Hypotheek - De voordelen van een spaarhypotheek

Een spaarhypotheek is bij uitstek geschikt voor huizenkopers die zekerheid willen hebben over de aflossing aan het einde van de looptijd. In verband met de invoering van de 30-jaarstermijn op 1 januari 2001 is dat een belangrijk aspect. Tegelijkertijd wordt er maximaal geprofiteerd van de hypotheekrenteaftrek en liggen de maandlasten in grote mate vast. Een stijgende rente heeft een dempend effect op de maandlasten, omdat er meer wordt geprofiteerd van het rente-op-rente effect.

Hoe ziet een spaarhypotheek er uit?

In feite is een spaarhypotheek een combinatie van een aflossingsvrije hypotheek, een spaardepot en een (gedeeltelijke) overlijdensrisicoverzekering. Hieronder volgt een korte beschrijving van de drie elementen:

• Hypotheek: Omdat er niet maandelijks wordt afgelost is er sprake van een aflossingsvrije hypotheek. Zo wordt er gedurende de looptijd over het hele hypotheekbedrag geprofiteerd van de renteaftrek.
• Spaardepot: In plaats van een maandelijkse aflossing wordt er elke maand een spaarpremie afgedragen aan de financiële instelling. Deze wordt opgepot in een depot, waarover maandelijks rente wordt vergoedt. Het spaardepot groeit dus door de spaarpremie en het rente-op-rente effect naar het hypotheekbedrag toe. Daardoor ontstaat er een garantie dat aan het einde van de looptijd (meestal 30 jaar) de hypotheek volledig wordt afgelost. Het spaardepot wordt ondergebracht bij een verzekeringsmaatschappij. Bijvoorbeeld de Rabobank gebruikt daarvoor haar "eigen" Interpolis. Jaarlijks ontvangt u van de verzekeringsmaatschappij een overzicht van het opgebouwde bedrag en een onderbouwing van de kosten. Ook via Internetbankieren kunnen deze gegevens worden gevolgd.
• Overlijdensrisicoverzekering: Deze verzekering kan op één of twee levens worden afgesloten. Ook kan er worden besloten om bij overlijden in aanmerking te komen voor een gedeeltelijke uitkering, zodat de overlijdensrisicopremie iets lager kan uitvallen. Een dergelijke splitsing kan dus ook rekening houden met het maandlastenrisico bij overlijden van één van de echtelieden.

Rente: te ontvangen en te betalen

Het te betalen rentepercentage is gelijk aan het te ontvangen rentepercentage. Daardoor mist de bank de gebruikelijke rentemarge (het verschil tussen de leen- en spaarrente). Dat is de reden dat een spaarhypotheek een hoger rentepercentage kent (doorgaans 0,2%), dan bijvoorbeeld een aflossingsvrije hypotheek. De spaarpremie wordt eveneens aangepast wanneer de rente wijzigt in verband met een verlenging of wijziging van de rentevasteperiode.

Zoals u in het artikel "Hypotheek - Welke vorm en rentevaste periode?" kunt lezen zijn banken vaak veel kariger met het verstrekken van gunstige rentes bij de verlenging van een rentevaste periode dan in het geval er sprake is van een nieuwe klant. Soms kunt u bij extra aandringen extra korting krijgen, maar dan moet uw financiële situatie dat op dat moment toelaten. Zeker na de kredietcrisis zijn de acceptatiecriteria rondom hypotheken en andere leningen bij veel banken strenger geworden. Het is bijvoorbeeld veel minder makkelijk om een tophypotheek te verkrijgen. En het kan dus voorkomen dat u uw huidige hypotheek niet had gekregen als u die vandaag de dag had moeten afsluiten. Dat beperkt natuurlijk uw onderhandelingsruimte. Bij een spaarhypotheek speelt deze kwestie een kleine rol.

