Wel of niet een tweede eigen woning

Een tweede eigen woning, het klinkt zo aantrekkelijk. Maar is dat ook het geval. Hoe zit het fiscaal met de aftrek van de hypotheekrente. Een korte overdenking is zeker op zijn plaats, en natuurlijk: het verschilt van geval tot geval.

Een tweede woning

Een tweede huisje in eigen land, Frankrijk, Spanje of ook steeds meer in landen als Turkije. Een huis voor uw studerende kinderen, of een pied-à-terre in de stad. Wat zijn dan de financiële gevolgen. Zeker een half miljoen Nederlanders heeft inmiddels een tweede eigen woning. Voor alle duidelijkheid: de belastingdienst definieert de tweede woning als een woning, die u niet als hoofdverblijf gebruikt, in Nederland of in het buitenland

Hypotheek en hypotheekrente

Voor de financiering van uw tweede huis kunt u gewoon terecht bij een Nederlandse bank. Ook als de tweede woning in het buitenland staat. Vaak zijn er in het buitenland ook samenwerkingsverbanden met Nederlandse banken. U dient wel te bedenken, dat banken een een tweede huis meestal slechts ten dele willen financieren. Als de woning in het buitenland staat, gaat men meestal tot maximaal 75% van de executiewaarde van de woning. U zult dus het niet gefinancierde deel uit eigen middelen moet voldoen. Bovendien zijn de rentetarieven voor tweede huizen bij Nederlandse banken 0.5 à 1 % hoger dan voor een eerste woning. Het spreekt voor zich dat deze twee factoren de aanschaf van een tweede woning al een stuk moeilijker maken. Het eventueel benutten van de overwaarde van uw eerste eigen woning kan wel, maar is fiscaal niet aantrekkelijk (zie ook hierna).

Mogelijke inkomsten

Een tweede woning kan, eenmaal in bezit, ook inkomsten opleveren. Door verhuur of door winst bij verkoop. Eventuele winst bij verkoop heeft natuurlijk een speculatief karakter, maar tot dusverre zie je de prijzen in een aantal landen nog steeds stijgen.

Fiscus beoordeelt woning

De fiscus doorloopt een aantal stappen en zal zich de volgende vragen stellen:

stap 1: allereerst zal de fiscus nagaan of de woning werkelijk in uw bezit is,
stap 2: is de woning inderdaad een tweede woning en dus niet uw hoofdverblijf,
stap 3: staat de woning u op jaarbasis voor 30% of meer ter beschikking en ligt deze in Nederland, of
stap 4: staat de woning u voor minder dan 30% ter beschikking of ligt de woning in het buitenland.

Is het antwoord bij stap 3 “ja”, dan wordt de woning in box 3 (dus niet box 1, zoals de hoofdwoning) in aanmerking genomen voor de WOZ-waarde die door de gemeente wordt vastgesteld; zie ook het artikel Aanslag onroerend goed (WOZ). Is het antwoord bij stap 4 “ja”, dan wordt de woning in aanmerking genomen in box 3 voor de waarde in het economisch verkeer. Dus niet in de fiscaal interessantere box 1, zoals geldt voor het huis dat dient voor de hoofdbewoning.

Overige fiscale aspecten

Fiscaal interessant is nog hoe wordt omgegaan met de hypotheekrente-aftrek, en de eventuele inkomsten uit verhuur. Welnu de hypotheekrente voor de tweede eigen woning is niet fiscaal aftrekbaar, ook niet als deze (deels) is gefinancierd uit de overwaarde van uw hoofdverblijf. Daar staat tegenover dat de verhuur opbrengsten ook niet fiscaal belast zijn.

Slot

Ook Duitsland kan interessant zijn voor een tweede eigen woning. De prijzen zijn daar namelijk nog relatief laag.

© 2007 - 2009 Zeemeeuw, gepubliceerd in Hypotheek (Financieel) op 25-05-2007, laatst gewijzigd op 23-04-2009. Het auteursrecht van dit artikel ligt bij de infoteur. Zonder toestemming van Zeemeeuw is vermenigvuldiging van dit artikel verboden. Meer...

Verwante artikelen

Belasting betalen over overwaarde huis: Belasting betalen doet niemand graag. Maar, als u bepaalde zaken beter op elkaar in de tijd afstemt, kunt u zichzelf veel geld besparen. Dit geldt ook voor de belastin…
Aftrek hypotheekrente automatisch omlaag: De aftrek van de hypotheekrente wordt voor iedereen minder, maar een duurder huis wordt vanaf 2010 helemaal met een tegenvaller geconfronteerd. Tegen die tijd geldt…
Belastingdienst & tweede huis in het buitenland: Elk jaar kondigen ze bij de Belastingdienst aan waarop ze de belastingaangifte extra zullen controleren. Bij de aangifte over 2007 was dat het tweede huis en…
Fiscus maakt ook fouten in uw voordeel: De fiscus en de gemiddelde Nederlander vormen vaak een moeizame symbiose. Niemand betaalt graag meer belasting dan nodig is. Soms maakt de fiscus ook fouten in uw voor…
Huis verhuren in plaats van huis verkopen: Een huis verkopen of verhuren. Nu een huis verkopen moeilijker is, wordt aangeraden om als particulier het huis te verhuren. Maar is verhuur wel altijd zo verstandi…

