Hypotheek: alles wat je moet weten

Bij het kopen van een huis komt veel kijken, hier lees je alle benodigde en belangrijke informatie. Eerst wordt de afweging tussen kopen en huren gemaakt, dan de oriëntatie op de woningmarkt beschreven en wat de rollen zijn van de verschillende partijen. Ook wordt de hypotheek in drie delen opgesplitst. De lening, de aflossing en de risico’s. Elk in een deel met de bijbehorende informatie.

• Kopen of huren
  
• Maximale leencapaciteit
  
• Oriëntatie op de woningmarkt
  
• De rol van de makelaar
  
• Onderhandelen en bieden
  
• De lening
  
• Gestelde eisen
  
• Fiscaliteiten
  
• De Aflossing
  
• Sparen
  
• Beleggen
  
• Pensioen
  
• De risico’s
  
• Rol notaris
  

Kopen of huren

Wanneer de keuze is gemaakt om als starter zelfstandig te gaan wonen, dan rijst natuurlijk de vraag: “wil ik een woning kopen of huren?”. Het antwoord op deze vraag zal verschillen van persoon tot persoon, aangezien beide mogelijkheden voor- en nadelen hebben. De grootste factor in deze zijn de persoonlijke omstandigheden, maar ook de marktontwikkelingen en het woongenot spelen een belangrijke rol. In het volgende overzicht treft u een opsomming van de voor- en nadelen.

Voordelen huurwoning:

• De huurder kan op ieder moment de huur opzeggen.
• De huurder draait niet op voor kosten van onderhoud en reparaties.

Nadelen huurwoning:

• De huurder bouwt geen vermogen op via de woning.
• De huurder loopt risico op huurstijging.
• De huurder geniet geen eventuele waardestijging bij een verbouwing.
• De huurder dient bij verhuizing mogelijk de woning in oorspronkelijke staat te herstellen.

Voordelen koopwoning:

• De koper heeft de mogelijkheid om te kiezen voor vaste maandlasten.
• De koper geniet fiscaal voordeel vanwege de hypotheekrenteaftrek.
• De koper is na aflossing van de hypotheek eigenaar van de woning.
• De koper strijkt een eventuele waardestijging bij een verbouwing zelf op.

Nadelen koopwoning:

• De koper dient een opstalverzekering af te sluiten.
• De koper loopt risico op rentefluctuatie na de rentevaste periode.
• De koper krijgt te maken met het eigenwoningforfait.
• De koper draait op voor kosten aan onderhoud en reparaties.

Maximale leencapaciteit

Om de maximale leencapaciteit te bepalen kan een berekening worden uitgevoerd:
Gezamenlijk bruto jaarinkomen inclusief vakantietoeslag, 13de maand, vaste eindejaarsuitkering, inclusief structureel overwerk (gemiddelde afgelopen 12 maanden)

-/- lopende leningen geregistreerd bij BKR (PL, DK, creditcards, roodstaand bank) bij betalingsachterstand geregistreerde BKR- leningen: veelal wordt er dan geen hypothecaire lening verstrekt.

Maximaal te lenen bedrag
-/- kosten koper ± 9%(bestaande woning)

= indicatie prijsklasse te zoeken woning

Wanneer dit bedrag niet genoeg is om de gewenste woning te financieren, dan zijn er mogelijkheden om toch aan extra geld ge komen. De mogelijkheden zijn:

• Een eigen inbreng, bijvoorbeeld spaargeld.
• Een lening of een schenking van de ouders.
• De ouders kunnen meetekenen bij de hypotheek zodat ook zij garant kunnen staan.
• Een subsidieregeling van de overheid.
• Een consumptieve lening, lening voor starters.

Wanneer de mogelijkheden in kaart zijn gebracht, dan is het tijd om een gepaste woning te zoeken. In de volgende paragraaf wordt beschreven hoe op de woningmarkt georiënteerd kan worden en welke zaken belangrijk zijn.

Oriëntatie op de woningmarkt

Wanneer de maximale leencapaciteit is bepaald, kan er worden gezocht naar een passende woning. Van belang zijn hierbij de locatie en het type woning, welk vooral afhangt van de persoonlijke voorkeuren. Maar een keuze die veel voor- en nadelen met zich meebrengt is de keuze tussen nieuwbouw en bestaande woningen.

Voordelen bestaande woning:

• Het aanbod is zeer gevarieerd.
• Over de prijs kan worden onderhandeld.
• De tijd tussen koop en overdracht is kort.
• De woonomgeving is meestal goed ontwikkeld.

