Hypotheek oversluiten Wel of niet zinvol?

De vraag komt regelmatig op. Is het nou wel of niet zinvol om een lopende hypotheek over te sluiten? En zoals zo vaak, een duidelijk antwoord hierop is niet te geven. Het is gewoon afhankelijk van jouw situatie en vooral van wat je zelf wil. Daarom een paar praktijkvoorbeelden.

Algemeen

Bedenk, dat als je besluit de hypotheek om te zetten, je waarschijnlijk weer te maken krijgt met allerlei kosten. De geldverstrekker vraagt weer afsluitprovisie, de notaris wil zijn geld, de makelaar ook om het pand te taxeren en ook de tussenpersoon wil geld verdienen. Dus ga er van uit dat omzetten van je hypotheek in nagenoeg alle gevallen verhoging van het hypotheekbedrag tot gevolg zal hebben.

Rekent de oude geldverstrekker boeterente?

Dat kan. Zeker als de rente van je huidige hypotheek hoger is dan het markttarief van nieuwe hypotheken bij dezelfde geldverstrekker. Hij zal je dan het renteverschil over de contante waarde van je hypotheek gedurende de resterende looptijd in rekening brengen. Dus betaal je nu 5,5% en is de rentevaste periode nog 3 jaar, terwijl de geldverstrekker nu 5,1% rekent, dan wordt in principe de contante waarde berekent van 0,4% x de hoofdsom x 3 jaar. Dat is dan de te betalen boeterente.

Ik heb een spaarhypotheek met een hoge rente van 6,5%

Ze komen voor. Een lopende hypotheek met een relatief hoge rente. Zo op het eerste gezicht lijkt het mogelijk om – ook nu nog – de hypotheek om te zetten tegen een spaarhypotheek met een lagere rente, zeg 5,3% voor 10 jaar vast. De besparing lijkt dan makkelijk te berekenen; 1,2% minder rente over de hoofdsom. En je hoeft daarvoor de lopende spaarverzekering niet om te zetten. Die kan gewoon worden doorgezet binnen de daarvoor geldende regels. Maar ook hier kan schijn bedriegen. Kenmerk van de spaarhypotheek is dat je een spaarrente krijgt die gelijk is aan de hypotheekrente. En waar krijg je gegarandeerd 6,5% rente vergoed zonder risico? Wil je het zelfde eindkapitaal bereiken, dan zul je de komende jaren de inleg op je spaarverzekering moeten verhogen. Dus wat je bespaart op je hypotheekrente (inclusief belastingaftrek), ben je kwijt aan een hogere premie. Niet doen dus, tenzij….. je geld nodig hebt om onvoorziene uitgaven te doen. Dan kan het belangrijk zijn om de waarde in je polis om te zetten in klinkklare munt en vervolgens kiezen voor een andere hypotheekstructuur. Maar dan los je vermoedelijk later wel minder af. (zie voor meer informatie over deze hypotheekvorm Spaarhypotheek: voor- en nadelen)

Ik heb een hypotheek van 5,3% en een lening van € 16.000,- à € 240,- per maand.

Jouw lening is deels aflossingsvrij (€ 95.000,-) en deels gekoppeld aan een levensverzekering (€ 95.000,-). Je betaalt per maand aan rente € 839,16 en aan premie € 78,40, plus € 240,- voor rente en aflossing op het krediet. Dit totaalbedrag van € 1.157,56 is een behoorlijke aanslag op het huishoudpotje. Dus eigenlijk wil je de maandlasten wel naar beneden brengen.

Wat je eigenlijk wil, is de lening in de hypotheek brengen tegen lagere lasten. Dat kan en daar is ook niks mis mee. Zolang je maar weet dat je kosten maakt, de hypotheek verhoogt en dit waarschijnlijk nooit aflost. Maar besparen is zeker mogelijk, zelfs nu de rente min of meer gelijk is. Hieronder de berekening.


Dit gaat er wel van uit dat zowel het inkomen als de waarde van de woning de verhoging kan dragen.

Besparen kan voordelig zijn, maar niet altijd

De hypotheek omzetten kan dus wel degelijk voordeel opleveren. Maar laat je goed voorlichten. Vraag naar de fiscale consequenties, laat je uitleggen welke gevolgen het heeft op je lopende verzekering, lees de voorwaarden over vervroegde aflossing bij de huidige geldverstrekker goed door en vraag een pro forma aflosnota op. Misschien komt die dan wel met een voorstel voor een tweede hypotheek, waarmee je de lening ook kunt herfinancieren. Dat kan voordeliger zijn. Besluit je toch de bestaande hypotheek om te zetten, bereken dan je voordeel over de komende jaren en zet dat af tegen de verhoging van je hypotheek. Is de uitkomst positief, dan neem je hoogstwaarschijnlijk een goede beslissing. © 2007 - 2009 Hypotheekinfo, gepubliceerd in Hypotheek (Financieel) op 02-07-2007. Het auteursrecht van dit artikel ligt bij de infoteur. Zonder toestemming van Hypotheekinfo is vermenigvuldiging van dit artikel verboden. Meer...

Verwante artikelen

• De boeterente bij het oversluiten van een hypotheek: Wanneer de hypotheekrente daalt, wordt het vaak interessant om uw hypotheek over te sluiten tegen een lagere rente. Zo wordt gezegd in ieder geval. Toch h…
• De spaarhypotheek: Bij een spaarhypotheek lost u gedurende de looptijd niets af op de hypotheek. Op het einde van de looptijd heeft u precies genoeg kapitaal om de hypotheek te betalen. Over de hypotheek bet…
• Hypotheek: Geld verdienen met hypotheek oversluiten: Het oversluiten van een hypotheek kan erg voordelig zijn. Vaak is dat vooral aantrekkelijk omdat de rente bij een andere lening lager kan zijn. Daardoor v…
• De Spaarbeter Hypotheek is de betere Spaarhypotheek: De klassieke spaarhypotheek is er vooral voor wie geleidelijk maar zeker wil sparen voor de aflossing van zijn huis, en tegelijkertijd optimaal gebruik wi…
• Combinatiehypotheek: vorm de ideale hypotheek: De meeste mensen kiezen voor een combinatie van hypotheken. Zo heeft vrijwel niemand een volledig aflossingsvrije of beleggingshypotheek. Op deze manier combine…