Van aflossingsvrij naar annuiteitenhypotheek zonder kosten

Het oversluiten van een hypotheek kan een kostbare aangelegenheid zijn, vaak moet een boete betaald worden ter compensatie van de inkomsten die de hypotheekverstrekker misloopt. Huizen zijn vaak duur, waardoor het in sommige gevallen alleen mogelijk is om een aflossingsvrije hypotheek te nemen. Na enkele jaren kan echter de wens ontstaan om af te gaan lossen, waarbij oversluiten een dure en lastige optie kan zijn. Het is ook mogelijk om zelfstandig af te gaan lossen via een handige constructie

aflossingsvrije hypotheek

Een aflossingsvrije hypotheek heeft een aantal voordelen, waaronder lage maandasten. Een van de grote nadelen van een dergelijke hypotheek is echter dat er niks wordt afgelost, en de hypotheekschuld dus nog blijft staan, zodra de looptijd is afgelopen. Ook geeft een aflossingsvrije hypotheek geen recht op hypotheekrenteaftrek. Hoewel iedereen ervan uit gaat dat de inflatie ervoor zorgt dat de prijs van het huis na 30 jaar dusdanig gestegen is dat de hypotheekschuld daarmee makkelijk afgelost kan worden, is dit geen zekerheid.Inflatie is nog een jaarlijks terugkerend feit, maar landen zoals Japan hebben al laten zien dat een deflatie wel degelijk tot de mogelijkheden hoort. Daarnaast kan een ingrijpen van de overheid in de woningmarkt, bijvoorbeeld het afschaffen of verder beperken van de hypotheekrenteaftrek, het versoepelen van de regels rondom bouwgrond of het aanpassen van de overdrachtsbelasting ervoor zorgen dat huizenprijzen sterk kunnen stijgen óf dalen. Om zekerheid te verkrijgen, en uiteindelijk minder geld kwijt te zijn aan betaling van rente, is het vaak beter te kiezen voor een hypotheek die wel voorziet in een totale aflossing van de hypotheekschuld op het einde van de looptijd.

Nu bestaat het probleem dat starterswoningen, ondanks de hoopvolle naam, vaak niet betaalbaar zijn voor starters. Hoewel veel nieuwelingen op de woningmarkt zich eerst op de huurmarkt begeven alvorens te kijken naar een koopwoning, zijn er ook die de nadelen van huren niet zien opwegen tegen de voordelen. Voor een starter betekend het verkrijgen van een geschikt hypotheekbedrag vaak een lange, slopende zoektocht, die vanwege allerlei regelgeving uiteindelijk uitkomt bij één van de minst geschikte vormen: de aflossingsvrije hypotheek. De starter komt echter na enkele jaren vanzelf in een verbeterde financiële positie terecht, waarbij het de moeite loont om te kijken naar de vorm van de hypotheek.

Hypotheekschuld aflossen

Het probleem van het oversluiten van een hypotheek is echter dat er vaak een boetebedrag moet worden betaald aan de hypotheekverstrekker voor de inkomsten die deze heeft misgelopen. Daarnaast kan het veranderen van de vorm van een hypotheek een flinke stijging van de maandelijkse lasten met zich meebrengen die, hoewel deze wel verwacht is, toch eventueel voor financiële problemen kan zorgen, aangezien het uitgavenpatroon moet worden aangepast. Er bestaan echter ook mogelijkheden tot aflossing van een aflossingsvrije hypotheek, zonder de hypotheekvorm aan te passen. Deze berusten echter wel op een sterke zelfdiscipline, maar hebben als resultaat dat deze vorm de meest flexibele hypotheek is die er maar verkrijgbaar is. Mocht er door onverwachtse extra kosten bij het huis of de auto, te weinig geld overblijft voor de gehele hypotheeksom inclusief aflossing, kan dit zelf zonder moeite aangepast worden door een maand alleen rente te betalen. Let wel; het is belangrijk om de oversluitboete goed te vergelijken met de voordelen die het oversluiten van de hypotheek met zich meebrengt, zoals bijvoorbeeld de hypotheekrenteaftrek.

Van aflossingsvrije naar flexibele annuïteitenhypotheek

Het is mogelijk om een eigen annuïteitenhypotheek te vormen op basis van de aflossingsvrije hypotheek. Een annuïteitenhypotheek is een vorm waarbij iedere maand een bedrag wordt betaald, wat 1 deel aflossing is en 1 deel rente. Gedurende de looptijd wordt de hypotheeksom door de maandelijkse aflossing steeds kleiner, waardoor het rentebedrag per maand daalt. Omdat hierdoor de maandlasten dalen, kan er meer worden afgelost waardoor de maandlasten toch gelijk blijven. Het voordeel hiervan is dat er gedurende de gehele looptijd gelijke maandlasten zijn en de gehele lening wordt afgelost na 30 jaar. De verdeling tussen rente en aflossing veranderd echter wel gedurende de looptijd, op het laatst zal dit bijna alleen nog maar aflossing zijn. Nu is het bij een aflossingsvrije hypotheek mogelijk om ieder jaar maximaal zo'n 10% van de initiële som af te lossen, zonder boete. Dit moet vaak echter wel gebeuren met een minimale aflossing van 250 of 500 euro per keer, om het overbodige administratie voor de bank bij extreem kleine aflossingen in hoge frequenties te voorkomen. Nu is het mogelijk om met deze gegevens een eigen constructie te maken, waarbij diverse computerprogramma's, rekenmodellen en hypotheekadviseurs allemaal een exact aflossingsplan kunnen produceren van de te betalen bedragen per maand. Hieruit komt dan een schema, met per jaar het af te lossen bedrag per jaar. Door dit door 12 te delen komen we uiteindelijk op ongeveer het bedrag per maand uit (rond dit gerust iets af naar boven, ivm rente-effecten). Dit bedrag kan echter net onder de aflossingsdrempel van de hypotheekverstrekker liggen. De oplossing hiervoor ligt voor de hand: creëer een nieuw rekeningnummer waarop, via een automatische betaalopdracht, iedere maand het aflossingsbedrag wordt overgemaakt. Vanaf deze rekening kan men het bedrag dan eens per twee maanden bijvoorbeeld weer overmaken naar de hypotheekverstrekker. Houdt er wel rekening mee dat het bedrag van de automatische incasso ieder jaar, volgens het annuïteitensysteem, stijgt.

Als dit schema strikt gevolgd wordt, hoeven er geen moeilijkheden of extra kosten te ontstaan bij het veranderen van de hypotheekvorm en kan er toch worden afgelost. Omdat de aflossing nu totaal in eigen hand ligt, ontstaat hierdoor ook nog eens een uiterst flexibel systeem. Het vereist echter ook meer zelfdiscipline dan een van tevoren opgelegde aflossing door de hypotheekverstrekker. Daarnaast is een dergelijke constructie alleen interessant als de effecten van de gemiste hypotheekrenteafrek in het model verdisconteerd worden.