De goedkoopste hypotheek van Nederland
De goedkoopste hypotheek van Nederland vindt u hier. De aflossingsvrije hypotheek is wel de meest flexibele hypotheek, omdat u zelf bepaalt of u aflost. U lost af als dat kan. Aflossen van een hypotheek is zeker de moeite van het overdenken waard. Als u wilt weten wat de goedkoopste hypotheek van Nederland is, moet u dit artikel lezen. Meer hypotheekrente betalen betekent dat u meer van de belasting kunt aftrekken. Toch is dat niet altijd zo voordelig.De goedkoopste hypotheek
De goedkoopste hypotheek is al enige tijd een hypotheek met een variabele rente. Deze rente bleef namelijk vele jaren relatief laag. De rente is meestal gebaseerd op de Euribor. Dat betekent dat als 2012 en 2013 jaren gaan worden van een oplopende inflatie daarmee ook de hypotheekrente verder omhoog zal gaan.Iedereen een hypotheek
Banken zien graag dat iedereen een hypotheek neemt. De ene na de andere aanbieder komt aanbiedingen om duidelijk te maken dat u bij hen de goedkoopste hypotheek kunt afsluiten. Maar wanneer bent u dan werkelijk het goedkoopste af. Het goedkoopste bent u uit zonder hypotheek, maar dat is meestal niet haalbaar. Als u ook spaargeld hebt, is het wel meestal zo dat u dit geld het beste kunt gebruiken om uw hypotheek verder af te lossen. Hebt u die mogelijkheid niet, dan spreekt het voor zich dat u het beste af bent met een hypotheek met een langdurige lage rente en de minste beperkende voorwaarden.Waarom mijn hypotheek aflossen?
Een hypotheek volledig aflossen heeft zo zijn voordelen. U bent veel flexibeler en niet langer afhankelijk van de grillen van de marktrente en de bank. U bouwt vermogen op. Met hulp van de Wet Hillen is er een groot belastingvoordeel te behalen, omdat dan het huurwaardeforfait vervalt. Punt van overdenking is wel dat u, als u binnenkort toch gaat verhuizen of toch een hypotheek wilt afsluiten, rekening moet houden de zogenaamde bijleenregeling. Kortweg komt de bijleen regeling erop neer dat u de hoogte van uw huidige hypotheek mee mag nemen naar een nieuwe woning, maar u de overwaarde bij verkoop in uw nieuwe huis moet stoppen.rekenvoorbeeld bijleenregeling:
Stel u koopt een huis van 400.000 euro en uw huis brengt 100.000 euro meer op bij verkoop dan wat er aan hypotheek op rust, dan hebt u een overwaarde van 100.000 euro. De maximale hypotheek waarvan de hypotheekrente aftrekbaar wordt bedraagt dan 300.000 euro, te weten de aankoopprijs minus de overwaarde. Overigens mogen de bijkomende kosten zoals de notariskosten ook worden gefinancierd.
Hoeveel is het huurwaardeforfait
Het huurwaardeforfait ofwel het eigenwoningforfait is met ingang van 2009 verhoogd voor huizen met een WOZ waarde van meer dan een miljoen euro. Geleidelijk wordt de bijtelling verhoogd van 0,55 procent naar 2,35 procent voor de meerwaarde van een huis boven de één miljoen. Daarmee vervalt de bovengrens van het eigen woning forfait uit 2008 van € 9.300. Aflossen van de hypotheek voorkomt deze bijtelling conform Hillen. Dat kan het aflossen van een hypotheek zeer lonend maken.Rekensom aftrek hypotheekrente
Ik geef een rekenvoorbeeld waaruit blijkt dat aflossen van de hypotheek voordelig is. Ik doe daarbij de volgende veronderstellingen die ik later varieer:- De hypotheekrente bedraagt 5%.
- De hypotheek bedraagt 200.000 euro.
- De waarde van uw huis is in scenario A gelijk aan 300.000 euro en in scenario B gelijk aan 600.000 euro.
- Het eigen woningforfait bedraagt 0,55 %, ofwel in scenario A 1650 euro en in scenario B 3300 euro.
- De rente op uw spaarrekening bedraagt 2,5%, box 3, ofwel netto 1,3%.