Reageer op het artikel "Wel of niet een tweede eigen woning"

Door Charly op 30-06-2009

Ik heb een deel van een pand naast me gekocht om dat bij mijn eigen woning te trekken. Het is alleszins verdedigbaar dat dit ook eigen woning is en als zodanig gebruikt gaat worden. Voor aankoop en restauratie heb ik een tweede hypotheek genomen op mijn oorspronkelijk woning en de uitbreiding tezamen. Box 1 toch? De eerste hypotheek loopt binnenkort af. Dan wordt die tweede toch automatisch eerste niet? Reactie infoteur op 30-06-2009:Beste Charly,
Een aantal zaken spelen hier een rol:
1. Als u het geheel samentrekt, wordt het geheel uw eigen hoofdwoning met de aftrek van de hypotheekrente in box 1.
2. De term tweede hypotheek houdt in dat de verstrekker van de hypotheek bij een eventuele verkoop de tweede in rij is. Daardoor is de rente hoger dan bij de eerste hypotheek. In beginsel kunt u dan ook weer een eerste hypotheek nemen, terwijl de tweede hypotheek blijft staan.

Zie het artikel van Zeemeeuw:

http://financieel.infonu.nl/hypotheek/13465-hypotheek-de-rangorde-van-hypotheken.html

3. Voor het samenvoegen van twee of meer zelfstandige woningen is meestal een bouwvergunning en een woonontrekkingsvergunning van de gemeente nodig.

4. Let u bij de aanslag OZB er op dat u een aanslag krijgt voor het geheel en niet de twee woningen afzonderlijk: dat is meestal goedkoper en uw bewijs naar de belastingdienst.

Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Door Remco op 30-06-2009

Ik heb net een niewe woning gekocht, de andere woning is nog niet verkocht en wil ik nu tijdelijk gaan verhuren of onbeperkt gaan verhuren. Wat zijn hier voor mij de consequenties? Bij tijdelijk verhuur, heb ik dan nog recht op hypotheekrenteaftrek voor deze woning en wat wordt aangemerkt als tijdelijk verhuur.

Als ik de woning langer ga verhuren komt deze dan automatisch in box 3 terecht? en heb ik niet van doen met de bijleenregeling bij eventuele verkoop? Reactie infoteur op 30-06-2009:Beste Remco,

Alles over de gevolgen van het verhuren van de eigen woning in plaats van verkopen van de eigen woning vindt u in het artikel van Zeemeeuw, genaamd:

http://huis-en-tuin.infonu.nl/kopen-en-huren/30497-huis-verhuren-in-plaats-van-huis-verkopen.html

Of het ook financieel verstandig is vindt u in het artikel:

http://huis-en-tuin.infonu.nl/kopen-en-huren/34393-is-tijdelijke-verhuur-slim-en-financieel-verstandig.html

Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Door Jeroen op 01-05-2009

Ik heb twee koopwoningen binnen NL, waarvan ik er 1 ga verkopen. Wat betekent dit voor de winst die ik ga maken? Ik ben niet van plan een nieuwe woning te kopen, waardioor het niet zal worden aangewend voor een nieuwe hypotheek.

Mvg,
Jeroen. Reactie infoteur op 01-05-2009:Beste Jeroen,
1. Wanneer de te verkopen woning niet het hoofdverblijf was, zat de waarde van de woning minus hypotheek al in box 3 van de inkomstenbelasting en was de eventuele hypotheekrente niet aftrekbaar. Fiscaal zijn er bij verkoop dus geen gevolgen.
2. Is de te verkopen woning wel het hoofdverblijf en verhuist u naar de andere koopwoning in uw bezit, dan moet u letten op de tijdelijke dubbele aftrek van hypotheekrente.

Zie het artikel:

http://huis-en-tuin.infonu.nl/kopen-en-huren/30917-wat-is-de-eigenwoningregeling.html

3. Verkoopt u uw hoofdverblijf, verhuist u niet naar de tweede woning maar gaat u huren of koopt u een andere woning, dan moet u letten op de bijleenregeling. Om op de nieuwe woning de volledige aftrekbaarheid van hypotheekrente te krijgen, moet u de overwaarde van de verkochte woning in het nieuwe huis stoppen. Na vijf jaar vervalt deze verplichting.

