Hypotheek - De voordelen van een combinatiehypotheek

De hypotheekmarkt kent veel verschillende hypotheekvormen en rentevaste periodes. In plaats van een soort hypotheek te kiezen is het handig om een combinatie van verschillende hypotheekvormen te nemen. Dit wordt de combinatiehypotheek genoemd. Zo kan de huizenkoper een hypotheek volledig naar zijn en/of haar wensen inrichten. Verschillende combinaties zijn natuurlijk mogelijk. Meestal wordt de aflossingsvrije hypotheek als basis genomen.

Tophypotheek en executiewaarde

Bij een tophypotheek worden alle kosten en eventuele verbouwingskosten meegefinancierd. Grofweg kom je dan uit richting de 125% van de executiewaarde. Bij een bestaande woning is de executiewaarde normaliter 80-85% van de geschatte verkoopprijs in een normale of courante markt. Bij een nieuwbouwwoning is een percentage van 90% gebruikelijk. Sowieso staat de verstrekking van tophypotheken onder druk. Ruim voor de kredietcrisis kwamen hypotheken van 6 tot 7 maal het bruto jaarsalaris regelmatig voor. Na het uitbreken van de kredietcrisis en door verscherpte kredietvoorwaarden is dat teruggevallen naar 4 tot 5 maal het bruto jaarsalaris. Daarnaast wordt strenger naar de executiewaarde gekeken door banken. Tevens is de sector waarin de hypotheekaanvrager werkzaam is van belang en er eventueel eigen vermogen aanwezig is als buffer.

Combinatiehypotheek

De combinatiehypotheek is doorgaans verplicht bij een tophypotheek, dat wil zeggen als er sprake is van een aflossingsvrije hypotheek. De meeste banken accepteren namelijk niet dat het "topgedeelte" (dat deel boven de 90-100% van de executiewaarde) met een aflossingsvrije hypotheek wordt gefinancierd. De aflossingsvrije hypotheek was tussen 1999 en 2009 veruit de meest populaire hypotheek. Maar gezien de bijleenregeling en 30-jaarstermijn is het belangrijk om in ieder geval een deel van de hypotheek geleidelijk af te lossen dan wel zelf voor vermogensopbouw te zorgen. Een combinatiehypotheek bestaat meestal uit een aflossingsvrije hypotheek, gecombineerd met een hypotheek die een aflossingscomponent kent: dat is meestal een spaarhypotheek, maar kan ook een levenhypotheek of lineaire hypotheek zijn. Een beleggingshypotheek wordt ook regelmatig gekozen, maar bij deze vorm is de aflossingscomponent minder zeker. Tevens loopt de hypotheeknemer een bijstortingsrisico in slechte beurstijden.

Voor- en nadelen combinatiehypotheek

Aandachtspunten:

• Bij een aflossingsvrije hypotheek zijn de maandlasten lager dan bij hypotheken met een aflossingscomponent. Aan te raden is om de rente lang vast te leggen, dan wel tenminste gelijk te laten lopen met de verwachte woonperiode. Bij een renteherziening liggen de rentes vaak hoger dan bij nieuwe hypotheken.
• Wanneer er wordt gekozen voor de combinatie aflossingsvrije hypotheek met zowel een beleggings-, leven- of spaarhypotheek wordt de hypotheekrenteaftrek gedurende de looptijd maximaal benut.
• Een aflossingsvrije hypotheek is flexibeler ingeval van tussentijdse aflossingen. Jaarlijks kan er tussen de 10% en 20% van de oorspronkelijke waarde van de aflossingsvrije hypotheek worden afgelost, afhankelijk van de afspraken met de financiële instelling. Zo krijgt bijvoorbeeld een meevaller een gunstige bestemming.
• Bij een spaarhypotheek is de aflossing 100% zeker op de einddatum. Bij de beleggings- en levenhypotheek ligt dat minder vast. Daarnaast is bij een spaarhypotheek de ontvangen rente gelijk aan de betaalde rente. Daardoor hebben renteherzieningen een dempend effect op de maandlasten.
• Wanneer er geen vermogen wordt opgebouwd als tegenhanger van de aflossingsvrije hypotheek, dan blijft de hypotheeknemer risico lopen bij een waardedaling van de woning aan het einde van de periode waarin de hypotheekrenteaftrek mag worden genoten.

Andere mogelijkheden

Een hypotheeknemer kan ook combinaties maken met meer dan twee verschillende hypotheekvormen. Bovendien is het ook mogelijk om voor elk van de verschillende delen een andere rentevaste periode te kiezen. Zo kan de hypotheeknemer zijn rentevisie in de hypotheek verwerken.

Lees meer in de special "Huis & hypotheek" (klik hier) over de huizenmarkt, (de discussie betreffende) de hypotheekrenteaftrek, de beste hypotheek, het kiezen van de rentevaste periode en het opbouwen van vermogen als tegenwicht voor de eigenwoningschuld.