrekker!! Betaal je dus meer rente en aflossing maar ja, wat moet je anders! Zo zie je maar dat deze strenge "nieuwe regels hypotheek 2011" dus eigenlijk mensen in een heel andere hoek drijft en op de lange termijn zullen meer en meer mensen ontdekken dat je op deze manier ook aan geld kunt komen!! Daar gaan ze dan met hun "nieuwe regels". Ik heb alle begrip voor het feit dat de regels aangescherpt moesten worden maar je kan natuurlijk ook doorslaan.....
Reactie infoteur, 02-11-2011
Beste Hannie,
Het is alleen jammer dat u meer rente moet betalen.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
J05b, 01-11-2011 07:35
Deze regels maken het er allemaal niet makkelijker op. Ik betaal nu hoge huur omdat ik als starter geen hypotheek rond kan krijgen. Erg jammer dit en dat terwijl ik toch een mooi salaris heb als starter, wat zijn de verwachtingen op lange termijn? Nog meer aanscherping van de regels? Zou het geen optie zijn om starters onder een bepaalde leeftijdsgrens een langere looptijd dan 30 jaar aan te bieden. Ik moet nog heel wat jaartjes werken dus zou voor mij makkelijk 40 jaar kunnen zijn. Op de manier zou ik toch meer moeten kunnen lenen tegen dezeflde maandlast of zeg ik nu iets raars, ja ik zal op de totaal som ook meer rente betalen, maarja t zal wel mogelijkheden bieden.
Reactie infoteur, 01-11-2011
Beste J05b,
1. De verwachting is niet dat deze regels zullen worden aangescherpt. Wel speelt nog altijd bij een aantal partijen de gedachte om de aftrek van hypotheekrente geleidelijk te beperken.
2. Uw idee om de looptijd met aftrek langer te maken vind ik ook een goed idee. Ook bij de AOW gaat men er vanuit dat men langer leeft en verlengt men de "looptijd". Maar ja, het kost wel geld.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
Roelie, 06-09-2011 18:27
Klopt het dat wanneer je een lage lasten hypotheek (WUB) hebt en die wilt beëindigen, het afgeloste gedeelte als inkomsten wordt gezien? De hypotheek loopt 18 jaar en was afgesloten voor 25 jaar.
Reactie infoteur, 06-09-2011
Beste Roelie,
1. Of de afkoop als extra inkomen wordt gezien, hangt af van het kapitaal dat is opgebouwd. Na 15 jaar en 20 jaar gelden bepaalde vrijstellingen. Als u meer kapitaal hebt opgebouwd dan de vrijstelling is het meerdere fiscaal belast. Bovendien is het zo dat de opgebouwde waarde voor de afkoop van de hypotheek moet worden gebruikt. Is dat niet het geval of niet in het geheel het geval dan vervalt de vrijstelling volledig of ten dele.
2. Voor een vergelijkbare berekening met een spaarhypotheek verwijs ik u naar het artikel:
http://www.financieel.infonu.nl/hypotheek/41147-hypotheek-spaarhypotheek-afkopen.html
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
Janneke, 09-08-2011 00:57
Prima geregeld dus, ik heb een huis gekocht. de waarde van de woning is bepaald. En er ontstaan een restschuld. Nu ben ik van plan een andere woning te kopen. En ik moet eerst dit afbetalen wil alles doorgaan! Want of wij een top inkomen hebben maakt de bank niet uit. Dit kan toch niet? Waarom is er destijds mijn een hyphotheek verstrekt waarvan ze aan de voorkant wisten dat er een restschuld zou ontstaan? Ik kan dus nooit verhuizen als die restschuld blijft mits ik dit zelf uit spaargeld betaal. Hoe kun je dit omzeilen? door een waardebepaling te laten (netto) zoveel als de opgenomen hypotheek.....
Reactie infoteur, 09-08-2011
Beste Janneke,
1. Als er voldoende inkomen is wordt een restschuld ook wel meegefinancierd, maar is daarover de hypotheekrente niet aftrekbaar.
2. Soms is ook een overbruggingshypotheek mogelijk.
3. Een taxatie die hoger uitvalt kan u (bij een andere bank) zeker helpen. Misschien geeft de WOZ-waarde nog resultaat.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
Marcel, 05-08-2011 20:23
Ik lees op sites verschillende informatie. U geeft aan dat 110% maximum is voor bestaande bouw. Op de site van Vereniging Eigen Huis lees ik dat het 104% is. Dat is best een behoorlijk verschil :-).
