Hypotheken, de basis

Internet staat vol met informatie over hypotheken, maar vaak zijn deze gericht op verkoop en op die manier krijg je dus onjuiste informatie. Ook kan je vaak niet de informatie vinden die je eigenlijk wil hebben, omdat het gelijk allemaal te lastig en te veel is. Met oog op de beginners in de koophuizenmarkt schrijf ik dit stuk met de basisinformatie over hypotheken.

Hypothecaire lening

Je noemt een geldlening een hypotheek als het op ondergrond is van een onroerende zaak. Dit kunnen stukken grond zijn of gebouwen. Dit wil zeggen dat je als eigenaar het zakelijk zekerheidsrecht op de grond of het gebouw uit handen geeft aan de schuldeiser. Als je je als eigenaar niet houdt aan de verplichtingen van de schuldeiser, kan deze toch zijn geld krijgen door de verkoop van het stuk grond of gebouw. Dus als je een huis hebt gekocht met een hypotheek en je betaalt je afbetaling aan de schuldeiser niet, kan deze je uit je huis zetten en het stuk grond of huis verkopen. Deze regeling geeft de schuldeiser wat meer zekerheid dat hij zijn geld in ieder geval krijgt.

Bij hypothecaire leningen kunnen we over het algemeen 3 soorten onderscheiden:

• Lineaire hypotheek
  
• Spaar hypotheek
• Annuïteiten hypotheek

Hieronder ga ik deze 3 soorten uitleggen.

De lineaire hypotheek

Bij een lineaire hypotheek los je elke maand hetzelfde bedraf af. Daarnaast betaal je rente over het gedeelte van het geld dat nog niet is afgelost. Elke maand betaal je dus aflossing + interest. Interest is rente, maar om het makkelijk te houden zal ik het vanaf nu interest noemen. Met een lineaire hypotheek betekent het dus dat je aan het begin hogere maandlasten zal hebben dan aan het eind. Dit leg ik uit met een voorbeeld.

Stel je leent €120.000,- en dit bedrag wil je aflossen in 10 jaar. Dat betekent dat je €12.000 per jaar moet aflossen. (€120.000,- / 10 jaar = €12.000,- per jaar)
Je moet 5% interest betalen (willekeurig gekozen percentage).

In het eerste jaar moet je dus €12.000,- aflossen + de interest.
De interest is 5% van €120.000,- en dat is €6000,-
In dat eerste jaar betaal je in totaal dus €18.000,-
Je maandlasten zijn dan €1500,-

In het tweede jaar moet je weer €12.000,- aflossen + de interest.
De interest is dit jaar weer 5%, maar je betaalt deze keer geen 5% over €120.000,- maar over (€120.000,- - €12.000,-) €108.000. Dit jaar betaal je dus in totaal aan interest €5400,-
In het tweede jaar betaal je in totaal dus €17.400,-
Je maandlasten zijn dan €1450,-

Voordelen

• De interestkosten worden steeds lager
• De schuld wordt steeds kleiner

Nadelen

• Het belastingsvoordeel neemt steeds meer af, doordat de interest steeds lager is
• Aan het begin betaal je het meest, terwijl bij de meeste mensen het inkomen dan nog niet het hoogste niveau heeft bereikt in z'n leven

De spaar hypotheek

Bij een spaarhypotheek los je niet telkens af, maar betaal je pas je héle schuld af aan het eind. Hierdoor betaal je rente over het gehele bedrag over de hele looptijd van de lening. Je moet natuurlijk wel elke maand betalen, maar het geld wat hierheen gaat wordt belegd, zodat je aan het eind van de looptijd van de lening genoeg geld hebt, door de rente die je op dit geld ontvangt, om de hypotheek af te betalen. Een ander deel van het geld van de maandlasten zijn een premie voor een overlijdensverzekerinig.
De overlijdensrisico-verzekering moet je afsluiten, want als je dood gaat voor het einde van de looptijd van de hypotheek, zou de schuldeiser helemaal geen geld krijgien. Dit wil de schuldeiser natuurlijk niet. Als je voortijdig dood gaat ontvangt de schuldeiser al het geld wat wordt verkregen door de overlijdensrisicoverzekering, om zo toch het geleende geld te ontvangen.

Voordelen

• Het belastingsvoordeel is groot gedurende de gehele looptijd van de hypotheek
• De maandlasten zijn altijd even hoog, zodat je precies weet wat je moet betalen

Nadelen

• De interest is altijd hoog
• De interest die je ontvangt over het spaarbedrag is vaak lager de de interest die je betaalt

De annuïteiten hypotheek

Een annuïteit is een bedrag wat altijd hetzelfde is en wat bestaat uit aflossing + interest.
Hierdoor betaal je altijd hetzelfde bedrag per periode. Dat lijkt dus hetzelfde als een spaarhypotheek, alleen bestaan deze betalingen telkens uit een andere verhouding aflossing en interest. Deze hypotheek illustreer ik met een voorbeeld:

Je neemt een lening van bijvoorbeeld €100.000,-.
De annuïteit is €10.000,-.
De interest is 5%.

In het eerste jaar betaal je dus aan interest 5% van €100.000,-. Dat is €5000,-
Omdat de annuïteit €10.000,- is is er nog ruimte om €5000,- af te lossen.

Het tweede jaar moet je weer €10.000,- betalen, maar nu betaal je 5% aan interest over het nog niet afgeloste bedrag. Dat bedrag is €95.000,- omdat je vorig jaar €5000,- hebt afgelost.
Zo kom je uit op €4750,- interest.
Hiernaast kan je dus nog €5250,- afbetalen.
Je totale schuld is dus nog (€95.000,- - €5250,-) €89.750,-

Zo kan je begrijpen dat je steeds meer kan aflossen per betaling en steeds minder interest betaalt.

Voordelen

• In de eerste jaren wordt er relatief weinig afgelost, zodat de rente (dus het belastingsvoordeel) hoog is
• Doordat het belastingsvoordeel de eerste jaren hoog is betaal je in totaal door de belastingen minder aan het begin. Dit kan gustig zijn omdat je vaak pas later een hoger inkomen hebt

Nadelen

• Het belastingsvoordeel wordt steeds kleiner
• Als je inkomsten niet stijgen maar dalen in de looptijd, zal het ongunstig zijn. Denk hier bijvoorbeeld aan pensionering

Andere vormen

Dit zijn natuurlijk niet de enige vormen van hypotheken, maar het zijn wel de 3 belangrijkste voor gemiddelde mensen met een gemiddeld inkomen. Zo zijn er nog bijvoorbeeld een aflossingsvrije hypotheek, een krediethypotheek, een overbruggingshypotheek, een beleggershypotheek, enzovoort.