Nadelen bestaande woning:

• Het onderhoud kan te wensen over laten.
• De bouwkundige keuring zorgt voor extra kosten.
• Keuken en het sanitaire zijn ingebouwd en moet je smaak zijn.
• Verandering van de indeling brengt kosten met zich mee.
• Je krijgt met diverse andere kosten te maken (makelaar, taxatie, transportakte).

Voordelen nieuwbouwwoning:

• Geen achterstallig onderhoud.
• Weinig onderhoudskosten in het begin.
• Je hebt invloed op de indeling.
• Eigen keuze bij keuken en sanitair.
• Mogelijke rentekorting bij sommige geldgevers.
• Weinig extra kosten (geen makelaar, taxatie, transportakte).

Nadelen nieuwbouwwoning:

• Niet veel aanbod.
• Geen onderhandelingen bij de prijs.
• Groot tijdsverschil tussen koop en overdracht.
• Je koopt enkel door tekeningen en schetsen.
• Weinig ontwikkeling in de woonomgeving
• Extra kosten door tuinaanleg, bouwrente.

Ook is het belangrijk gebruik te maken van de verschillende verkoopkanalen, aangezien deze de link leggen tussen de koper en de verkoper. Deze kanalen kunnen bestaan uit verkoopborden bij huizen zelf, aankondigingen in de kranten, aankondigingen in andere huisbladen en aankondigingen op het internet. Vaak worden deze kanalen gebruikt door de makelaars, die in opdracht van de verkopers werken.

De rol van de makelaar

Bij het zoeken van een geschikte woning, kan een makelaar van dienst zijn. Deze kan adviseren over de prijs, hoe en wat bij de levering, onderhoudskeuring en algemene regels die belangrijk kunnen zijn. Ook bij een bezichtiging kan een makelaar van dienst zijn. Daar kan hij onderhandelen met de verkoper. Wanneer er een akkoord is over de prijs dan stelt de makelaar het koopcontract op.

Net als de hypotheekadviseur, wordt de makelaar betaalt door middel van de courtage. Een provisie waar het vaak over een percentage van het bedrag van de woning gaat. Dit kan nog verschillen door de rol die de makelaar krijgt, of het een deelopdracht is of een opdracht van a tot z.

Onderhandelen en bieden

Wanneer de keuze op een woning is gevallen en er is mogelijkheid om een bod uit te brengen of over de prijs te onderhandelen dan moet dit zeker gebeuren. Bij de onderhandeling speelt iedere partij een eigen rol. De koper wil zo min mogelijk betalen, de verkoper wil zo veel mogelijk verdienen, maar ook de makelaar wil er niet slechter van worden.
De particuliere koper moet zich twee dingen eigenlijk altijd goed afvragen. Op welke manier en door wie de prijs is vastgesteld en hoe betrouwbaar de verstrekte informatie is. Dit is voor een starter vaak heel moeilijk vast te stellen. Door een makelaar in te schakelen kunnen deze punten zo goed mogelijk worden behandeld.

Wanneer je zeker bent van de woningkeuze maar de financiering nog niet volledig geregeld hebt, dan is er de mogelijkheid om een optie aan te vragen. Dit stelt de koper in staat het alleenrecht te verkrijgen om het huis over een bepaalde periode te kopen. De verkoper is wel de persoon die bepaalt of deze optie wordt verleent. Deze mag na het verlenen van de optie echter het huis niet verkopen, maar hij mag wel onderhandelen met andere geïnteresseerde partijen.

Bij het opstellen van een voorlopig koopcontract moet er rekening gehouden worden met een aantal belangrijke punten. In eerste plaats is het belangrijk om alle mondelinge afspraken te laten voorkomen in het voorlopige koopcontract, omdat mondelinge afspraken soms vergeten kunnen worden. Maar ook wanneer een makelaar zegt dat iets niet speciaal hoeft te worden opgenomen, is het toch verstandig om dit wel te doen zodat het voorlopige koopcontract zo volledig mogelijk is.
Het is ook mogelijk dat de notaris een voorlopig koopcontract voor een huis opstelt, maar meestal gebeurt dit door de verkopende makelaar. Wanneer echter voor de notaris wordt gekozen, dan hoeft dit niet per sé een notaris uit het centrum van een locatie te zijn. Deze zijn vaak duurder dan notarissen in de randgebieden, terwijl het resultaat vrijwel hetzelfde is.