Renteherziening, spaarpremie en maandlasten

Wanneer de rente na afloop van de rentevaste periode wijzigt, dan kan dat een voordeel opleveren. Bij een lagere rente, zal de spaarpremie stijgen (want een groter deel van het spaardepot moet komen uit de maandelijkse bijdrage in plaats van het rente-op-rente effect), maar bij een hogere rente zal de spaarpremie dalen. In de tussentijd, bijvoorbeeld na tien jaar, is er al een behoorlijk bedrag in het spaardepot opgebouwd. Dan werkt een hogere rente dus extra gunstig en heeft het een dempend effect op de maandlasten. De premie van de overlijdensrisicoverzekering zal doorgaans niet wijzigen, hoewel bij het vollopen van het spaardepot het risico voor de verzekeraar daalt.

Spaardepot en Kapitaalverzekering Eigen Woning (KEW)

KEW is in feite de fiscale benaming voor het spaardepot. Dat wil zeggen dat de kapitaalopbouw plaatsvindt in Box 1 en er dus geen jaarlijkse vermogensrendementsheffing (1,2%) hoeft te worden betaald in Box 3. Er ziijn wel voorwaarden aan verbonden:

• De uitkering mag uitsluitend worden gebruikt voor aflossing van de hypotheeklening.
• De KEW moet een minimale looptijd hebben van 20 jaar (15 jaar kan ook, maar dan is het belastingvrije bedrag lager).
• De hoogst betaalde premie mag maximaal 10 keer de laagst betaalde premie bedragen, maar bij een spaarhypotheek komt zo'n verschil nooit voor.

De KEW-vrijstellingsbedragen worden jaarlijks aan de inflatie aangepast. Op 1 januari 2009 waren de bedragen als volgt:

• Looptijd van 20 jaar: EUR 147.500 (2008: EUR 145.000)
• Looptijd van 15 jaar: EUR 33.500 (2008: EUR 32.900)

Medische keuring

Bij een spaarhypotheek is doorgaans een medische keuring vereist, Dat heeft te maken met de overlijdensrisicoverzekering. Wanneer het te verzekeren bedrag lager is dan EUR 150.000, is het voldoende om een gezondheidsverklaring op het aanvraagformulier in te vullen. Maar boven dat bedrag is het nodig om een medische keuring te ondergaan: onder andere bloedprikken, hartfilmpje, longonderzoek en een vragenlijst met betrekking tot de ziektehistorie.

Een voorbeeld

Op 1 januari 2001 sloot een echtpaar een spaarhypotheek af voor EUR 315.000. De maandelijkse rentevergoeding was 5,0% bij een rentevaste periode van 10 jaar. Dit is EUR 1.312,50 per maand. Op het leven van de man werd een overlijdensrisicoverzekering afgesloten ter waarde van EUR 315.000, terwijl op het leven van de vrouw een overlijdensrisicoverzekering ter waarde van EUR 115.000 werd afgesloten. De maandelijkse spaarpremie van deze hypotheek over de eerste 10 jaar is EUR 560,38. van deze spaarpremie komt EUR 506,41 terecht in het spaardepot, EUR 33,53 is de maandelijkse premie voor de overlijdensrisicoverzekering, terwijl EUR 20,44 wordt besteedt aan administratie- en bankkosten. De eerste renteherzieningsdatum voor deze spaarhypotheek is 1 januari 2011. Op 1 januari 2031 zal het volledige spaardepot worden besteedt aan de aflossing van de woning.

Conclusie

Een spaarhypotheek levert doorgaans veel zekerheid. Natuurlijk kunnen er ook nadelen worden ervaren. Die liggen met name op het vlak van de inflexibiliteit. Als u bijvoorbeeld tussentijds verhuist, dan moet u of de KEW afkopen of meenemen naar de volgende woning. Afkopen kan duur uitvallen in verband met de hiervoor geschetste minimale looptijden waarin er belastingvrij een kapitaal kan worden opgebouwd.

Lees meer in de special "Huis & hypotheek" (klik hier) over de huizenmarkt, (de discussie betreffende) de hypotheekrenteaftrek, de beste hypotheek, het kiezen van de rentevaste periode en het opbouwen van vermogen als tegenwicht voor de eigenwoningschuld.

Veilig sparen tegen de hoogste spaarrente in Nederland

In een ander dossier vindt u meer over "Veilig sparen tegen de hoogste rente in Nederland (inclusief een actueel renteoverzicht)". Ook het depositogarantiestelsel en het financiële toezicht komt aan bod.