Maximale Hypotheekbedrag in 2011 lager

Onder invloed van de AFM worden banken en verzekeraars steeds strenger bij de bepaling van het maximale hypotheekbedrag dat zij willen verstrekken. Deze tendens is eind 2008 al ingezet.

Een korte historische schets

Gedurende de jaren negentig van de vorige eeuw kon bijna alles. De lonen en salarissen stegen, er werd volop gebouwd en de huizenprijzen stegen al nog voordat de bouw af was. Op de top van de markt was een hypotheekbedrag van 8 x het bruto jaarinkomen zeker geen uitzondering. En waarom ook? De prijzen en salarissen bleven toch wel stijgen (dacht men). Was de hypotheek een maatje te groot, dan even op een houtje bijten. Over drie of vier jaar is het huis meer waard dan de hypotheek en is het salaris zeker 10% hoger. Dit werd nog gevoed door het Nederlandse systeem van hypotheekrenteaftrek. Deze uitdijende bubbel kan in stand blijven tot eind 2007. Toen was het sprookje uit, met een keiharde landing in 2008 tot gevolg.

Het vervolg

Al snel bleek dat banken en verzekeraars veel te hoge hypotheken hadden verstrekt. Zodra het inkomen om wat voor oorzaak dan ook deels wegviel, bleek de hypotheeklast niet meer op te brengen. Maar ook bij – al dan niet gedwongen – verkoop bleek de opbrengst lager uit te komen dan de hoogte van het hypotheekbedrag. Dit zette een negatieve spiraal in werking. De huizenmarkt kwam tot stilstand, veel persoonlijk leed, de doorstroming stokte en de prijzen daalden. Een geluk bij een ongeluk was een langdurende periode van lage rentestanden.

Verwijt aan banken

De banken kregen massaal het verwijt te horen dat zij hun zorgtaak schromelijk hadden verwaarloosd. Direct schoot deze sector in de stress en maakten hun eisen, waaraan de klant moet voldoen om voor een hypotheek in aanmerking te komen, werden strenger en strenger.

Rol van de politiek

De politiek was een van de eersten om de banken verwijten te maken. Zij drongen aan op zelfregulering. Ook de AFM mengde zich in de discussie en kwam met richtlijnen om Nederland minder makkelijk aan een hypotheek te krijgen. Een belangrijke rol hierin is weggelegd voor het Waarborgfonds Eigen Woning, beter bekend als NHG. De eisen worden voor 2011 extra aangescherpt. En dat leidt tot lagere verstrekkingen.

Berekeningsmethode

NHG hanteert een gecompliceerde methode om te berekenen wat uw maximale hypotheeklast zijn mag. Zij hanteren daarvoor de zogenaamde woonquote; een percentage van het gezinsinkomen dat jaarlijks aan hypotheeklasten (rente plus aflossing) uitgegeven mag worden. Bedenk daarbij: hoe hoger het inkomen, hoe hoger het te hanteren percentage wordt. Het instituut gaat uit van een annuïteiten hypotheek met een looptijd van 30 jaar en een rentevaste periode van 5 jaar of langer. Bovendien is het bedrag gemaximeerd. Bij aankoop van een woning mag het maximale hypotheekbedrag onder NHG niet hoger zijn dan € 350.000,-. Wilt u uw woning verbeteren, dan mag het hypotheekbedrag onder NHG niet hoger zijn dan € 265.000,-.

Maximale verstrekkingen

Om duidelijk te maken wat de gevolgen voor 2011 zullen zijn, hieronder twee voorbeelden. Eerst een gezinsinkomen van € 35.000,- en daarna een gezinsinkomen van € 75.000,-. Deze twee grenzen dekken ongeveer 80% van de gezinnen in Nederland. Uitgangspunt daarbij is een toetsrente van 4,9%

Omschrijving	Gezinsinkomen	Maximum 2010	Maximum 2011	Verschil	In procenten
Gezin A	€ 35.000,00	€ 163.219,00	€ 131.814,00	-€ 31.325,-	- 19%
Gezin B	€ 75.000,00	€ 386.262,00	€ 372.131,-	-€ 14.131,00	-3,65 %

Zoals u ziet, heeft de maatregelen de meest impact op gezinnen met het laagste inkomen. Voor het eerste gezin zal het praktisch onmogelijk worden nog een hypotheek te krijgen om een fatsoenlijke woning te kunnen kopen.

Ook banken hanteren woonquote

Ook de geldverstrekkers hanteren een woonquote om te bepalen wat u maximaal aan hypotheekbedrag kunt krijgen op basis van uw inkomen. Zij hanteren over het algemeen een wat ruimer percentage aan woonlasten, maar daar staat tegenover dat de rente voor een hypotheek zonder garantie meestal 0,3% tot 0,5% hoger uit komt. Uiteindelijk zal het u niet veel helpen om dan maar noodgedwongen een hypotheek zonder NHG te nemen.

Conclusie

U moet er rekening mee houden dat het hypotheekbedrag in 2011 niet meer zal bedragen dan ruwweg 3,77 tot 4,96 x het jaarlijkse gezinsinkomen, afhankelijk van de hoogte van dit gezinsinkomen. Maar dan moet u geen andere leningen hebben of een alimentatie aan uw ex moeten betalen. Dan wordt het snel minder.