- U zit in schijf 4 van de inkomstenbelasting ofwel 52 %.
- U hebt ook eigen geld.
rekenvoorbeeld van het effect van het aflossen van een hypotheek:
Onder deze veronderstellingen ontstaat het volgende eenvoudige kostenplaatje:
| Scenario A | Scenario B |
|---|---|
| Hypotheek rente: 10.000 euro bruto | Hypotheek rente: 10.000 euro bruto |
| Eigen woning forfait: 1.650 euro | Eigen woning forfait: 3.300 euro |
| Hypotheek rente: 5.658 euro netto | Hypotheek rente: 6.516 euro netto |
| als % van 200.000 euro hypotheek: 2,83% | als % van de hypotheek: 3,26% |
Uitleg bij deze tabel: u zou in scenario A kunnen denken dat 10.000 euro volledig aftrekbaar is, wat betekent dat u na de hypotheekrente aftrek 58 procent netto betaalt ofwel 4.800 euro. Maar door het eigen woning forfait van 1650 euro, betaalt u zo wie zo 1650 euro aan hypotheekrente zelf, omdat die niet aftrekbaar is, plus 48 procent van 8350 euro. Samen is dat 5658 euro.
Enkele conclusies aflossen hypotheek
Wat kunnen we uit deze tabel concluderen. Uit de tabel blijkt dat u als u in belastingschijf 4 van de inkomstenbelasting zit met een belastingpercentage van 52% en de bruto hypotheekrente 5% bedraagt, u in scenario A netto 2,8 % rente betaalt en in scenario B netto 3,26%. In beide gevallen betaalt u dus netto stukken meer dan wat u op uw spaarrekening netto ontvangt, want dat is namelijk maar 1,3%. Elk jaar weer. Met andere woorden: als u ook geld op de bank heeft staan bent u goedkoper af wanneer u uw hypotheek al of niet ten dele aflost. De beperkende voorwaarden in uw hypotheek bepalen in hoeverre u boetevrij kunt aflossen. Meestal is een aflossing van 10% per jaar boetevrij mogelijk, bij sommige hypotheken is een volledige aflossing mogelijk.Enkele variaties aflossing hypotheek
Om na te gaan of bovenstaande conclusie ook geldt bij enkele variaties in de veronderstellingen nog het volgende:- Stel de hypotheekrente is fors hoger. Onder gelijkblijvende overige veronderstellingen, neemt de netto hypotheekrente verder toe en wordt aflossen nog gunstiger. Bij een hypotheekrente van bijvoorbeeld 10% resulteert in scenario B een netto percentage van 5,7%. Veel meer dan de netto rente op uw spaarrekening.
- Stel de spaarrente is 4 % en de rest blijft hetzelfde. Dan is de netto spaarrente 2,8%, ofwel in scenario A ongeveer gelijk aan de netto hypotheekrente. In scenario B is aflossen voordeliger.
- Stel u zit in belastingschijf 3 tegen een belastingtarief van 42% en de rest blijft gelijk. In dat geval wordt de netto hypotheekrente nog hoger dan in bovenstaande tabel en is aflossen nog het meest gunstig.