Reactie infoteur, 06-08-2011
Beste Marcel,
Het is verwarrend, maar ik zal het uitleggen. De 104% van de marktwaarde is exclusief overdrachtsbelasting. Die bedroeg 6% wat het totaal tot voor kort bracht op 110% van de marktwaarde als maximum. Nu is de overdrachtsbelasting tijdelijk verlaagd naar 2% waardoor het totaal voor de bestaande bouw uitkomt op 106%.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
Janneke, 01-08-2011 15:12
Ik heb nu een volledig aflossingsvrije hypotheek met een rentevastperiode van 15 jaar. Wat gebeurt er als de rentevastperiode afloopt? Wordt een nieuwe renteperiode gezien als het aangaan van een nieuwe hypotheek of niet?
Reactie infoteur, 01-08-2011
Beste Janneke,
Als u bij uw huidige bank blijft, verandert er voor u niets.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
Hannie, 30-07-2011 14:08
Wat als ik nu een tweede hypotheek wil, hoe gaat het dan met de woonlasten norm. Zoals ik begrijp wordt er met een toets rente gewerkt van 5,7 %....geldt die toets rente dan ook voor mijn eerste hypotheek? Bijv. mijn 1 ste hypotheek is 150.000 en staat nog 9 jaar vast tegen 4.4% rente. Nu wil ik voor 50.000 een tweede hypotheek opnemen, is de toets rente dan ook van toepassing op mijn eerste hypotheek....
Reactie infoteur, 30-07-2011
Beste Hannie,
Die toetsrente geldt voor een hypotheek met een rentevaste periode korter dan 10 jaar. In andere gevallen wordt naar de werkelijke rente gekeken. Hypotheken worden daarbij bij elkaar opgeteld.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
Andreas Wierdsma, 09-07-2011 12:13
De nieuwe regels zijn toch niet van deze tijd? Het komt er op neer dat je verplicht wordt een vermogen voor je erfgenamen op te bouwen (dat ligt voor veel gehertrouwde stellen niet voor de hand) of aan het eind van je leven moet gaan huren. De regels drukken de huizenprijs (want de maandelijkse lasten gaan omhoog) en dat werkt weer stagnerend want iedereen die in de goede tijd heeft gekocht, gaat er bij de aankoop van een nieuwe woning op achteruit. Wij overwegen ons huis uit de verkoop te halen, omdat we nu een aflossingsvrije hypotheek hebben.
Reactie infoteur, 09-07-2011
Beste Andreas Wierdsma,
Tja, de lasten zullen in de meeste gevallen omhoog gaan. Dat is niet goed voor de markt. De verlaging van de overdrachtsbelasting gaat dat niet opvangen.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
Sander, 06-07-2011 13:37
Even voor mijn duidelijkheid. Ik lees het bericht van Bas op 22-05-2011 20:25
Ik wil ook een nieuwbouw kopen. Zeg even 250.000 euro. Ik kan max 350.000 lenen op basis van inkomen. Volgens de nieuwe regelgeving, mag ik dan: 104 % over 250.00 euro lenen of 104% over 250.000 euro + meerwerk.
Reactie infoteur, 06-07-2011
Beste Sander,
Het gaat om de marktwaarde van uw woning. Dat is inclusief een deel van het meerwerk. Niet elk meerwerk leidt tot een waardevermeerdering van de woning.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
Krijnen, 06-06-2011 18:45
Ik wil een huis kopen voor 220.000 euro en voor 120.000 verbouwen. Kan ik zonder problemen het bedrag van de verbouwing meefinancieren?
Reactie infoteur, 06-06-2011
Beste Krijnen,
Of u de verbouwing kunt meefinancieren hangt vooral af van de hoogte van uw inkomen, de rente en de waardevermeerdering van het huis als gevolg van de verbouwing. In het algemeen is 120.000 euro extra wel veel.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
Dennis Slotboom, 26-05-2011 08:42
Bedankt voor uw antwoord, maar het is voor mij nog niet duidelijk. Als ik een voorlopig koopcontract hebt getekend per heden en daarin heb afgesproken dat het huis passeert op 01-12-2011, zijn dan de huidige regels van toepassing of de nieuwe regels? Oftewel is de datum van sluiten van koopcontract van toepassing of de datum waarop de hypotheek ingaat, namelijk bij de feitelijke overdracht?
