Niks spannender dan je eerste huis kopen (2)
In het vorige artikel gaf ik al aan hoe de eerste fase van het aankoopproces verloopt en waar je op moet letten. Maar het kan ook zo zijn dat je een huis op het oog hebt, maar de financiering niet rond krijgt, omdat het gezamenlijke inkomen te laag is. Wat dan? Hieronder een mogelijke oplossing.Inkomen te weinig
Het gebeurt steeds vaker: je hebt een leuke woning op het oog, maar het inkomen is te laag om de financiering rond te krijgen. De hypotheekadviseur zal in zon geval vragen of ėėn van de ouderparen borg wil staan.Wat houdt borg in
Borg staan wil niets anders zeggen dan dat de ouders van jou of je partner zich bereid verklaren jullie hypotheekverplichtingen over te nemen, als jullie die verplichtingen zelf niet (meer) kunnen naleven. Feitelijk komt het er op neer dat de ouders (mede)verantwoordelijk worden voor de volledige hypotheek. Zij worden ook hoofdelijk aansprakelijk. De geldverstrekker kijkt dan ook of de ouders de volledige hypotheek op kunnen dragen, rekening houdend met het inkomen en de financiële verplichtingen die zij zelf hebben. Dat kan nogal verstrekkende gevolgen hebben. De ouders denken voor een beperkt bedrag borg te staan, maar uiteindelijk staan zij voor het hele bedrag borg.Een andere vorm biedt vaak meer soelaas
Nu is het natuurlijk niet voor niks dat de geldverstrekker de lening niet wil verstrekken. Eigenlijk is de conclusie dat je, samen met je partner, niet voldoen inkomen hebt om de hypotheeklast te dragen. Ieder constructie die dit toch mogelijk maakt, betekent in feite een verhoogd risico. En geloof me, je wil niet meemaken dat je de hypotheek niet kunt betalen en daarom uit je huis gezet wordt. Maar als de constructie leidt tot een lagere maandlast dan de oorspronkelijke hypotheek, dan is er natuurlijk niets op tegen.Een voorbeeld
Laten we is uitgaan van Johan en Astrid. Johan is 27 jaar en wil met Astrid van 23 jaar gaan samenwonen. Johan verdient 23.000,- per jaar en Astrid 19.000,-. Zij willen een huis kopen voor 240.000,-. Inclusief de kosten moeten zij 264.000,- financieren. Dat is ruim 6 maal het gezamenlijke jaarinkomen. De geldverstrekker vindt dat te hoog. Hij wil maximaal een lening van 210.000,- verstrekken. Als de ouders zich garant stellen, dan kan wel het bedrag verkregen worden tegen 5% met daaraan gekoppeld een spaarverzekering voor een bedrag van 132.000,-. De premie bedraagt 197,- per maand. De netto maandlast komt dan uit op 922,00.Nou dat is natuurlijk mooi van de geldverstrekker. De ouders van Astrid willen best helpen. Maar niet door een borgstelling, maar door een bedrag van 54.000,- aan Astrid te lenen. Daarvoor verhogen zij hun eigen hypotheek. Zij betalen alleen rente en wel met 225,- per maand.
Het bedrag wordt doorgeleend aan Astrid. Maar de ouders vragen een rentevergoeding van 7%. En dat is alleszins redelijk. Immers, de lening is achtergesteld t.o.v. de hypotheek. Een hogere rentevergoeding is daarom verantwoord. Johan en Astrid betalen maandelijks 315,- aan haar ouders. Deze rente mag in mindering worden gebracht op het belastbaar inkomen en is dus aftrekbaar in box 1.
De geldverstrekker hoeft vervolgens maar 210.000,- te verstrekken. Omdat de bank minder risico loopt, wordt de rente lager en wel 4,9%. Ook het bedrag van de spaarverzekering kan minder. Dit wordt teruggebracht tot 105.000,- tegen een premie van 159,- per maand.
