Werkwijze van de DSB bank bij hypotheken

De werkwijze van de DSB komt de laatste dagen veel negatief in het nieuws. Veel mensen beweren gedupeerd te zijn en de misstanden worden onderstreept door oud-medewerkers van DSB-bank. Vrijwel iedereen is het erover eens dat de DSB het niet goed heeft gedaan, maar hoe zit deze hypotheekconstructie eigenlijk in elkaar? Hieronder vind je uitleg over de handelswijze van de DSB bank en wat de termen koopsompolis, provisie, executiewaarde en hypotheekschuld daarmee te maken hebben.

Klanten trekken met lage rentes

De DSB bank maakt veel reclame voor lage hypotheekrentes en beweren daarbij de goedkoopste van Nederland te zijn. Het rentepercentage waarmee zij adverteren is inderdaad erg laag: vaak meer dan 1,5% lager dan bij andere banken. Hiermee trekken ze dan ook veel klanten. Daar komt bij dat de DSB bank onder veel verschillende namen opereert: Frisia Financieringen, Becam, lenen.nl en vele, vele anderen zijn handelsnamen die onderdeel uitmaken van de DSB. Hierdoor maken mensen, die denken te kiezen uit verschillende aanbieders, eigenlijk een keuze uit verschillende namen die voor het zelfde bedrijf staan.

Verzekeringen en koopsompolissen

Het is vrij gebruikelijk om bij je hypotheek één of meerdere verzekeringen af te sluiten. Denk bijvoorbeeld aan een overlijdensrisicoverzekering en een arbeidsongeschiktheidsverzekering. Normaal gesproken wordt voor dit soort verzekeringen maandelijks een premie afgedragen. De DSB bank heeft hier echter een eigen - redelijke unieke - betalingsconstructie voor. De DSB stelt namelijk de voorwaarde dat mensen bepaalde verzekeringen afsluiten en dat die in één keer worden betaald. Vaak gaat het daarbij om enkele tienduizenden euro's! De meerderheid van de mensen die net een huis hebben gekocht, kunnen deze premie niet betalen en maken daarom gebruik van een koopsompolis: een extra lening die wordt opgenomen in de hypotheek. De hypotheekschuld wordt dus verhoogd en overstijgt in veel gevallen de waarde van het huis.

Provisies

De verzekeringen die mensen verplicht moeten aansluiten bij de DSB, zijn behoorlijk hoog in vergelijking met andere verzekeringen. In de uitzending van 30 september van Nova vertellen oud-medewerkers van DSB dat er op grote schaal hoge koopsompolissen zijn verkocht en dat de verkopers en/of DSB daarbij een provisie van vaak meer dan 80% ontvangen op de verkoop van deze producten. Wanneer er dus een koopsompolis wordt afgesloten van 30.000 euro gaat daarvan 24.000 euro naar de DSB en slechts 6.000 euro wordt gebruikt om daadwerkelijk een verzekering mee af te sluiten.

Einde van de rentevasteperiode

Ondanks de hoge hypotheekschuld, vallen de maandlasten in het begin mee door de lage hypotheekrente. Wanneer de rentevastperiode afloopt (vaak al na één jaar) wordt het rentepercentage echter direct verhoogt. Het wordt dan ook al snel voordeliger om de hypotheek over te sluiten naar een andere bank: het rentepercentage van de DSB bank overstijgt nu namelijk die van andere banken. Echter, doordat de hypotheekschuld in veel gevallen hoger is geworden dan 125% van de executiewaarde (de executiewaarde is het bedrag dat een huis minimaal moet opleveren bij verkoop), willen andere banken de schuld niet overnemen. Klanten van de DSB zitten dus aan de DSB bank vast en ook aan de (hoge) rentetarieven.

Verschillende mensen konden de maandlasten uiteindelijk niet meer opbrengen en waren genoodzaakt om hun huis te verkopen. Maar doordat de hypotheekschuld hoger is dan de waarde van het huis, blijven mensen ook dan met een restschuld zitten.