Naar een verdere beperking van de hypotheekrenteaftrek

Al een aantal jaren blijft het al dan niet beperken van de hypotheekrenteaftrek voor verhitte discussies zorgen. Als gevolg van de recessie door de kredietcrisis en de daarmee samenhangende druk op de overheidsfinanciën, is de discussie recentelijk weer opgelaaid. En waarschijnlijk is een afbouw op den duur wenselijk. Maar lessen uit het buitenland hebben geleerd dat een geleidelijke afschaffing beter werkt dan een drastische inperking.

Een evenwichtige discussie

Om voldoende draagvlak te creëren lijkt het noodzakelijk om de gehele woningmarkt in de discussie te trekken. Dus ook de sociale woningbouw, de huurtoeslagen en het zogenaamde scheefwonen. De huurtoeslagen leveren ook nog eens een administratieve nachtmerrie op. Meer dan één partij ter linker- en ter rechterzijde van het politieke spectrum denkt er zo over. Daarnaast is het wenselijk om een eerlijke uitruil te maken tussen de hypotheekrenteaftrek enerzijds en zowel de overdrachtsbelasting als de belastingschijven anderzijds. De terechte angst bestaat dat de overheid de beperking van de hypotheekrenteaftrek gebruikt als een verkapte nivelleringsoperatie. Een evenwichtige discussie lijkt in ieder geval wenselijker dan een stigmatiserende “rijken versus armen” discussie, zeker omdat het labeltje “rijken” bij de ene partij veel lager ligt dan bij de andere partij.

Ook moet niet vergeten worden dat er reeds een aantal beperkingen gelden voor de hypotheekrenteaftrek. Als gevolg van het bewind van minister van Financiën Gerrit Zalm (VVD) mag er sinds 2001 maximaal 30 jaar van de hypotheekrenteaftrek gebruik worden gemaakt. In dat jaar werd ook de aftrek van consumptieve rente definitief afgeschaft. Dit betekent in feite dat er alleen rente mag worden afgetrokken voor een lening die is aangegaan voor de aankoop, onderhoud of verbetering van de eigen woning. Daar is in 2004 de zogenaamde bijleenregeling bijgekomen. Dit heeft tot gevolg dat de overwaarde bij verkoop van een eigen woning ingebracht moet worden in een volgende koopwoning. Over die overwaarde geldt dan geen renteaftrek.

Welke cijfers zijn er gemoeid met de woningmarkt?

Op basis van de Rijksbegroting 2008 is een volgende schatting te geven:

• Hypotheekrenteaftrek: EUR 26 miljard hypotheekrente wordt er in mindering gebracht op het inkomen, leidend tot een netto kostenpost voor de fiscus van EUR 11 miljard (hierbij is rekening gehouden met het eigenwoningforfait). Dit levert een gemiddelde druk van 42,3% op.
• Overdrachtsbelasting: EUR 5 miljard aan inkomsten.
• Huurtoeslag: kostenpost van EUR 2,5 miljard.
• Gederfde inkomsten sociale woningbouw wegens niet in rekening brengen van marktconforme huren: EUR 14,5 miljard, waarvan volgens het Centraal Planbureau (CPB) bijna EUR 8 miljard terecht komt bij huurders buiten de doelgroep. Het zogenaamde “scheefwonen.”

Volgens cijfers van De Nederlandsche Bank kwam de totale woninghypotheekschuld in 1996 uit op EUR 144,3 miljard. In het derde kwartaal van 2008 was diezelfde schuld gestegen naar EUR 578 miljard. Dat betekent dat renteveranderingen een significant effect hebben op de overheidsfinanciën als gevolg van die explosief gestegen schuld. Uitgaande van een gemiddelde hypotheekschuld van EUR 570 miljard in 2008 en EUR 26 miljard te betalen hypotheekrente is het gemiddelde rentepercentage 4,6%. Dit is natuurlijk een grove schatting, maar het geeft een indicatie. De kredietcrisis heeft geleid tot hogere rentes, dus er is een gerede angst dat er de komende jaren een verdere stijging van de gemoeide nettokosten van de hypotheekrenteaftrek aan zit te komen. Een 1% hogere rente kan dus EUR 5,7 miljard extra aftrek betekenen en grofweg een additionele kostenpost voor de fiscus van EUR 2,5 miljard.

In 2004 werd er nog ongeveer EUR 21,5 miljard aan hypotheekrente in mindering gebracht op het inkomen. Dit kostte de fiscus netto EUR 9 miljard. In vier jaar tijd zijn beide bedragen dus met respectievelijk 21% en 22,2% gestegen. Daarnaast heeft de Nederlandse samenleving tussen 2000 en 2008 geprofiteerd van vrij lage rentes. Bijvoorbeeld de tienjaarsrente voor een gemiddelde hypotheek bedroeg in 2000 ongeveer 6,5%. Voordat de kredietcrisis in september 2008 escaleerde noteerde die gemiddeld rond de 5% in 2008.