Belastingschalen inkomstenbelasting 2010 en 2011
Het bedrag dat u netto aan hypotheekrente betaalt is sterk afhankelijk van de hoogste van uw inkomen. De belastingschijven inkomstenbelasting 2010 en 2011 zien er als volg uit:Belastingschijven 2010:
| inkomen in euro | tot 65 jaar | vanaf 65 jaar |
|---|---|---|
| Belastingschijf 1: t/m 18.218 | 33,45 % | 15,55 % |
| Belastingschijf 2: 18.219 t/m 32.738 | 41,95 % | 24,05 % |
| Belastingschijf 3: 32.739 t/m 54.367 | 42,00 % | 42,00 % |
| Belastingschijf 4: vanaf 54.368 | 52,00 % | 52,00 % |
Belastingschijven 2011:
| inkomen in euro | tot 65 jaar | vanaf 65 jaar |
|---|---|---|
| Belastingschijf 1: t/m 18.628 | 33 % | 15,1 % |
| Belastingschijf 2: 18.628 t/m 33.436 | 41,95 % | 24,05 % |
| Belastingschijf 3: 33.436 t/m 55.694 | 42,00 % | 42,00 % |
| Belastingschijf 4: vanaf 55.694 | 52,00 % | 52,00 % |
Hoogte van het eigen woning forfait
Het kabinet Balkenende had besloten, om vanaf 2010 het eigen woning forfait voor huizen van meer dan 1 miljoen in stappen te verhogen naar 2,35% van de woningwaarde in 2016. Voor een huis van 1 miljoen euro bedraagt het eigen woning forfait in 2016 niet de huidige 5.500 euro, maar 23.500 euro. Een enorme bijtelling dus. Tenzij u uw hypotheek aflost. Het kabinet Rutte lijkt dit te hebben afgezwakt, maar of dit ook werkelijk zo zal zijn moeten we nog maar afwachten. Straks zal er immers wel weer geld nodig zijn.Conclusies voor de goedkoopste hypotheek
Meestal is aflossen van de hypotheek het gunstigst voor uw maandlasten en dat wordt verder versterkt doordat de hypotheekrente momenteel een stuk hoger is dan de lage spaarrente op uw spaargeld. Natuurlijk moet er dan ook spaargeld zijn of kapitaal zijn opgebouwd. Bovendien is de realiteit dat de aftrekbaarheid van de hypotheekrente al in 2001 is beperkt tot maximaal 30 jaar en niemand weet wat er op korte termijn nog zal volgen. Dat maakt volledig vertrouwen op de hypotheekrenteaftrek wel erg onzeker.Gerelateerde artikelen
Wat is de bijleenregeling? De bijleenregeling is een maatregel die de overheid heeft ingevoerd om de hypotheekrenteaftrek…Hypotheek en inkomstenbelasting Een hypotheek voor uw eigen woning, uw hoofdverblijf, geeft u direct recht op de hypothee…
Wat houdt de bijleenregeling in? Nadat u uw eigen woning hebt verkocht, bent u verplicht om de gerealiseerde overwaarde w…
Hypotheek aflossen: verstandig? Is het verstandig om een hypotheek af te lossen tijdens de looptijd? Als u veel spaargeld…
Hogere hypotheek 2012 met extra hypotheekrenteaftrek Wie denkt dat hij in 2012 alle hypotheekrente van fiscaal kan aftrek…
Reageer op het artikel "De goedkoopste hypotheek van Nederland"
Reacties
Dennis, 15-12-2010 00:18 #5
Beste meneer/mevrouw,
Bovenstaand voorbeeld is erg duidelijk en heeft mij zeer geholpen. In mijn situatie beschik ik echter nog over een rentesubsidieregeling van 2% over mijn hypotheekbedrag. Ik wil graag weten of ik de invloed van deze regeling juist bereken. Graag uw reactie of de volgende redenatie klopt.
Ik zit in belastingschijf 4 dus netto levert mij deze regeling aanvullend nog 0, 96% korting op de hypotheekrente op.
Op basis van uw bovenstaande rekenvoorbeeld heb ik mijn netto rentelasten uitgerekend en kom ik uit op 3, 3%. Mijn netto rentelasten inclusief effect rentesubsidieregeling bedragen 3, 3% - 0.96 = 2, 34%
Of had ik de bruto uitkering uit deze regeling eerst in mindering moeten brengen op de bruto rentelasten om vervolgens de (gesubsidieerde) netto rentelasten te berekenen?
Vriendelijke groet,
Dennis
Reactie infoteur, 15-12-2010
Beste Dennis,
Zolang u meer hypotheekrente betaalt dan de waarde van het eigenwoningforfait bedraagt, komen beide berekeningen op het zelfde uit. Anders doet u beter eerst bruto minus bruto.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
Francis Rigal, 27-10-2010 14:49 #4
Ik mag na de rentevast periode mijn hypotheek boetevrij aflossen. Ik heb een hypotheek voor 30 jaar, 10 jaar vast.
Mag ik het boetevrij aflossen na 10 jaar of na 30 jaar?