Omdat de ouders van Astrid niet aan hun dochter willen verdienen, wordt het hogere rentebedrag ( 315,- minus 225,-) aan Astrid jaarlijks teruggeven als schenking. Deze hele gang van zaken leidt tot een nieuwe netto maandlast van 844,50. Een extra bijkomstigheid is dat de ouders van Astrid slechts risico lopen over 54.000,- en niet over 264.000,-.
Cijfermatige uitwerking
| Omschrijving | Hypotheek met borgstelling | Hypotheek met lening |
|---|---|---|
| Bruto maandrente hypotheek | 1.100,00 | 857,50 |
| Bruto maandrente lening ouders | 0,00 | 315,00 |
| Premie spaarverzekering | 197,00 | 159,00 |
| Totale bruto maandlasten | 1.225,00 | 1.282,50 |
| Af: belastingvoordeel | 375,00 | 397,00 |
| Af: schenking ouders | 0,00 | 90,00 |
| Totaal netto maandlasten | 922,00 | 844,50 |
Gerelateerde artikelen
Een huis kopen met hulp van je (groot)ouders De huizenprijzen zijn de afgelopen jaren sneller gestegen dan de lonen. Zelf…Eerste eigen huis kopen: huurwoning kopen Je eerste eigen huis kopen komt dichterbij door een aantal regelingen. Je eerst…
De hypotheek, tips voor starters Onbetaalbaar Vandaag de dag valt het voor jongeren niet mee een eigen huis te kopen. De…
Overwaarde en vermogen overdragen aan de kinderen Overwaarde in een huis kan op papier geschonken worden, zonder dat de o…
Huis kopen met hulp ouders Er zijn een aantal mogelijkheden om een huis te kopen met hulp van de ouders. Zo kunnen ouders…
Reageer op het artikel "Niks spannender dan je eerste huis kopen (2)"
Erik, 11-01-2011 11:47
Wat gebeurt er als vervolgens je vader, die borg staat, komt te overlijden?
Word je dan je huis uitgezet?
Stefan, 28-12-2009 19:05
"De ouders van Astrid willen best helpen. Maar niet door een borgstelling, maar door een bedrag van 54.000,- aan Astrid te lenen. Daarvoor verhogen zij hun eigen hypotheek. Zij betalen alleen rente en wel met 225,- per maand."
Is dit niet een beetje kort door de bocht? Als ouders een bedrag aan hun kind lenen, dan wordt dit bedrag toch als een vordering gezien en belast in box 3? Aangezien 54K sowieso boven de vrijstelling uitkomt, lijkt het me dat de ouders (eventueel weer doorgerekend naar het kind) in dit geval ook vermogensheffing moeten betalen?
Volgens mij valt het box 3 verhaal dus alleen weg als ouders van hun spaargeld (wat dan dus verdwijnt uit box 3 en waarvoor een vordering in box 3 terugkomt) een lening verstrekken aan hun kind.
Als ik het mis heb hoor ik het graag natuurlijk!
Reactie infoteur, 29-12-2009
Als ouders een extra hypotheek geven van 54k en dat vervolgens aan dochter uitlenen, dan ontstaat er in box 3 een schuld aan de hypotheeknemer (de bank) en een vordering op de dochter = per saldo neutraal.
Hebben de ouders spaargeld waaruit de lening aan dochter wordt verstrekt dan neemt het spaargeld af, waarvoor in de plaats een lening aan dochter komt. Ook hier verandert het saldo in box 3 niet.
Er zij echter veel meer mensen met overwaarde in de woning dan dat er mensen zijn met 54k op de bank. Als dat zo is, dan toch kan een of meer kinderen geholpen worden.
Pdejong, 11-12-2009 13:05
Volgens mijn zoon is 1% van het bedrag van de borgstelling een normale premie. Dit is voor hem aftrekbaar, voor ons natuurlijk belastbaar. Als we dit bedrag willen terugschenken, is dit voor hem dan weer belastbaar? Is dit een zinvolle actie
wanneer we neutraal? willen blijven? tov de andere kinderen?
Dank
Reactie infoteur, 18-12-2009
Als de borgstelling beneden benden het bedrag van de maximale vrijstelling blijft kunt u dit zonder problemen terug schenken.