Uitleg nieuwe provisie-systeem voor hypotheekadviseurs

Het beloningsmodel of de provisieregeling voor hypotheekadviseurs is per 2009 gewijzigd. Voortaan moet een adviseur aan de consument laten zien hoeveel provisie hij krijgt van de bank. Hij is verplicht om dat aan de consument te laten zien. Er zijn nog een aantal veranderingen doorgevoerd. Zo is de zogenaamde bonusprovisie afgeschaft. Allemaal maatregelen om het voor de consument duidelijker en voordeliger te maken. Maar werkt het in de praktijk ook zo?

Grootste veranderingen

De grootste verandering die is doorgevoerd is ongetwijfeld de zogenaamde "provisietransparantie". Dit betekent dat een adviseur aan zijn klant moet laten zien hoeveel hij verdient voor het afsluiten van de hypotheek. Een andere grote verandering is het verdwijnen van de bonusprovisie. De adviseur kon bij een geldverstrekker een bonus ontvangen als hij een bepaalde omzet draaide. Dat mag nu dus niet meer. Terecht overigens, want hoe onafhankelijk is het advies dat je als consument krijgt als een adviseur hier vreselijk veel geld mee kan verdienen.

Situatie tot 2009

De beloning van een hypotheekadviseur zag er tot en met 2008 grofweg als volgt uit:

• basisprovisie
• doorlopende provisie
• bonusprovisie
• verzekeringsprovisie
• doorlopende verzekeringsprovisie
• verdientermijn

Basisprovisie
De basisprovisie is de provisie die de adviseur krijgt voor het afsluiten van een aflossingsvrije hypotheek. Dit is een percentage van het bedrag aan hypotheek. Simpel voorbeeld; bij een hypotheek van Eur. 200.000,- en een basisprovisie van 1% krijgt de hypotheekadviseur Eur. 2.000,- aan provisie.

Doorlopende provisie
Doorlopende provisie is een beloning die de adviseur krijgt gedurende de jaren dat de hypotheek loopt. Dit is een vooraf vastgestelde tijd, bijvoorbeeld 10 jaar of 30 jaar. Doorlopende provisie gaat af van de basisprovisie. De wet schrijft voor dat de basisprovisie niet in 1 keer uitbetaald mag worden. 70% mag in 1 keer worden betaald, de overige 30% moeten in de vorm van doorlopende provisie worden betaald.
Voorbeeld:
Een adviseur sluit een aflossingsvrije hypotheek van Eur. 200.000,-. De provisie bedraagt 1%. In totaal is er dus Eur. 2.000,- basisprovisie. Er mag echter maar 70% in 1 keer worden uitbetaald. De adviseur verdient dus Eur. 1.400,-. Daarnaast ontvangt de adviseur gedurende 10 jaar (als de hypotheek blijft lopen) een percentage van ongeveer 0,04% per jaar. Ofwel Eur. 80,- per jaar. De totale provisie is iets hoger (ongeveer Eur. 2.200,-), maar de adviseur loopt het risico dat de hypotheek na 5 jaar afloopt. Bijvoorbeeld omdat de klant verhuist en naar een andere bank gaat.

Bonusprovisie
De bonusprovisie is per 2009 verboden. Deze provisie hield in dat een adviseur extra geld kon verdienen als hij veel hypotheken sloot bij een bank. De bonusprovisie werd uitgedrukt in een percentage van de totale omzet. Bij een omzet van Eur. 2.000.000,- per jaar kon dit al Eur. 4.000,- zijn. Toch veel geld, als je bedenkt dat je maar 10 hypotheken van Eur. 200.000,- hoefde te sluiten om dit te krijgen.

Verzekeringsprovisie
Als de adviseur een verzekering afsluit (bijvoorbeeld bij een spaarhypotheek of een overlijdensrisicoverzekering), dan krijgt hij hier ook provisie over. De hoogte hiervan is afhankelijk van de verzekering en de maatschappij. De provisie wordt uitgedrukt in een percentage van het verzekerde bedrag of van het kapitaal dat de consument wil opbouwen. Ook hier zijn percentages van 1% niet uitzonderlijk. Bij het afsluiten van een spaarhypotheek van Eur. 200.000,- kan een hypotheekadviseur dus al snel Eur. 4.000,- verdienen, namelijk;

• 1% van de bank = Eur. 2.000,-
• 1% van de verzekeringsmaatschappij = Eur. 2.000

Doorlopende verzekeringsprovisie
Dit werkt in principe hetzelfde als de doorlopende provisie van de hypotheek.

Terugverdientermijn
Naast de provisie die de adviseur krijgt, heeft hij ook een verdienperiode. Dit betekent dat de hypotheek een aantal jaren moet blijven lopen. Meestal is dit 5 jaar. Als de hypotheek eerder wordt beëindigd (bijvoorbeeld omdat de consument niet meer tevreden is of ergens anders goedkoper kan lenen), dan moet de adviseur een gedeelte van de provisie terugbetalen. Hij is dus pas zeker van het totale bedrag aan provisie als de verdientermijn voorbij is.

