Trends en subsidies in de woningmarkt

De woningmarkt is één van de belangrijkste peilers van de economie. Daarom gaat er ook zoveel aandacht naar uit of zou het moeten hebben.

Historisch perspectief

In 1901 kwam er een Woningwet, ter controle van de kwaliteit van woningen of voor een geldelijke bijdrage voor nieuwbouwwoningen. Sinds de 1e Wereldoorlog (WO) zag men Woningwetwoningen, zijnde huurwoningen gebouwd door gemeenten en corporaties. In 1956 was er de gemeentegarantie, om zonder eigen geld een hypothecaire lening (bezitsvorming stimuleren) te kunnen krijgen. Met ingang van 1974 kwam de Beschikking Geldelijke Steun Eigen Woningen. Die ging in 1992 over in Besluit Woninggebonden Subsidies 1992 (zie onder), waarbij de rijksoverheid meer terug trad en dit werd in 1995 het Besluit Woninggebonden Subsidies 1995 (zie onder), gericht op VINEX-locaties. Tot slot kwam per 01 jan.1995 de NHG (Nationale Hypotheek Garantie: een collega-infoteur heeft daarover een prima artikel geschreven) in plaats van de gemeentegarantie, via de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen.

Een verdere uitleg op de subsudies

Subsidieregelingen om eigen-woning-bezit te stimuleren:

• Besluit Woninggebonden Subsidies 1992. Er was onderscheid in sociale koopwoningen en premiewoningen: inkomenscriteria golden alleen voor sociale koopwoningen. Naarmate de rente hoger was, was er meer subsidie. Het was van belang of iemand ouder of jonger dan 65 was. Subsidietoekenning vond plaats op grond van de BWS-rekenrente. Voor premiewoningen met een eenmalige bijdrage van € 2269,- gold geen inkomensgrens. Uitkeringen waren belastingvrij. Voor sociale koopwoningen ineens (indien € 2269,-) of als jaarlijkse bijdrage (10% van het toegekende bedrag). Hertoetsing was elke 5 jaar, maar werd nooit naar boven bijgesteld. Tussentijdse toetsing was alleen eerste 5 jaar als bijv. een 2e inkomen wegviel.
• Besluit Woninggebonden Subsidies 1995: BWS 1992 kwam te vervallen, tenzij voor 01 jan.1995 een “voorlopige beschikking” was afgegeven. Toekomstige subsidieverplichtingen conform BWS 1992 worden uiteraard nagekomen. Er heeft decentralisatie plaatsgevonden: gemeenten kunnen meer zelf bepalen waaraan de subsidies besteed moeten worden. De centrale overheid verschaft daartoe een budget aan de lager overheden (budgethouders). Het zwaartepunt van subsidies ligt bij 7 BoN-stadsgewesten (Besturen op Niveau): Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Utrecht, Twente, Arnhem-Nijmegen, Eindhoven-Helmond, omdat daar relatief veel VINEX-locaties (zie verderop voor de betekenis) liggen. Gemeente bepaalt zelf hoogte en voorwaarden voor subsidie (plaatselijke verordening). Er is geen uniform stelsel meer en geen vaste bedragen, alleen maximumbedragen.
• De VNG (Vereniging Nederlandse Gemeenten) voorbeeldverordening: om een globaal beeld te schetsen van de mogelijkheden. Onderscheid voor aspirant-kopers van een nieuwbouwwoning gaf 2 relevante subsidiemogelijkheden: stimuleringsbijdrage (alleen in onderste segment) en bereikbaarheidstoeslag (in laagste marktsegment ter aanvulling op stimuleringsbijdrage). Subsidies worden alleen toegekend als de aanvrager/eigenaar er zelf gaat wonen. Gemeente werkt met een gereedmeldingsformulier, subsidies zijn onbelast voor inkomstenbelasting en variëren per gemeente.
• De Wet bevordering eigenwoningbezit: per 01 jan.2001 ter vervanging van Gewenningssubsidieregeling (lopende subsidies blijven wel van kracht). Voorwaarden hebben betrekking op aanvrager zelf, inkomen (inkomen 2006 bepaalt subsidie 01/07/2007-01/07/2008), vermogen, hypothecaire lening, kosten van het huis en de staat van onderhoud van de woning. Deze koopsubsidieregeling ligt in handen van ministerie van VROM.

Trends in de woningmarkt

Woningmarkt (trends):

• de bevolkingsgroei neemt al 10-tallen jaren af; de tendens is richting kleinere huishoudens is duidelijk waarneembaar: 1- en 2-persoonshuishoudens nemen relatief toe.
• individualisering door vergrijzing.
• accent in jaren 50 en 60 lag meer op kwantiteit dan kwaliteit. Daarna pas is het opgeschoven richting kwaliteit.
• woningen werden na 1980 beter geïsoleerd, maar wel kleiner door hogere grondprijzen. Gemiddelde levensduur van een huis ligt op 60/75 jaar.
• huizen voor 1e WO hebben hoge onderhoudskosten, vaak zijn ze gerenoveerd om het wooncomfort op het huidige niveau te krijgen.
• huizen tussen de WO’s hebben grote aantrekkingskracht op woningzoekende van nu, ondanks de hoge renovatie- en onderhoudskosten.
• woningen na 2e WO (tot ongeveer 1980) laten kwalitatief vaak te wensen over.
• de opkomst van VINEX-locaties: uitbreidingsgebieden aan de rand van grote steden.

Verhouding koop- en huurwoningen

Welke ontwikkelingen zien we verder als het gaat om de totale markt voor koop en huur:

• bevordering van het eigen-woning-bezit heeft geleid tot 55% koopgedeelte momenteel, en loopt nog op door de bouw van nieuwe woningen en de omzetting van huur naar koop.
• eigen-woning-bezit is in grote steden aanmerkelijk kleiner geweest dan er buiten.
• daarnaast zijn huishoudens met lage inkomens relatief ondervertegenwoordigd.

Woningtypen

Meeste voorkomend typen woningen in de markt voor koopwoningen:

• vrijstaande woningen
• hoekwoningen
• tussenwoningen
• appartementen

Een ander onderscheid wordt gemaakt op basis van één- of meergezinswoningen (flats).