De lening

De aankoop van een huis is natuurlijk een enorme investering en vaak is de starter niet in staat om dit volledige bedrag op te hoesten. Een hypotheek biedt hier uitkomst in. Door de koper wordt een geldlening afgesloten met als basis het onderpand. Hier geeft de koper dus de hypotheek aan de geldgever. Door periodieke aflossingen en rentebetalingen te doen lost de hypotheekgever zijn schulden af en wordt uiteindelijk eigenaar van de woning. Deze rentebetalingen zijn bij een hypotheek vaak lager dan bij een consumptief krediet, aangezien de geldgever de zekerheid heeft van het onderpand.
Echter kan niet zomaar voor iedere woning gekozen worden, dit staat in verband met het inkomen en het eigen vermogen van de koper. Maar de geldgever houdt ook rekening met de huidige rentestand, de leeftijd en de gezondheid van de koper. Hoe de het uiteindelijke hypotheekbedrag wordt, kan aan de hand van de volgende berekening worden uitgerekend.

• Aankoopbedrag woning +
• Kosten koper +
• Verbouwing/verbetering +
• Eigen middelen -

Eisen

Bij het afsluiten van een hypotheek stelt de geldgever wel een aantal eisen qua benodigdheden aan de koper. Het begint al bij een geldig legitimatiebewijs, waardoor de geldgever en eventueel de notaris zekerheid hebben over de identiteit van de koper.

Als tweede punt komt de werkgeversverklaring, waarin de werkgever aangeeft of de koper in dienst zal blijven gedurende de looptijd van de hypotheek. De geldgevers hebben hierdoor meer zekerheid in verband met de afbetaling. Daarnaast geeft de werkgever ook het inkomen aan van de koper en nog een aantal andere zaken die een rol kunnen spelen.
Voor de rest hechten de hypotheekverstrekkers nog belang bij een taxatierapport, een bouwtechnisch rapport en de notaris. Een taxatierapport moet recent zijn en bij voorkeur opgemaakt door een erkend NVM-taxateur. Door middel van dit rapport wordt de hypotheekhoogte bepaald. De keuring van het bouwtechnische rapport is soms verplicht omdat het koopcontract wordt getekend met deze keuring als voorwaarde. Maar ook om te bepalen of de koper in aanmerking komt voor de Nationale Hypotheek Garantie. De uiteindelijke overdracht wordt geregeld door de notaris, deze kan de koopakte goedkeuren.

Fiscaliteiten

Hoe het zit met de belasting in dit hele proces zal in deze paragraaf aan bod komen. Iedereen heeft waarschijnlijk wel van de term hypotheekrenteaftrek gehoord, maar hoe werkt deze nou precies. Wanneer mag je bijvoorbeeld de rente nou wel en niet aftrekken van je belasting aftrekken. Maar ook de inkomstenbelasting en de zogenaamde box 1.
Box 1 bepaalt eigenlijk wat als belastbaar inkomen gezien wordt, denk aan winst uit een onderneming of resultaat uit werkzaamheden zoals loon. Maar ook het belastbare inkomen dat iemand krijgt als inkomsten uit een woning, zogenaamd het eigenwoningsforfait. Dit inkomen kan worden verminderd met diverse aftrekposten, waaronder ook de hypotheekrenteaftrek valt.

De hypotheekrenteaftrek houdt eigenlijk in, dat het bedrag dat aan rente wordt betaald over de hypothecaire lening, mag worden afgetrokken van het belastbaar inkomen. Dus het inkomen dat door box 1 wordt belast, mag met het rentebedrag worden verminderd. Dit is ontzettend gunstig voor mensen die een hoge rente betalen.

De Aflossing

Na het afsluiten van de hypotheek is de aflossing van belang. Hoeveel wordt er afgelost, wanneer wordt er afgelost en op welke manier wordt er afgelost. Dit zijn zaken waar bij het afsluiten van de hypotheek goed naar moet worden gekeken, aangezien een hypotheek wel 30 jaar kan meegaan.

Wanneer de aflossingsmogelijkheden in categorieën worden geplaatst, worden eigenlijk drie verschillende soorten onderscheiden:

• 1. Geen aflossing
• 2. Aflossing volgens een vooropgestelde regeling.
• 3. Aflossing aan het eind.