Reactie infoteur, 27-10-2010
Beste Francis Rigal,
U mag dan na 10 jaar boetevrij aflossen.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
Mevr Williams, 18-03-2010 11:21 #3
Zou u zo vriendelijk willen zijn om het volgende uit te leggen:
1. Scenario A - hoe reken ik de netto hypotheekrente uit? Ik begrijp dat ik 8.350 als bruto hypotheekrente heb. Als ik dan 52% belasting betaal, krijg ik ook 52% terug? Dus kom ik op netto 4.008 netto en niet 5.658. Ik doe dus iets fout.
2. Wat is de % eigen woninforfait in 2010 geworden?
3. Hoe kan ik de netto % spaarrente uitrekenen?
Met vriendelijk dank.
Reactie infoteur, 18-03-2010
Beste mevr. Williams,
1. 52 procent van 8.350 als bruto hypotheekrente is aftrekbaar. Dat betekent dat in ieder geval 1650 euro voor eigen rekening komt plus 48 procent van de wel aftrekbare hypotheekrente. Tezamen is dat 5658 euro.
2. De hoogte van het eigen woning forfait is afhankelijk van de WOZ waarde van uw woning. Zie ook het artikel
http://www.huis-en-tuin.infonu.nl/wonen/52728-eigenwoningforfait-betekent-minder-hypotheekrenteaftrek.html
3. U betaalt boven de vrijstelling van ruim 20.000 euro over spaargeld en vermogen 1, 2 procent vermogensbelasting. Als u 3 procent rendement maakt op uw spaargeld houdt u na aftrek van deze vermogensrendementsheffing nog maar 1, 8% netto over voor het spaargeld dat deze 20.000 euro overtreft.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw.
Mans Schram, 18-10-2007 13:15 #2
De som klopt alleen als de hypotheek geheel wordt afgelost en over het spaargeld belasting moet worden betaald in box3. Dan hoeft namelijk geen eigen woning forfait te worden toegepast.
In het geval de hypotheek niet geheel kan worden afgelost moet het eigen woning forfait buiten beschouwing worden gelaten. De kosten zijn dan 2, 4% van de lening. Bij ee rentepercentage over het spaargeld van meer dan 3, 6% is het financieel aantrekkelijker niet af te lossen. In het geval er niet over het gehele bedrag belasting wordt betaald in box 3 is het al aantrekkelijker bij een lager percentage
Reactie infoteur, 18-10-2007
Geachte Mans Schram,
1. U vergist zich. Het eigen woning forfait moet altijd bij het inkomen worden opgeteld, maar mag volgens de wet Hillen (http://financieel.infonu.nl/belasting/4029-verdien-aan-de-belastingdienst.html) niet meer bedragen dan wat u aan hypotheekrente opvoert. Naarmate de hypotheekrente hoger is, en naarmate de woz hoger is, zal het eigen woning forfait dus hoger zijn.
2. Ter verduidelijking van de som wellicht nog het volgende. De hypotheekrente is in scenario A 10.0000 euro. Na bijtelling van het forfait resteert dan 8350 euro als aftrekpost eigen woning bezit. Netto betaalt u dan 5658 euro aan hypotheekrente, ofwel 2, 8% van de 200.000 euro aan hypotheek.
R. Sebok, 19-07-2007 23:45 #1
Leuk dit artikel wat mijn jarenlange visie op dit punt eindelijk bevestigt! Maar het kan nog eenvoudiger gezegd denk ik want de rekensom kan voor velen nog wel eens te moeilijk zijn…
Ik zie het zo; rente is niet anders dan de prijs voor een artikel, in dit geval het produkt geld. Dat geld ben ik dus kwijt. Dat de fiscus er in bepalde gevallen een stukje van overneemt/teruggeeft neemt niet weg dat min. 48 % nog steeds doormij betaald moet worden; dat geld ben ik dus echt kwijt. Een hypotheek nemen (geld), en de prijs (rente) is alleen zinvol als ik een bedrag kan lenen en gebruiken om meer rente mee te maken (beleggen bv) dan ik moet betalen. Aftrek%, risico en box III moeten hierbij o.a. betroken worden.
Reactie infoteur, 20-07-2007
Klopt als een bus hr. Sebok. Daarom is de goedkoopste hypotheek meestal gelijk aan geen of weinig hypotheek. De sommen maken dat nog eens goed duidelijk.