Overwaarde investeren in eigen huis

Na het verkopen van uw eigen huis, wordt u geacht om de overwaarde opnieuw te investeren in een nieuw aan te kopen huis. Toch kan het in sommige gevallen uit om het niet opnieuw in te brengen. Een groot voordeel van een koophuis is het feit dat de hypotheekrente fiscaal aftrekbaar is. Op deze manier betaalt de Belastingdienst gedeeltelijk mee aan de financiering van uw woonhuis. In het verleden was ook consumptief krediet fiscaal aftrekbaar, maar dat is weer ingetrokken. Ook wat betreft de hypotheekrenteaftrek zullen de regelingen steeds nadeliger worden voor de huizenbezitters of huizenkopers. Eén van de beperkingen is het feit dat u overwaarde uit de verkoop van het huis weer moet gaan inbrengen bij het kopen van een ander huis. Doet u dat niet, dan hebt u over dat deel geen recht op hypotheekrenteaftrek. Per 2010 is de regeling nog verder beperkt. Voorheen hoefde u overwaarde niet in te brengen in het geval u goedkoper ging wonen (goedkoperwonenregeling). Tegenwoordig maakt het niet meer uit of de nieuwe woning duurder of goedkoper is.

Wat is overwaarde?

Bij de verkoop van uw huis, hebt u overwaarde in het geval de verkoop van het huis meer opbrengt dan de resterende hypotheek. Indien u tien jaar geleden een hypotheek hebt afgesloten voor €200.000 en u verkoopt het huis nu voor €300.000, dan hebt u een overwaarde van €100.000. Indien u gedurende de looptijd €50.000 had afbetaald aan de hypotheek, zou de overwaarde €150.000 bedragen. Dit bedrag moet weer gebruikt worden bij het aankopen van een ander huis.

Wat zijn de gevolgen van het niet inbrengen van overwaarde?

U bent niet verplicht om overwaarde weer in te brengen, maar het heeft wel gevolgen voor de aftrekbaarheid van de hypotheekrente. Een deel van de nieuwe hypotheek zal niet fiscaal aftrekbaar zijn. Uitgaande van een overwaarde van €150.000 en een nieuwe hypotheek van €250.000, is slechts hypotheekrente aftrekbaar voor €100.000.

Overwaarde consumptief uitgeven

Toch is het niet verboden om de overwaarde in eigen zak te houden. In sommige gevallen kan het zelfs uit om dat te doen. Stel u wilt een vakantiehuis kopen en u beschikt zelf niet over de benodigde kapitaal. Een hypotheek krijgen voor een tweede huis is zeer moeizaam en alle geldverstrekkers zijn hier ook niet toe bereid. De overwaarde die u niet inbrengt kunt u gebruiken voor het tweede huis. De hypotheekrente die u moet gaan betalen over dat deel van de hypotheek is niet aftrekbaar, maar het is relatief goedkoop geld. In plaats van de rente van een andere manier van geldlening is de hypotheekrente lager.

Overwaarde op een spaarrekening zetten

U zou ook nog kunnen overwegen om overwaarde niet te investeren in een huis, maar gewoon op een spaarrekening te zetten. Dit kan uit indien de spaarrente hoger is dan de hypotheekrente die u moet gaan betalen. Ook moet u nog rekening houden met vermogensrendementheffing (1,2 procent) over het spaargeld.

Een voorbeeld ter illustratie:
Hypotheekrente voor een rentevaste periode van vijf jaar: 3,5 procent. Spaarrente op dat moment bedraagt 4,5 procent. Bepaalde bezittingen (waaronder spaargeld) worden door de Belastingdienst boven de vrijstelling (ongeveer €20.000 per belastingplichtige) belast met 1,2 procent belasting. In dit voorbeeld kan het dus niet uit. Door de vermogensrendementsheffing moet er minimaal een verschil zijn van 1,2 procent. Zelfs is dat geval is het nog de vraag hoe het er in de toekomst uitzien. De hypotheek- en de spaarrente kunnen namelijk zakken en stijgen waardoor een andere optie weer aantrekkelijker is geworden.