Wanneer voor optie één wordt gekozen, wordt er gekozen voor een zogenaamde aflossingsvrije hypotheek. Hier wordt over de gehele looptijd alleen rente betaald. Deze vorm van aflossen heeft enkele voor- en nadelen.

Voordelen:

• Lage maandelijkse lasten doordat er niet wordt afgelost.
• Lage maandelijkse lasten doordat de hypotheekrente aftrekbaar is.

Nadelen:

• De rente is variabel, waardoor je weinig zekerheid hebt.
• Er moet op een andere manier kapitaal worden opgebouwd.
• De geldgever een lagere hypotheek uitkeert omdat het risico groter is.

Bij optie twee, waar de koper zelf bepaald wanneer er wordt afgelost, wordt er gehandeld met een annuïteitenhypotheek of een lineaire hypotheek. De annuïteitenhypotheek werkt op een manier dat iedere maand de lasten bruto gelijk zijn. De verhouding tussen aflossing en rente wisselt echter af. Aan het begin is de rente hoog en de aflossing laag, erg gunstig voor een starter aangezien de rente aftrekbaar is. Daarnaast bestaat de lineaire hypotheek, hier is de aflossing iedere periode gelijk, waardoor de schuld snel afbetaald wordt en de rente dus ook sneller afneemt. De hoogste lasten liggen hier in het begin van de hypotheek.

Als er wordt gekozen voor optie drie, waar aan het eind van de periode alles in één keer wordt afgelost, dan krijg je snel te maken met de spaarhypotheek. Hier wordt iedere maand een vast rentebedrag betaald, maar er wordt gelijktijdig een spaarpot opgebouwd. Deze spaarpot staat tegen dezelfde rente als de rentebetaling dus hoe hoger hoe beter. De keuze voor de spaarpot kan dan liggen tussen een spaarrekening of een belegging.

Sparen

Door te sparen met gebruik van een spaarrekening, wordt een maandelijks bedrag overgeschreven naar een geblokkeerde spaarrekening waar rente over vergoed wordt. Tijdens de looptijd wordt niet afgelost, waardoor de rente maximaal blijft en daardoor ook het belastingvoordeel. Door deze manier van aflossen weet je zeker dat je aan het eind van de looptijd de schuld hebt afgelost.

Wanneer de rente stijgt, dan stijgt deze zowel voor de aflossing als voor de rentebetaling. Hierdoor vermeerderd het geld in de spaarpot sneller in waarde en zal de aflossing dus iets afnemen. Door de stijging van de rentebetaling en de afname van de aflossing blijven de maandlasten stabiel. Bij een rentedaling werkt het precies andersom, je gaat minder rente betalen maar meer aflossen.

Voordelen:

• Maximaal fiscaal voordeel
• Gelijke maandlasten
• Zekerheid bij aflossen

Nadelen:

• Geen dekking van overlijdensrisico
• Geen extra rendement op het spaargeld

Beleggen

Ook kan er gekozen worden om het geld wat dient ter aflossing van de hypotheek, te beleggen. Bij beleggen speelt de onzekerheid altijd een grote rol, maar er bestaat wel weer de mogelijkheid om meer geld te genereren.

Voordelen:

• Renteaftrek blijft maximaal
• Er wordt belegd door een expert
• Gelijke bruto- en nettolasten

Nadelen:

• Geen zekerheid over het eind van de looptijd
• Opgebouwde waarde kan in waarde verminderen door koersdalingen

Pensioen

Zodra men stopt met werken wordt er geen inkomen van een werkgever meer ontvangen. Het geld zal dus op een andere manier moeten worden gegenereerd. Vanaf 65 jaar is iedere Nederlander gerechtigd op AOW. Deze uitkering wordt door de overheid verstrekt en wordt gezien als basispensioen. Naast de AOW bestaat ook het pensioen van de werkgever. Deze regeling kan zijn getroffen bij het aangaan van de arbeidsovereenkomst. Dit hoeft niet het geval te zijn, omdat de werkgever hier niet toe verplicht is. De hoogte van deze uitkering verschilt per regeling en dus per persoon.

Naast deze twee mogelijkheden is er ook de mogelijkheid om een individuele pensioenregeling te treffen. Dit pensioen wordt opgebouwd door middel van een lijfrenteverzekering. Het voordeel hiervan is dat de ingelegde premies fiscaal voordeel opleveren.

