APK voor Hypotheken

Een afgesloten hypotheek heeft meestal een looptijd van 30 jaar. In die periode kan er van alles gebeuren, waardoor de oorspronkelijke uitgangspunten niet meer dezelfde zijn. Neem bijvoorbeeld de waardestijging. Als dat zo is, kan de hypotheek misschien wel goedkoper. Daarom is een regelmatige check belangrijk.

De woning stijgt in waarde

Tien jaar geleden waren de prijzen van woningen lager dan nu. Betaal je nu een bedrag van € 225.000,- voor een gemiddelde woning, in 1997 zal de prijs van die zelfde woning gelegen hebben op € 165.000,-. Zonder dat je het je misschien realiseert, is je vermogen daardoor met € 47.000,- gegroeid. Dat is leuk natuurlijk, maar daar heb je alleen wat aan als je de woning verkoopt en er niet een nieuwe woning voor in de plaats koopt. Die nieuwe woning is natuurlijk ook een stuk duurder geworden. Maar op je hypotheek kan het wel degelijk invloed hebben.

Waar baseert de bank haar rente op

De rente die banken voor de hypotheek in rekening brengen is gebaseerd op de volgende elementen:

• Basisrente – de rente die banken betalen op de kapitaalmarkt om geld in te kopen;
• Kostenopslag – vaste en variabele kosten van de bank;
• Winstopslag – de toeslag op de rente om zelf ook wat te verdienen;
• Risico-opslag – hoeveel risico lopen zij op de verstrekking.

Met name de laatste component is van belang als de waarde van de woning gestegen is.

Risico-opslag

Naar mate de bank meer risico loopt op de hypotheek zal dit component hoger liggen. De bank schat haar risico’s in op twee grondslagen:

• De hoogte van uw inkomen, bent u in staat om rente en aflossing te betalen
• De waarde van het onderpand – uw woning – en de hoogte van de hypotheek in relatie tot deze waarde.

Voldoet de hoogte van uw inkomen niet aan de normen die banken daarvoor hanteren, dan krijgt u de hypotheek niet verstrekt. Hoe hoger het inkomen, hoe hoger de mogelijke verstrekking, maar nooit meer dan maximaal 125% (sommige banken gaan tot 130%) van de executiewaarde van uw woning. De executiewaarde is een afgeleide van de waarde van de woning, vrij van huur en gebruik, in het economische verkeer; zeg maar de prijs, waarvoor u het aankoopt. Dit komt overeen met een percentage tussen de 85% en 90%, afhankelijk van de courantheid van je woning.

Ok, de waarde is gestegen, maar wat nu

Terug naar de eerste alinea. Je hebt in 1997 de woning gekocht voor € 165.000,-. Op basis van de executiewaarde heb je 125% gefinancierd. De hypotheek is daarmee uitgekomen op € 186.625,-. Je betaalt nu een rente van 5,2% per jaar.

Maar je woning is nu € 225.000,- waard. Daarbij hoort een executiewaarde van € 202.500,-. Je hypotheek is dus nu 92% van de executiewaarde. En daar hoort een lagere risico-opslag bij. De rente zou moeten kunnen zakken naar 5%. En dat is € 373,25 per jaar. Maar om deze lagere rente te krijgen, moet je wel zelf wat doen. Zolang de bank niets van je hoort doet zij ook niets.

Wat te doen

De bank wil wel bewezen zien dat het klopt wat je zegt. Zij vraagt daarom een taxatierapport. En dit taxatierapport kost geld. Voor dat je dit geld uitgeeft, neem je eerst contact op met een makelaar. Je legt uit wat je van plan bent en vraagt hem een indicatie van de vrije verkoopwaarde. Deze indicatie leg je vervolgens voor aan je geldverstrekker met het verzoek een lagere rente te gaan hanteren. De geldverstrekker zal je een aanbod doen en je de condities vertellen. Als dat aanbod interessant is, onderhandel je vervolgens met de makelaar over de hoogte van de taxatiekosten. Als de kosten opwegen tegen de besparing zet je het proces in gang. Grote kans dat je er je voordeel mee kan doen.

Natuurlijk kun je ook contact opnemen met een hypotheekadviseur en de zaak met hem bespreken. Hij kan je de besparing voorrekenen. En misschien is de huidige rente wel lager dan de rente die je nu betaalt. In dat geval is ook oversluiten een overweging. Wel altijd een kosten/baten analyse (laten) maken. © 2007 - 2009 Hypotheekinfo, gepubliceerd in Hypotheek (Financieel) op 07-06-2007, laatst gewijzigd op 11-01-2008. Het auteursrecht van dit artikel ligt bij de infoteur. Zonder toestemming van Hypotheekinfo is vermenigvuldiging van dit artikel verboden. Meer...

Gerelateerde link

De Hypotheekadviseur.

Verwante artikelen

• Hypotheek & de rangorde van hypotheken: Op een pand kunnen meerdere hypotheken worden afgesloten. Een eerste, tweede en derde hypotheek. Wat wat betekent de rangorde en volgorde van hypotheken bij een execut…
• Gratis en makkelijk de rente van je hypotheek verlagen: Bij het afsluiten van een hypotheek is de rente niet alleen afhankelijk van de rentevaste periode. Ook de hoogte van de hypotheek bepaalt (mede) het re…
• Aftrekbare kosten voor inkomstenbelasting: Bij de aankoop van een nieuwe woning maakt u diverse kosten voor uw financiering welke aftrekbaar zijn. Deze financieringskosten zijn aftrekbaar voor de inkomstenbe…
• Huis als spaarpot: U koopt een huis in eerste instantie om in te wonen. Met de overwaarde in uw eigen woning kunt u ook uw pensioen aanvullen.
• De waarde van je huis: De waarde van een huis moet blijken uit een taxatierapport. De hypotheekverstrekker wil graag weten of het bedrag dat je voor het huis betaalt, ook de werkelijke waarde is. De kans bes…