Hypotheek - Het huis als pensioenvoorziening

Pensioenen staan al tijden onder druk. Eerst werd er bij veel werknemers gemorreld aan het eindloonpensioen, daarna was het middelloonpensioen aan de beurt. Door de beweeglijke beurzen valt het beleggingsrendement van het contributiestelsel ook tegen. Bij de laatste regeling wordt de pensioenpremie via een verzekeraar belegd. Het beleggingsrisico is hierbij voor de werknemer. Een woning kan echter ook worden gebruikt om (pensioen)vermogen op te bouwen, ondanks de schommelingen op de woningmarkt. Sparen zou in veel gevallen voordeliger zijn geweest dan pensioenopbouw via een verzekeraar (zie ook "Woekerpensioen stemt tot nadenken"). Je kunt niet vroeg genoeg beginnen met het opbouwen van pensioenvermogen. Dat kan via bankspaarproducten, deposito's, normale spaarrekeningen, maar ook via de woning. Deze varianten bieden meer zekerheid dan beleggen en zijn ook goedkoper dan beleggingsverzekeringen. Daarnaast ben je niet afhankelijk van de beleggingskwaliteiten van een verzekeraar.

Kapitaal opbouwen via de (bank)spaarhypotheek

Een (bank)spaarhypotheek is een uitstekende manier om kapitaal op te bouwen voor later in combinatie met zekerheid. In tegenstelling tot een beleggingshypotheek is het opgebouwde bedrag bij een (bank)spaarhypotheek gegarandeerd. Daarnaast is de ontvangen rente gelijk aan de hypotheekrente: dat is in ieder geval zo bij een spaarhypotheek, bij een bankspaarhypotheek zijn er ook andere varianten. De spaarrente bij een (bank)spaarhypotheek is ook meestal hoger dan de rente van een reguliere spaarrekening. Tevens hoeft over het spaardepot van een (bank)spaarhypotheek geen jaarlijkse belasting (30%) over het fictieve rendement (4%) te hoeven afgerekend. Op de aflossingsdatum (meestal 30 jaar na aanvang van de hypotheek) wordt de hypotheek geheel afgelost en zullen de maandlasten verdwijnen. Meestal is het pensioen lager dan het reguliere inkomen, dus volledige aflossing is een prettige gebeurtenis.

Het risico van een aflossingsvrije hypotheek

Ingeval er sprake is van een combinatie tussen een (bank)spaarhypotheek en een aflossingsvrije hypotheek zullen de maandlasten ook lager en wellicht draaglijker worden. Bij een aflossingsvrije hypotheek zijn de maandlasten dan wel lager geweest tijdens de looptijd van de hypotheek. Maar na 30 jaar zullen ze aanzienlijk hoger worden, omdat dan de aftrekbaarheid van de hypotheekrente vervalt. Dit is de zogenaamde 30-jaarstermijn. Iemand die vòòr 2001 reeds een hypotheek had, heeft tot 2031 recht op hypotheekrenteaftrek. Mensen die daarna voor het eerst een hypotheek afsloten, hebben vanaf dan recht op die eerdergenoemde 30 jaar. Daarnaast komen pensioeninkomsten in aanmerking voor een lager tarief. Dus degene die nog recht heeft op hypotheekrenteaftrek tijdens zijn pensioen, wordt ook geconfronteerd met een lagere aftrekbaarheid van hypotheekrente.

Overwaarde verzilveren

Wanneer het huis een (aanzienlijke) overwaarde in zich draagt, dan is het ook het overwegen waard om de woning te verkopen en die overwaarde te verzilveren. Maar dan moeten de omstandigheden ook goed zijn. Wanneer de woning succesvol wordt verkocht, dan kan of een goedkopere woning worden aangeschaft of besloten worden naar een huurwoning te verhuizen. In dat geval kan de verkoopopbrengst van de woning (na eventuele aflossing van de resthypotheek) worden beschouwd als extra pensioenvermogen.

Krediethypotheek en overfinanciering

Het is niet direct aan te bevelen om de overwaarde op te nemen door middel van een nieuwe (krediet)hypotheek. De aftrekbaarheid van de rente kan sowieso niet als er sprake is van consumptieve bestedingen. Tevens is de rente van een krediethypotheek variabel en wordt je dus een speelbal van de bank of marktrente-ontwikkelingen. Maar ook de woningmarktontwikkelingen spelen een rol. Bij een dalende woningmarkt kan de overwaarde verminderen, terwijl er dan wel sprake is van een nieuw afgesloten hypotheek. Er kan zelfs een sitiuatie van overfinanciering ontstaan, dat een hogere rente tot gevolg kan hebben. Zo zijn er nogal wat afwegingen te maken rondom de aflossing en hypotheek van een woning.

Zie de volgende special:
"Huis & hypotheek" (klik hier) over de huizenmarkt, (de discussie betreffende) de hypotheekrenteaftrek, de beste hypotheek, het kiezen van de rentevaste periode en het opbouwen van vermogen als tegenwicht voor de eigenwoningschuld.