Situatie vanaf 2009: transparantie

Vanaf 2009 zijn de regels veranderd. De adviseur is verplicht om de consument te laten zien wat hij verdient bij het afsluiten van de hypotheek. Dit heeft gezorgd voor een verandering in de manier waarop de adviseurs hun beloning willen krijgen. Er zijn een aantal mogelijkheden:

• een uurtarief
• een vast tarief
• provisie

Uurtarief
Het uurtarief werkt heel simpel. Een adviseur geeft vooraf aan hoeveel hij per uur wil verdienen (bedragen liggen tussen de Eur. 70,- en Eur. 150,- exclusief BTW). Hoe meer werk de adviseur heeft, des te duurder wordt het. Vraag als consument dus altijd vooraf hoe lang de adviseur denkt werk te hebben. Voor een standaard offerte moet je rekenen op zo'n 10-12 uur. Heb je veel vragen of is er sprake van een "lastige situatie", dan kan dit behoorlijk oplopen.

Vast tarief
Een vast tarief betekent duidelijkheid voor de consument. De adviseur rekent een vast tarief, ongeacht hoeveel werk hij heeft aan de hypotheekaanvraag. De Hypotheekshop kent zo'n structuur. Hier betaal je het uurtarief, maar nooit meer dan het vooraf afgesproken maximum. Dat is dus 100% duidelijk en transparant.

Provisie
De "oude" manier van belonen is ook nog mogelijk. Dus op basis van provisie (percentage van de lening).

Gevolgen voor de consument

Uit onderzoek blijkt dat het merendeel van de consumenten het allemaal wel prima vindt. Toch is het goed en raadzaam om vooraf te vragen aan de hypotheekadviseur hoeveel hij vraagt voor het advies. Dat kan onverwachte en onprettige verrassingen voorkomen. Stel dat de hypotheekadviseur een vast tarief van Eur. 2.000,- telt. Dat is mooi als je een hypotheek nodig hebt van Eur. 400.000,-. De provisie die je betaalt is dan immers maar 0,5%. Daar waar je op basis van provisie Eur. 4.000,- kwijt bent. Voor een hypotheek van Eur. 100.000,- betaal je echter 2%, daar waar je op basis van provisie Eur. 1.000,- kwijt bent. Vraag dus altijd vooraf. Goede adviseurs bieden je vaak de keuze en leggen duidelijk uit wat de gevolgen zijn van jouw keuze.

Fiscale voordelen voor de consument

Het nieuwe provisiestelsel kent ook fiscale voordelen voor de consument. Als je als consument afsluitprovisie betaalt, dan mag je maximaal 1,5% met een maximum van Eur. 3.630,- aftrekken van de belasting. Is de afsluitprovisie meer, dan moet je het restant verdelen over de jaren dat de hypotheek loopt (vaak 30 jaar).
Stel je hebt een hypotheek van Eur. 800.000 nodig. Voorheen moest je dan Eur. 8.000,- afsluitprovisie betalen. Je kon echter maar Eur. 3.630,- aftrekken. De overige Eur. 4.370 moest je verdelen over de 30 jaren erna. Dus een extra aftrekpost van Eur. 145,- per jaar...
Kies je nu voor een vast tarief en de adviseur telt ook Eur. 8.000 (maar dit kan dus minder zijn...), dan kun je in 1 keer Eur. 8.000,- aftrekken. Een zogenaamde "bemiddelingsvergoeding voor het aangaan van een hypotheek" kent namelijk geen bovengrenzen. Het verschil (bij een belastingtarief van 52%)

• Eur. 3.630,- eenmalig is Eur. 1.887,- in 1 keer. De resterende 30 jaren Eur. 76,- per jaar (als je in de 52%-schijf blijft)
• Eur. 8.000,- eenmalig is Eur. 4.160,- in 1 keer.

Gevolgen voor de adviseur

Het nieuwe systeem kent voor de adviseur voordelen en nadelen. Werkt hij bijvoorbeeld op uurbasis, dan krijgt hij het geld direct van de consument. Er is dus geen doorloopprovisie en geen verdientermijn. Wat hij in rekening brengt, dat krijgt hij ook daadwerkelijk. Dat is een groot voordeel. Een ander voordeel is dat de adviseur die op basis van uurloon werkt kan aantonen dat hij 100% onafhankelijk advies geeft. Het maakt immers niet uit waar hij de hypotheek sluit, hij krijgt een vast bedrag van de consument.
Nadeel van het nieuwe systeem is dat er nu ook concurrentie ontstaat op de prijs van de adviseur. Kwalitatief goede adviseurs die meer vragen kunnen hiervan de dupe worden. Ook kan een adviseur minder provisie krijgen als de consument kiest voor het goedkope alternatief (bijvoorbeeld vast bedrag bij een hoge hypotheek).

Conclusie

De verandering heeft gezorgd voor duidelijkheid en transparantie. Het zegt echter niets over de kwaliteit van het advies. Bovendien blijft het opletten voor de consument. Vraag je vooraf niets, dan kun je ineens met hoge kosten geconfronteerd worden. Je hebt immers ook een "haalplicht". Dat wil zeggen dat je vooraf informatie moet vragen (halen) bij de adviseur over de kosten van het advies. Hoewel een echt goede adviseur dit natuurlijk zelf al aangeeft in het begin van het gesprek.