Zie ook het artikel:
http://financieel.infonu.nl/belasting/31750-belastingdienst-tips-belastingaangifte-eigen-huis.html

Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Door Bas op 11-03-2009

Ik ben in het bezit van een chalet/stacaravan op eigen grond in Nederland. Het wordt niet verhuurd, dus volledig tot mijn beschikking. Mijn vraag is, valt een chalet of stacaravan onder 2e woning? Reactie infoteur op 11-03-2009:Beste Bas,
Een chalet of stacaravan als recreatiewoning wordt gezien als tweede eigen woning.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Door Ray op 23-02-2009

Ik heb een appartement in spanje met een hypotheek in spanje (spaanse bank). Hoe ga ik dit in nederland bij de mijn aangifte belasting doen of moet dat niet. Ik heb een huurovereenkomst met derde. Betaal in Spanje gewoon belasting maar ik doe in spanje geen teruggaaf van de betaalde hypotheekrente. Wie kan mij antwoord geven? Reactie infoteur op 23-02-2009:Beste Ray,

1. De Nederlandse Belastingdienst kijkt zeker naar tweede huizen in het buitenland. In 2007 was het voor de Belastingdienst zelfs een speerpunt. Zie ook het artikel:

http://financieel.infonu.nl/belasting/13144-belastingdienst-tweede-huis-in-het-buitenland.html

2. De hypotheekrente over een tweede eigen huis is in Nederland niet fiscaal aftrekbaar. Het hoort hier in box 3 waarover 1,2% vermogensredementsheffing wordt gerekend boven een vrijstelling van ruim 20.000 euro per persoon.
3. Bij uw aangifte inkomstenbelasting moet u vervolgens ook aangeven hoeveel belasting u voor het tweede huis in Spanje moet betalen. Dan wordt dit verrekend met de heffing in Nederland.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Door B.Majoor op 03-12-2008

Ik wil een vakantiewoning met eigen grond in duitsland kopen waarde 60000 euro, we hebben een huurwoning in Nederland en ontvangen huurtoeslag, komt de huurtoeslag daardoor in gevaar en hoeveel? Reactie infoteur op 03-12-2008:Beste B. Majoor,
1. U hebt geen recht op huurtoeslag, als uw vermogen voor de inkomstenbelasting uitkomt boven de vrijstelling van box III. Dit kunt u zien op de aanslag inkomstenbelasting. Als u jonger bent dan 65 jaar, is dat in 2008 het bedrag van € 20.315 per persoon + € 2.715 voor elk minderjarig kind.
2. Bij een fiscaal partnerschap en bijvoorbeeld twee kinderen, praten we dus over een grens van € 46.000.
3. Essentieel voor de beantwoording van uw vraag is dus de mate waarin u de € 60.000 met eigen geld betaalt, en bovengenoemde vermogensgrens overschrijdt.
Met vriendelijk groeten,
Zeemeeuw

Door M.H. Zwiers op 06-11-2008

Ik heb een houten chalet op eigen grond in Belgie. Het chalet is op alle voorzieningen aangesloten en kan niet meer van zijn plek. Op het chalet en de grond rust geen hypotheek. Vraag 1: Wordt het chalet, net zo als de grond, gezien als onroerend goed of als roerend goed? Het chalet staat ons voor minder dan 30% ter beschikking. Vraag 2: Worden de inkomsten uit verhuur belast? Reactie infoteur op 06-11-2008:Beste M.H. Zwiers,
1. Of uw chalet een onroerend goed is naar Nederlandse maatstaven, wordt bepaald door de vraag of het chalet bestemd is om daar duurzaam te blijven staan. Populair gezegd: iets vastmaken is nog niet afdoende om iets een niet roerend goed te noemen. In uw geval zijn de voorzieningen zodanig, dat het zeer waarschijnlijk is, dat het kan worden uitgelegd als een onroerend goed.
2. Uw huurinkomsten zijn in Nederland niet belast. Als Belgie uw huis en huuropbrengsten wel resp. ook belast, kunt u dat met de Nederlandse fiscus verrekenen via de zogenaamde ‘aftrek ter voorkoming van dubbele belasting’.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Door Paul van berkel op 11-06-2008

Als ik mijn 2e woning verkoop, wat is dan de concequentie voor mij? Als ik bijvoorbeeld de woning verkoop voor € 200.000? Wat kan ik dan verwachten van de belasting? Reactie infoteur op 11-06-2008:Hoewel niet duidelijk is uit uw vraag waar de tweede woning die u wilt verkopen staat, schat ik de situatie als volgt in:
1. Nu is uw tweede huis volgens de WOZ waarde belast in Box III minus de erop rustende hypotheekschuld,
2. Dit saldo komt bij verkoop te vervallen, en wordt in Box III vervangen door het saldo aan eigen vermogen dat aan het einde van het jaar resteert. Dat is de verkoopopbrengst minus de eventuele hypotheekschuld en minus een eventueel deel dat consumptief is benut.
3. als de tweede woning zich in bijvoorbeeld Spanje bevindt, moet u rekening houden met een heffing op boekwinst, maar die kunt u wegens het belastingverdrag met Spanje weer in Nederland verrekenen met de fiscus.
4. Wie zijn tweede woning niet in Box III meldt of heeft gemeld, moet rekenen op een meekijkende fiscus.

Wellicht ook nuttig voor wie een tweede eigen woning koopt of verkoopt zijn de volgende artikelen:

http://financieel.infonu.nl/diversen/9084-tweede-eigen-huis-buitenland-fiscale-problemen.html

http://financieel.infonu.nl/belasting/13144-belastingdienst-tweede-huis-in-het-buitenland.html

Met vriendelijke groet,
Zeemeeuw