Met vriendelijke groet, Dennis
Reactie infoteur, 26-05-2011
Beste Dennis Slotboom,
Ik begrijp de vraag wel, maar eigenlijk is het een kwestie van doen. Ook de nieuwe regels geven daar geen antwoord op. Ga dus met het voorlopige koopcontract naar de bank en probeer ze te houden aan de 'oude regels'. Overigens zijn er ook banken die nu al de nieuwe regels hanteren, terwijl het nog geen augustus is.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
Dennis Slotboom, 25-05-2011 20:20
Wat is nu exact het criterium voor 1 augustus 2011? Is dit een getekend koopcontract, een offerte uitgebracht voor deze datum of moet de woning ook nog zijn gepasseerd bij de notaris. Sta op punt een huis te kopen en wil graag zoveel mogelijk aflossingsvrij. Nem ondernemer en wil maximale flexibiliteit in het zelf bepalen wanneer en hoeveel ik aflos. Hopelijk heeft u antwoord.
Reactie infoteur, 25-05-2011
Beste Dennis Slotboom,
Ik zou met het voorlopig koopcontact naar de bank gaan. Dat is het moment dat u een hypotheek gaat afsluiten.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
Bas, 22-05-2011 20:25
Hoe zit het met de aanschaf van een nieuwbouw woning ruim onder de toegestane leensom op basis van inkomen zodat ook meerwerk gefinancierd kan worden? kan ik door de nieuwe regels geen meerwerk meefinancieren ook al blijf ik alles inclusief ruim onder de toegestane leensom op basis van mijn inkomen? ik heb nu ook zo een nieuwbouw woning in bezit. lijkt me vreemd als dit niet meer zou kunnen.
Reactie infoteur, 23-05-2011
Beste Bas,
In dat geval kan het meerwerk gewoon worden meegefinancierd.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
Jaap, 22-05-2011 14:21
Kan je je oude hypotheek meenemen als je een nieuwe woning koopt? En gelden dan nog de oude regels? Of wordt dat gezien als een nieuwe hypotheek?
Reactie infoteur, 22-05-2011
Beste Jaap,
Het hangt af van de soepelheid van de bank en de voorwaarden van de hypotheek. 1 op 1 over bij een vergelijkbaar huis, zou onder de oude voorwaarden moeten vallen. Zie ook het artikel:
http://www.financieel.infonu.nl/hypotheek/11540-hypotheek-hypotheek-meenemen-naar-nieuwe-woning.html
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
Albert Kooijman, 20-05-2011 14:17
Ik vind dit het prototype van een zeer slechte maatregel. Ik ben voor eigen verantwoordelijkheid van de burger inzake het aangaan van financiele verplichtingen alsook marktwerking. Als een de verstrekker vind dat er aanvaardbare risico's zijn moet men die ook durven nemen. Deze regels werken verstikkend en ondermijnen het herstel van de woningmarkt en bouw. Dus uitermate bedreigend voor onze economie. Door de komt van social media is de markt steeds transparanter aan het worden, hetgeen beschermend werkt voor alle betrokkenen.
Reactie infoteur, 20-05-2011
Beste Albert Kooijman ,
Dan te bedenken dat de banken en verzekeraars zelf met de voorstellen zijn gekomen, die vervolgens door politiek zijn overgenomen. Ik denk dat de banken bang waren dat er anders nog strengere regels zouden volgen.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
Edwin Jonkman, 14-04-2011 11:50
Heb een vraag :vorig jaar is mijn Hypotheek vaste periode afgelopen, daar de bank mij een achterlijke rente verschil voor een nieuwe periode aanbod, heb ik nu gekozen voor een variable rente . mijn vraag over de nieuwe regel voor aflossingvrije hypotheek geld deze voor deze hypotheek ook? en wordt de variabele hypotheek helemaal dan afgeschaft?
Reactie infoteur, 14-04-2011
Beste Edwin Jonkman,
De nieuwe regels gelden niet voor bestaande hypotheken. Dus ook niet voor uw hypotheek.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
Gisbert Smink, 08-04-2011 16:17
Wat gebeurt er met een aflossingsvrije hypotheek waarvan de renteperiode is afgelopen. Er moet een nieuwe rentevaste periode worden afgesproken. Wordt die dan als een nieuwe aflossingsvrije hypotheek gezien en gelden daarmee dan ook de nieuwe regels. Of is dit een aflossingsvrije hypotheek uit het "oude regime" zonder alle nieuwe beperkingen?
Reactie infoteur, 09-04-2011
Beste Gisbert Smink,
Als de rentevaste periode voorbij is, wordt de nieuwe rentevaste periode niet als nieuwe hypotheek gezien. Voor u geldt het oude regime.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw