Hypotheek - Nationale hypotheekgarantie (NHG)

De nationale hypotheekgarantie (NHG) is de heilige graal van de hypotheekmarkt. Het biedt financiële instellingen meer zekerheid. Daardoor kunnen zij klanten een lagere rente aanbieden. De verschillen met reguliere hypotheken kunnen echter hoog oplopen, maar dit voordeel dreigt kleiner te worden. Door de gestegen huizenprijzen, vooral vanaf 1990, vielen steeds minder huizen onder de NHG. Om de koopwoningmarkt te stimuleren is de kostengrens tijdelijk verhoogd naar EUR 350.000.

Gemiddelde huizenprijs

Voor de kredietcrisis liep de gemiddelde huizenprijs jaarlijks met zo'n 3-4% op. De kredietcrisis heeft dat (tijdelijk) een halt toegeroepen. De NVM maakte op 9 juli 2009 bekend dat de prijs van een gemiddelde woning in het tweede kwartaal van 2009 weer was gestegen, ondanks dat er minder transacties plaatsvonden. In het derde en vierde kwartaal van 2008 en het eerste kwartaal van 2009 daalde de prijs van een gemiddelde woning naar EUR 219.000. In het tweede kwartaal van 2009 was er weer een stijging naar EUR 225.000. Maar hoewel in het tweede kwartaal van 2009 het aantal transacties met 26% steeg ten opzichte van het eerste kwartaal van 2009, was het aantal transacties 33% lager dan in het tweede kwartaal van 2008. Ten opzichte van het tweede kwartaal van 2008 lagen de prijzen gemiddeld 5,6% lager. Het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) en het Kadaster publiceerde vergelijkbare cijfers met de aantekening dat het hier ging om gerealiseerde transacties (zie grafiek hieronder).

Nationale hypotheekgarantie (NHG)

De Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) verstrekt de NHG. De NHG kan worden verkregen bij de afsluiting van een hypotheek voor het kopen of verbouwen van een woning. Wanneer de NHG is verkregen staat het WEW garant voor de terugbetaling van het hypotheek(bedrag) aan de financiële instelling. Wanneer er bijvoorbeeld sprake is van een gedwongen verkoop, de zogenaamde executieverkoop, en er ontstaat vervolgens een restschuld, dan betaalt de WEW deze restschuld aan de financiële instelling. De hypotheeknemer moet dan wel medewerking hebben getoond in het traject dat heeft geleid tot de executieverkoop. Het WEW gaat er van uit dat het aantal executieverkopen zal stijgen van 700 in 2009 naar 1600 in 2010. Volgens de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) vinden er jaarlijks zo'n 2000 executieveilingen plaats.

Lagere rente, maar NHG niet gratis

In feite betekent de NHG een restschuldgarantie. Daardoor wordt het risico voor de financiële instelling nagenoeg nihil. Behalve dan het eventuele lastige voortraject ingeval van een executieverkoop. De NHG is echter niet gratis. De hypotheeknemer betaalt eenmalig 0,45% over het hypotheekbedrag aan de WEW. Deze vergoeding is fiscaal aftrekbaar. Als tegenprestatie krijgt de hypotheeknemer een (extra) rentekorting, die kan oplopen tot 0,6% per jaar. Ook tophypotheken mogen worden meegenomen in de NHG, dat wil zeggen dat de notaris-, makelaar- en taxatiekosten mogen worden meegefinancierd. Dat geldt ook voor de overdrachtsbelasting en eventuele verbouwingskosten. Er hoeft dus geen eigen geld te worden ingebracht. Maar het gehele hypotheekbedrag moet wel onder de NHG-grens liggen.

NHG-grens tijdelijk verhoogd

Oorspronkelijk is de NHG-grens EUR 265.000. Echter minister Eberhard van der Laan van Wonen, Wijken en Integratie heeft per 1 juli 2009 de grens waarvoor de NHG geldt verhoogd van EUR 265.000 naar EUR 350.000. Hiermee wil het kabinet de woningmarkt een duwtje in de rug geven, omdat er tijdens de kredietcrisis minder woningen worden verkocht en meer mensen met dalende inkomsten te maken hebben als gevolg van werkloosheid. Het gaat wel om een tijdelijke maatregel die geldt tot 31 december 2010. De verhoging van de NHG-grens mag vanaf 17 september 2009 alleen worden benut voor de aankoop van een nieuwe woning, niet voor het oversluiten van hypotheken die eerst niet, maar nu wel, onder de NHG-grens vielen. Net na het ingaan van de verhoging van de NHG-grens werd die vooral aangewend voor oversluitingen, maar dat was niet de bedoeling van de maatregel. Vanaf 17 september 2009 is het voorts niet meer mogelijk om offertes uit te brengen voor de NHG, in verband met de financiering van kwaliteitsverbetering boven de kostengrens van EUR 265.000.

Rentevoordeel wordt mogelijk kleiner

Volgens Edward Feitsma, een hypotheekexpert van de NVB, dreigt het rentevoordeel kleiner te worden als gevolg van nieuwe kapitaaleisen van banken. Daardoor moeten banken meer kapitaal aanhouden per verstrekte hypotheek. "Voor banken is het lastig een rentevoordeel door te geven aan hun klanten dat ze zelf niet meer genieten. Op termijn is dat economisch niet verantwoord," aldus Feitsma. Hij ziet het rentevoordeel op termijn dalen tot zo'n 0,1-0,2%.

Lees meer in de special "Huis & hypotheek" (klik hier) over de huizenmarkt, (de discussie betreffende) de hypotheekrenteaftrek, de beste hypotheek, het kiezen van de rentevaste periode en het opbouwen van vermogen als tegenwicht voor de eigenwoningschuld.