Wat is een tophypotheek?

Een tophypotheek is een hypotheek boven de waarde van het huis of boven een bepaald percentage van de executiewaarde. De term wordt voor verschillende waarden gebruikt, maar de meest gebruikte uitleg gaat er vanuit dat een tophypotheek een leenbedrag is die boven de 75 procent van de executiewaarde van het huis uit komt. Een tophypotheek is eigenlijk een lening die te hoog is voor het onderpand. De benaming doet vermoeden dat het onverantwoord om een dergelijke hypotheek te verstrekken, maar deze conclusie is niet helemaal juist. Het is gebruikelijk in Nederland om een hypotheek te nemen op een aan te kopen huis tot het maximaal mogelijke. De meeste huizenkopers investeren geen of nauwelijks eigen geld. De aan te kopen huis wordt volledig betaald met behulp van een hypotheek. Een hypotheek is een tophypotheek bij het verstrekken van een hypotheek boven de 75 procent van de executiewaarde. Dit geldt overigens niet voor hypotheek verstrekt onder de condities van de Nationale Hypotheek Garantie.

Wat houdt executiewaarde in?

Een hypotheek die niet onder de noemer tophypotheek valt is dus een verstrekking onder de 75 procent van de executiewaarde (of op basis van NHG), maar wat houdt de executiewaarde eigenlijk in? De executiewaarde is de geschatte opbrengst van het huis bij gedwongen verkoop. De meeste taxateurs schatten dit ongeveer op 85 procent van de vrije verkoopwaarde. In tijden van een slechte huizenmarkt ligt de gemiddelde executiewaarde zelfs nog lager.

Wanneer is een hypotheek een tophypotheek?

Als voorbeeld nemen wij een huis van €250.000. De executiewaarde hiervan bedraagt: €250.000 x 85 procent = €212.500 x 75 procent = €159.375. Met andere woorden, in het geval u meer dan €159.375 leent bij een koophuis van €250.000 hebt u een tophypotheek. In Nederland is het gebruikelijk om tot 125 procent van de executiewaarde aan hypotheek te verstrekken.

Hoe gaat een gedwongen verkoop in zijn werk?

In een uiterste geval om schade te beperken gaan banken in sommige gevallen over tot gedwongen verkoop. Dit is voor de bank een uiterste redmiddel in het geval de huiseigenaar langere tijd niet aan zijn verplichtingen heeft voldaan. Dit kan via een makelaar gebeuren, maar gebeurt meestal via een veiling. Het nadeel van deze manier van verkoop is dat de kosten hoog zijn, en de geïnteresseerden proberen voor een laag bedrag het pand op te kopen voor de wederverkoop.

Alternatieven voor een tophypotheek

Starters op de huizenmarkt komen moeilijk onder een tophypotheek uit. Verkopers van een huis kunnen de overwaarde weer in brengen in een nieuw aan te schaffen huis. De starters beschikken hier niet over en moeten het volledige bedrag financieren. Een alternatief zou kunnen zijn om spaargeld in te brengen. Om een tophypotheek te voorkomen moet het wel om flinke bedragen gaan.

Tophypotheek per 2011

Er zijn in het verleden al plannen geweest om deze vorm van hypotheek te verbieden. Per 2011 gaan er speciale voorwaarden gelden voor een tophypotheek. Er moet aan voorwaarden worden voldaan om een hypotheek te kunnen nemen boven de 100 procent van de waarde van het huis. Het voorstel is om de volgende voorwaarden in te stellen, (nadere details zijn nog niet bekend):

• Er wordt boven de 100 procent verstrekt voor de financiering van een verbouwing
• De hypotheek moet onder de woonquote en een inkomensnorm vallen
• De huizenbezitters beschikken over een eigen vermogen
• Het gedeelte boven de 100 procent moet binnen zeven jaar afgelost zijn.

Zie ook:
Aflossingsvrije hypotheek
Gestegen hypotheekrente
Huis kopen in een dalende markt