Flexibiliteit

Tot nu toe zijn twee onderdelen van de hypotheek besproken, namelijk de lening en de aflossing. Het derde en laatste onderdeel gaat over risico’s. Bij deze drie onderdelen zijn ontzettend veel keuzes te maken, een hoge flexibiliteit dus. In het volgende en laatste hoofdstuk worden de risico’s behandeld en de mogelijkheden om daar tegen te weren.

De risico’s

Een belangrijk onderdeel bij het aangaan van een hypotheek, is het opstellen van een risicoprofiel. De hypotheekadviseur doet dit door middel van risicobeheer om te bepalen welke risico’s gelopen worden en hoe daar mee om te gaan. Dit risicobeheer kan worden opgedeeld in drie onderwerpen: risicobeoordeling, risicobeheersing en financiering van schade. Met de beoordeling van het risico wordt er geïnventariseerd naar de waarden van risico’s. Bij het beheer van de risico’s wordt er gekeken hoe ze zoveel mogelijk kunnen worden vermeden. En bij financiering van de schade wordt gekeken welke verzekeringen noodzakelijk zijn om de risico’s te beperken.

Een onderscheid van verschillende risico’s kan als volgt gemaakt worden:

Het inkomensrisico
Het betalen van de maandlasten die horen bij een hypotheek, kan een probleem worden wanneer er een daling ontstaat van inkomsten. Dit kan het gevolg zijn van arbeidsongeschiktheid, pensionering, verandering van baan, gezinsuitbreiding, werkloosheid, scheiden of een overlijden. Dit risico kan in het algemeen beperkt worden door een verzekering zogenaamd maandlasten beschermingsplan, maar er bestaan ook aparte regelingen.

Voor het overlijden kent de overheid ook een regeling de zogenaamde Algemene Nabestaandenwet (ANW). Daarnaast kennen sommige werkgevers ook een nabestaandenpensioen, maar ook kunnen mensen zelf een overlijdensverzekering afsluiten.

Bij werkloosheid kent de overheid de werkloosheidswet, treffen werkgevers verschillende regelingen bij mogelijke ontslagen en bestaan er voor het individu ook mogelijkheden om zelf een verzekering af te sluiten. Een voorbeeld daarvan is de hypotheekbschermingsverzekering.

En tot slot heeft de overheid ook voor arbeidsongeschiktheid een regeling in het leven geroepen, de zogenaamde WIA, Wet werk en inkomen naar arbeidsvermogen. De werkgevers zijn wettelijk verplicht om loon te blijven betalen bij ziekte. En er is ook de mogelijkheid om zelf een verzekering af te sluiten, de arbeidsongeschiktheidsverzekering.

Het renterisico
De hypotheekrente wordt bepaald door de stand van de economie en de financiële markten.
In principe geldt dat hoe korter je besluit een rentevaste periode te nemen, hoe lager de maandlasten zijn, maar dit neemt een groot risico met zich mee. Want wanneer de rente na afloop van de rentevaste periode is gestegen, dan worden de maandlasten juist hoger. De mogelijkheid om voor een langere periode de rente vast te zetten biedt daarentegen meer zekerheid, maar kost ook meer.

Het schaderisico
Bij schade is het noodzakelijk om te voorkomen dat je te weinig of te veel verzekerd. Een goede adviseur kan ook gemakkelijk alle mogelijke verzekeringen op een rij krijgen met de daarbij behorende tarieven. Het is belangrijk een opstalverzekering af te sluiten en dan in ieder geval de standaarddekking. Hierdoor worden schaden als gevolg van brand, ontploffing, bliksem, vandalisme, bomen, water en stroom vergoed. De verzekering wordt op grond van de herbouwwaarde van de woning afgesloten.

Voordelen:

• Het geeft een gevoel van gerustheid
• Verschillende mogelijkheden qua dekkingen
• Een enorm aanbod van verzekeringen

Nadelen:

• De kosten kunnen hoog oplopen, zeker wanneer je in een speciaal pand woont.
• De hypotheekverstrekker verplicht deze verzekering vaak.

Rol notaris

In het gehele proces van de hypotheek speelt de notaris een belangrijke rol. Zo regelt hij de koopakte en de leverings/transportakte. De koopakte is een schriftelijke overeenkomst tussen de koop en verkoper. Hierin wordt vastgelegd dat de woning onder voorwaarden, betaling van een prijs en een datum, eigendom van de koper wordt.

In de transport/leveringsakte wordt opgemaakt door een notaris en ondertekend door de koper en verkoper. De inhoud van deze akte moet overeenstemmen met de hiervoor genoemde koopakte.