Hypotheek - Welke vorm en rentevaste periode?

De rentevaste periode van een hypotheek bepalen, is voor veel hypotheeknemers een moeilijke beslissing. Wordt het een korte looptijd, in de hoop om van een nog lagere rente te profiteren in de toekomst? Of wordt er gelijk voor langdurige zekerheid gekozen, door bijvoorbeeld de rentevaste periode zo te kiezen dat die minimaal gelijk is aan de verwachte woonperiode? Ook is het van belang bij de keuze van een rentevaste periode rekening te houden met de soort hypotheek die wordt gekozen.

Rentevaste periode

De rentevaste periode van een hypotheek is de periode waarbinnen de hypotheekrente vast staat. Bij het aflsuiten van de hypotheek wordt de rente meestal standaard voor 5 of 10 jaar vastgelegd. Toen de kapitaalmarktrente historisch laag stond (2005-2006), was een langere renteperiode ook gebruikelijk. Doorgaans stijgt de rente naarmate de rentevaste periode langer is. Een hypotheek met variabele rente is meestal het goedkoopst. Hoe langer de rentevaste periode, hoe langer de hypotheeknemer de zekerheid heeft over de hoogte van de maandelijkse hypotheeklasten. Het nadeel kan zijn dat de boeterente bij eventueel vervroegd oversluiten van de hypotheek hoog kan oplopen naarmate de rentevasteperiode langer is.

Mogelijkheden rentevaste periode

Bij de diverse hypotheekverstrekkers kan er doorgaans gekozen worden tussen een variabele rente of een rentevaste periode. Veelal is alles mogelijk: van 1 maand tot 30 jaar. Op zich is een rentevaste periode van 10 jaar een logische keuze voor veel mensen, zeker wanneer ze jonger dan 40 jaar zijn. Gemiddeld verhuist een Nederlander namelijk één keer in de 8 jaar. Meestal bieden verzekeraars een lagere rente dan banken, omdat het verstrekken van een hypotheek voor een verzekeraar een gunstige en relatief veilige beleggingsmogelijkheid voor de ontvangen verzekeringspremies is.

Welke hypotheekvorm?

Maar bij de rentevaste periode is het ook van belang om rekening te houden met de soort hypotheek die wordt afgesloten:

• Aflosingsvrije hypotheek: maandelijks wordt er alleen rente betaald.
• Annuïteitenhypotheek: maandelijkse betaling van een vast bedrag. Dit bedrag is een combinatie van aflossing en rente. Gedurende de looptijd wordt de aflossingscomponent in dit bedrag steeds groter.
• Beleggings- of effectenhypotheek: combinatie aflossingsvrije hypotheek met beleggings- of effectendepot. Vanwege de onzekerheid van de beleggingen is een langere rentevaste periode aan te raden.
• 
  Krediethypotheek: kent doorgaans automatisch een variabele rente. Doorlopende kredietvorm met het huis als onderpand.
• Levenhypotheek: combinatie aflossingsvrije hypotheek met levensverzekering, waarin de uiteindelijke uitkering niet geheel zeker is. Net als bij een beleggingshypotheek is een langere rentevaste periode daarom aan te raden.
• Lineaire hypotheek: maandelijks wordt een vast bedrag afgelost, zodat de maandelijks te betalen rente (bij een lange rentevaste periode) geleidelijk aan afneemt.
• Spaarhypotheek: combinatie aflossingsvrije hypotheek met spaardepot en (gedeeltelijke) overlijdensrisicoverzekering. Door middel van de maandelijks te betalen spaarpremie wordt gegarandeerd de hypotheek aan het einde van de looptijd (meestal 30 jaar) afgelost. Het te betalen rentepercentage is gelijk aan het te ontvangen rentepercentage. De spaarpremie wordt aangepast wanneer de rente wijzigt in verband met een verlenging of wijziging van de rentevasteperiode.
• Daarnaast zijn er ook speciale hypotheekvormen beschikbaar, die meestal een afgeleide zijn van eerdergenoemde vormen, zoals de banksparenhypotheek, duurzame hypotheek, generatiehypotheek en de hybride hypotheek.

Executiewaarde en NHG

Bij de hypotheekkeuze is het ook belangrijk om rekening te houden met de hoogte van de hypotheek:

• Met nationale hypotheekgarantie (NHG): hypotheken tot EUR 265.000 kennen doorgaans een lagere rente vanwege de extra bescherming.
• 75%, 90%, 100% of 125% financiering van de executiewaarde. De executiewaarde is doorgaans 80-85% van de normale verkoopprijs (vaak de koopprijs bij een nieuwe hypotheek) bij bestaande bouw en 90% bij nieuwbouw. Hoe hoger de hypotheek, hoe hoger de rente-opslag meestal is. Bij een zogenaamde tophypotheek (125% van de executiewaarde) kan het "topgedeelte" (dat deel boven de 90-100% van de executiewaarde) meestal niet met een aflossingsvrije hypotheek worden gefinancierd.

Conclusie: de keuze

Er zijn veel hypotheekvormen en rentevaste periodes. De uiteindelijke keuze hangt af van de risicobereidheid van de hypotheeknemer. Bij veel gewenste zekerheid is een spaarhypotheek met een lange rentevaste periode aan te raden. Maar het is ook mogelijk om het hypotheekbedrag in stukken te hakken, bijvoorbeeld vier delen. Elke deel kan een andere rentevaste periode en/of hypotheekvorm hebben. Dit is bijvoorbeeld een aantrekkelijk alternatief bij een hogere hypotheek (boven de grens van de NHG), of wanneer de hypotheeknemer een bepaalde rentevisie heeft.

Als er vantevoren kan worden ingeschat, hoe lang de woning zal worden aangehouden, dan is het gunstig om de rentevaste periode daarop af te stemmen. Immers, hoe langer de rentevaste periode, hoe hoger de rente. Daarnaast is de af te spreken rente bij een nieuwe hypotheek meestal ook lager dan bij een hypotheek die moet worden verlengd. Dat verschil kan oplopen tot 0,5%. De bank weet namelijk dat het niet zo eenvoudig is om de hypotheek ergens anders onder te brengen: het kost tijd en geld (onder andere notariskosten en afsluitkosten). Maar het kan nooit kwaad om bij de verlenging van een hypotheek te onderhandelen met de eigen bank. Vaak is er meer mogelijk dan de hypotheeknemer denkt. Een trouwe klant vergt namelijk ook minder marketing- en acquisitiekosten.

Lees meer in de special "Huis & hypotheek" (klik hier) over de huizenmarkt, (de discussie betreffende) de hypotheekrenteaftrek, de beste hypotheek, het kiezen van de rentevaste periode en het opbouwen van vermogen als tegenwicht voor de eigenwoningschuld.