Hypotheek oversluiten: Boeterente

Het oversluiten van een hypotheek kan veel kosten besparen op de lange termijn, maar op de korte termijn zullen er waarschijnlijk diverse kosten gemaakt worden. Één van de belangrijkste kostenposten bij het oversluiten van een hypotheek is de boeterente.

Boeterente: wat is het?

Wanneer u uw hypotheek wilt oversluiten naar een andere hypotheekverstrekker, kan uw huidige hypotheekverstrekker boeterente in rekening brengen. Boeterente is in feite een soort boete die een hypotheekinstelling kan heffen als vergoeding voor misgelopen inkomsten wanneer een hypotheek overgesloten wordt naar een andere hypotheekverstrekker. Stel: de rente van uw huidige hypotheekverstrekker is op dit moment lager dan het rentepercentage dat u over uw huidige hypotheek betaalt (bijvoorbeeld omdat u uw hypotheekrente vast heeft gezet op een minder gunstig rentetarief). Uw hypotheekverstrekker verdient dan relatief veel geld aan uw hypotheek. Op het moment dat u besluit uw hypotheek over te sluiten, loopt de hypotheekverstrekker dan ook rente mis. Boeterente is dan een manier voor de hypotheekinstelling om de misgelopen inkomsten vergoed te krijgen.

Hoogte boeterente: bepalende factoren

De hoogte van boeterente verschilt per hypotheekverstrekker, periode, hypotheek enz. Het uiteindelijke bedrag dat u dient te betalen is dan ook afhankelijk van vele (rand)factoren, welke per geval kunnen verschillen. De meest belangrijke factoren die bepalende zijn voor de hoogte van de boeterente zijn:

• De hoogte van de hypotheek, oftewel het hypotheekbedrag. Kortweg geldt: De boeterente zal toenemen naarmate het hypotheekbedrag toeneemt.
• De boetevrije aflossing. De boeterente zal toenemen naarmate het percentage dat boetevrij afgelost mag worden lager ligt.
• De rentevastperiode. Of eigenlijk de resterende rentevastperiode; de boeterente is hoger naarmate de resterende rentevastperiode langer is.
• Het verschil tussen uw huidig rentepercentage en het rentepercentage dat de hypotheekverstrekker op dit moment zou kunnen krijgen. Wanneer uw rentepercentage lager ligt dan de huidige rente, zult u geen boeterente hoeven betalen, maar naarmate uw rentepercentage stijgt ten opzichte van de huidige rente, zult u meer boeterente moeten betalen.
• Fiscaal aftrekbaarheid van uw boeterente. Wanneer uw hypotheek een fiscaal aftrekbare lening is, kan (een deel van) uw boeterente ook aftrekbaar zijn. Echter wanneer uw hypotheek voor een deel uit consumptief krediet bestaat, is de boeterente over dat deel niet aftrekbaar. Dit geldt dan ook voor het deel van uw nieuwe hypotheek, waarmee u de boeterente meefinanciert (mocht u dat willen); deze rentelasten zijn niet fiscaal aftrekbaar, omdat het om consumptief krediet gaat.
• De berekeningsmethode. Verschillende berekeningen kunnen tot verschillende bedragen leiden. Let hierbij op: Hypotheekverstrekkers kunnen de boeterente verkeerd berekenen. Vraag daarom altijd om de volledige berekening van de boeterente op schrift, zodat u het één en ander na kunt rekenen. Hoe u dat kunt doen leest u in de volgende paragraaf.

Berekening Boeterente

In uw hypotheekakte staat beschreven welke berekeningsmethode gebruikt zal worden om uw boeterente te bepalen (er bestaan diverse methoden). De meest gebruikte methode is de Contante Waarde Methode, die uit de volgende stappen bestaat:

• Eerst wordt gekeken welk deel van de huidige hypotheek boetevrij afgelost kan worden.
• De resterende rentevastperiode van de huidige hypotheek wordt vastgesteld
• De actuele hypotheekrente, uitgaande van uw huidige hypotheekopzet, wordt berekend
• Het verschil tussen de hypotheekrente die u betaalt en de actuele hypotheekrente van uw hypotheekverstrekker wordt berekend.
• De door de hypotheekverstrekker misgelopen rente-inkomsten voor de resterende rentevastperiode worden berekend
• Aan de hand van de Constante Waarde Methode wordt berekend welk bedrag aan boeterente moet worden betaald om de hypotheekverstrekker schadeloos te stellen.