Bereken maximale hypotheek, welke gegevens heb je nodig?

Om de maximale hypotheek te berekenen voor het kopen van een (nieuwbouw)woning moet je de volgende gegevens paraat hebben bij het invullen van een formulier: geslacht, leeftijd, jaarinkomen, inkomen partner, overwaarde op de huidige woning, in welke belastingschijf je valt, het bedrag aan leningen dat uitstaat en het bedrag dat je eventueel aan alimentatie betaalt.

Geslacht/Leeftijd

Je geslacht en je leeftijd zijn van belang bij de berekening van de hoogte van de premie voor de overlijdensrisicoverzekering. De premie telt mee in de hoogte van je maandlasten.

Jaarinkomen

Het jaarinkomen bestaat uit het bruto jaarsalaris plus vakantiegeld (ongeveer 8%). Een handige rekenmethode hiervoor is de volgende formule toe te passen: maandsalaris x 12 x 108%.

Bij dit bedrag mag je ook de bruto vaste toeslagen, op jaarbasis, optellen. Deze tellen mee als vast inkomen. De variabele toeslagen mag je ook meetellen. Deze moet je middelen door het gemiddelde bruto bedrag te berekenen over de laatste 12 maanden. Hiervoor geldt wel dat de variabele toeslagen een structureel karakter dienen te hebben.

Als je een zelfstandige bent kun je de gemiddelde nettowinst van de afgelopen drie jaar invullen.

Inkomen Partner

Voor een hogere maximale hypotheek kun je ook het inkomen van je partner meenemen in de berekening. Beide inkomens worden dan bij elkaar opgeteld voor de uiteindelijke berekening.

Overwaarde op de huidige woning

Als je de huidige woning verkoopt en je maakt winst, dan heet dat overwaarde. Sinds de invoering van de bijleenregeling (2004) stimuleert de overheid dat je deze overwaarde gebruikt voor de aankoop van je nieuwe woning. Hoe bereken je de overwaarde? Door de resterende hypotheekschuld af te trekken van de waarde van je huidige woning bepaal je de overwaarde.

Belastingschijf

De voor jou geldende belastingschijf bepaalt de hypotheekrenteaftrek waar je recht op hebt. Door het juiste percentage te kiezen dat hoort bij het bruto jaarinkomen dat je gebruikt in de berekening van de maximale hypotheek kun je zien hoeveel dat is. Wanneer je ook het inkomen van je partner hebt ingevuld, moet je alleen het hoogste inkomen meenemen in het opzoeken in het overzicht.

Overzicht Percentages 2010

• inkomen tot € 18.218 : 33,45%
• inkomen tot € 32.738 : 41.95%
• inkomen tot € 54.367 : 42%
• inkomen boven € 54.367 : 52%

Leningen

Als je leningen hebt die geregistreerd staan bij het Bureau Kredietregistratie (BKR) dan moet je deze meenemen in de berekening voor de maximale hypotheek. Bepaal hiervoor de totale maandelijkse lasten aan persoonlijke verplichtingen. Leningen bij de IBG tellen niet mee.

Alimentatie Per Maand

Alimentatiekosten hebben invloed op het maximaal te lenen bedrag. Betaal je alimentatie aan je ex-partner, neem dan de (bruto) maandelijkse alimentatie mee in de berekening. De alimentatie die voor de kinderen wordt betaald mag je buiten beschouwing laten.

Maximale Leenbedrag

Op basis van de bovenstaande gegevens wordt de maximale hypotheek berekend. Uit de berekening komt een ‘maximaal te lenen’ bedrag waarbij je de overwaarde van de huidige woning mag optellen om het ‘maximaal te besteden’ bedrag te bepalen.

Afhankelijk van de hypotheekrente en de rentevaste periode kan het maximaal te lenen bedrag hoger of lager uitvallen.

Maximale Koopsom

Als je een woning aankoopt krijg je te maken met bijkomende kosten (zoals de notaris, makelaar en belastingen). De maximale prijsklasse waarin je kunt zoeken ligt daarom dus lager. In de meeste gevallen worden de bijkomende kosten meegefinancierd. Dit houdt in dat de maximale koopsom lager ligt dan het maximale hypotheekbedrag.

Bij de aankoop van een nieuwbouw woning liggen de bijkomende kosten lager dan bij een bestaande woning omdat kosten zoals de belasting en de transportakte kosten al in de koopsom zijn verwerkt.