Hypotheek - Denk aan de 30-jaarstermijn en bijleenregeling

Een eigen huis is bij veel mensen het hoofdbestanddeel van hun vermogenspositie. Ook de maandelijkse rentebetaling figureert prominent in de maandlasten. Sinds het populair worden van de aflossingsvrije hypotheek in de jaren negentig, al dan niet vanwege stijgende huizenprijzen, werd minder aandacht besteedt aan de aflossing. De kredietcrisis heeft veel mensen op de feiten gewezen. Daarnaast speelt de beperking van de hypotheekrenteaftrek en de bijleenregeling een steeds grotere rol.

Hypotheekrenteaftrek kent maximumtermijn van 30 jaar

Tegelijkertijd met de invoering van het boxenstelsel voor de inkomstenbelasting in 2001 is de hypotheekrenteaftrek beperkt tot 30 jaar (in box 1). Na die 30 jaar gaat de zogenaamde eigen-woninglening verplicht over naar box 3.

• Wie al een hypotheek had lopen vóór 1 januari 2001 kreeg eveneens een 30-jaarstermijn.
• Tussentijdse gedeeltelijke aflossingen op de hypotheek laten de termijn ter grootte van de oorspronkelijke omvang van de hypotheek intact. Alleen bij volledige aflossing stopt die 30-jaarstermijn wel.
• Wie een nieuw huis koopt of bijleent (in verband met bijvoorbeeld onderhoud en/of een verbouwing) moet ook rekening houden met die 30-jaarstermijn.

Een voorbeeld: In 1999 heeft een stel een hypotheek afgesloten voor EUR 300.000 bij de koop van een nieuw huis. Elk jaar wordt er EUR 10.000 afgelost. Begin 2004 sloten zij een aflossingsvrije hypotheek af van EUR 50.000 voor het bouwen van een garage naast de woning. Maar begin 2009 sluit het stel een nieuwe hypotheek af van EUR 450.000 in verband met de verhuizing naar een nieuwe woning. Er is geen winst gemaakt op de oude woning. Van deze nieuwe hypotheek is dan:

• EUR 300.000 aftrekbaar voor een termijn van 22 jaar (tot en met 2030),
• EUR 50.000 voor een termijn van 25 jaar (tot en met 2033), en
• EUR 100.000 voor een termijn van 30 jaar (tot en met 2038).

Bijleenregeling

In 2004 werd een nieuwe beperking van de hypotheekrenteaftrek ingevoerd: de bijleenregeling. Deze regeling zorgt ervoor dat de winst die belastingbetalers realiseren bij de verkoop van hun oude woning in feite moet worden ingebracht in een nieuwe hypotheek. Want dat bedrag ter grootte van die winst is namelijk niet meer aftrekbaar. Starters op de woningmarkt hebben dus niet te maken met de bijleenregeling.

Terug naar bovenstaand voorbeeld: Het stel verkocht de eerdergenoemde woning voor EUR 350.000. De verkoopkosten waren EUR 5.000. Dat betekent dat de netto-opbrengst van de oude woning EUR 345.000 was. De openstaande hypotheek was nog: EUR 300.000 minus 10 aflossingen van EUR 10.000 (tussen 1999 en 2008) plus de aflossingsvrije hypotheek van EUR 50.000. In totaal dus EUR 250.000. De overwaarde van de woning is dan EUR 345.000 - EUR 250.000 = EUR 95.000. Dat betekent dat van de nieuwe hypotheek nog maar de rente over EUR 450.000 - EUR 95.000 = EUR 355.000 mag worden afgetrokken.

Overwaarde en eigenwoningreserve

Die overwaarde wordt door de Belastingdienst eigenwoningreserve genoemd. Deze eigenwoningreserve blijft staan zolang u een eigen woning heeft. Deze neemt af wanneer die gebruikt wordt voor:

• de aankoop van een nieuwe eigen woning,
• onderhouds- en/of verbouwingskosten,
• de afkoop van erfpacht, of
• wanneer u bijvoorbeeld uw woning verkoopt en een eigenwoningreserve overhoudt, maar u gaat daarna huren, dan vervalt die eigenwoningreserve na 5 jaar. Mits u niet binnen die 5 jaar weer een andere woning koopt en een hypotheek afsluit.

Ingeval u tijdelijk met twee woningen zit, omdat de oude woning nog niet is verkocht, maar u al wel in de nieuwe woning bent ingetrokken, dan wordt de eigenwoningreserve pas bepaald wanneer de oude woning definitief is verkocht. Het is aan te raden daarmee rekening te houden wanneer u een nieuwe hypotheek afsluit.

Conclusie

In tijden waarin stijgende huizenprijzen niet langer vanzelfsprekend zijn, is het dus van belang om rekening te houden met de beperkte hypotheekrenteaftrek. Daarom is het aan te raden om een hypotheek te nemen met een aflossingsfaciliteit (zoals een spaarhypotheek) dan wel zelf vermogen op te bouwen (in box 3) als buffer. Dat heeft ook als voordeel dat u financieel sterker staat ten opzichte van de bank. Wanneer de rente onverhoopt stukken hoger is bij een herziening, dan kunt u alsnog besluiten (boetevrij) af te lossen (zie ook Hypotheek - Welke vorm en rentevaste periode?). Het vroegtijdig opbouwen van vermogen voorkomt ook dat u bijvoorbeeld in 2031 voor verrassingen komt te staan en de hypotheeklasten verdubbelen. Tevens bent u dan beter voorbereid op verdere maatregelen van de politiek. En de hypotheek is niet zomaar bij elkaar gespaard.