Aflossingsvrije hypotheek

De grote onzekerheidsfactor zit hem in de aflossingvrije hypotheek. Ongeveer 10-12 jaar geleden raakte deze behoorlijk in zwang. Niet geheel toevallig nam de Nederlandse woninghypotheekschuld in diezelfde periode explosief toe. De huizenprijzen stegen in die beginjaren ook behoorlijk, dus de gedachte was dat bij verkoop de schuld eenvoudig afbetaald kon worden, dan wel doorgeschoven kon worden naar een nieuwe woning. Tegelijkertijd kan door een aflossingsvrije hypotheek de hypotheekrenteaftrek gemaximaliseerd worden. Andere hypotheekvormen (de beleggings-, leven- en spaarhypotheek) kennen ook een maximale aftrek gedurende de looptijd, maar werken idealiter naar een volledige aflossing toe. Alleen bij een lineaire en de (nog weinig voorkomende) annuïteitenhypotheek verminderd de hypotheekrenteaftrek gedurende de looptijd (uitgaande van een gelijkblijvende rente).

In 2005 werd de zogenaamde Wet Hillen ingevoerd. Op het moment dat de hypotheekrenteaftrek lager is dan het eigenwoningforfait krijgt de belastingbetaler een extra aftrekpost. Die aftrekpost is dan gelijk aan het verschil tussen het eigenwoningforfait minus de eventuele hypotheekrenteaftrek. Deze wet was bedoeld om mensen te stimuleren hun hypotheekschuld af te lossen. Om te beginnen zou het gezond zijn wanneer aflossing verplicht wordt gesteld. In ieder geval in combinatie met de maximale aftrekperiode van 30 jaar. Ter indicatie: op dit moment is ruim 50% van de uitstaande hypotheken aflossingsvrij.

Verenigd Koninkrijk versus Zweden

Tussen 1974 en 1999 heeft de Engelse overheid geleidelijk de aftrekbaarheid van de hypotheekrente afgeschaft. In 1974 werd het mogelijk om slechts de rente over een maximale schuld van GBP 25.000 af te trekken. De waarde van vrijwel alle woningen in het Verenigd Koninkrijk vielen in die tijd echter onder dat maximum. In 1983 wordt die grens eenmalig verhoogd naar GBP 30.000. Vervolgens werden in 1988 de belastingtarieven aangepast. Zo werd het hoogste tarief van 60% naar 40% verlaagd. Daarna volgde de verdere beperking van de hypotheekrenteaftrek in 1991: vanaf toen kon aftrek slechts geschieden volgens het laagste tarief van 25%. Geleidelijk naar 1999 volgde een verdere afbouw richting 0%.

De Britten hebben dus 25 jaar gedaan over de afschaffing van de hypotheekrenteaftrek. Tegelijkertijd is er vanaf de jaren tachtig een gericht beleid geweest om huurwoningen in de sociale sector te verkopen aan mensen met een bescheiden inkomen. Want net als in Nederlands was in het Verenigd Koninkrijk de gedachte dat het bevorderen van eigenwoningbezit zou leiden tot positieve effecten voor de samenleving, zeker op het gebied van de leefbaarheid in de omgeving. Nu is het niet zo dat de geleidelijke afschaffing geen enkel effect had op de huizenprijzen. Echter afgezien van een kortstondige druk op de Britse woningmarkt rond 1991-1992 kan men zeggen dat er geen rampzalige gevolgen zijn geweest.

Dat lag anders in Zweden. Daar besloot met tot drastische stappen over te gaan. In 1985 ging de aftrekbaarheid van de hypotheekrente al van 80% naar 47%. In 1991 volgde een verdere stap naar 30%. Deze beperking viel echter samen met verslechterende economische omstandigheden. Ten eerste daalden de huizenprijzen tussen 1991 en 1995 met 26%, de woningverkopen daalden met tientallen procenten en de nieuwbouwproductie viel in die jaren volledig stil. De Zweedse economie daalde onder andere als gevolg daarvan een aantal jaren achtereen. Pas eind jaren negentig kwam Zweden er weer boven op.

Conclusie

Welke conclusies zou men uit het bovenstaande kunnen trekken. Een beperking van de hypotheekrenteaftrek neutraliseert de effecten van een stijgende rente en een uitdijende eigenwoningschuld. De aftrekbaarheid moet geleidelijk en over een langere periode (25 tot 30 jaar) geschieden en niet vallen in een zwakke economische tijd. Om de effecten op de economie te beperken zal er een compensatie geboden moeten worden bij de belastingschijven en de overdrachtsbelasting. Tegelijkertijd moet de gehele woningmarkt in ogenschouw worden genomen, inclusief het zogenaamde scheefwonen.

In principe kan er al binnen afzienbare tijd begonnen worden met het maximeren van de duur van de aftrek. Deze staat nu al op 30 jaar, maar er kan bijvoorbeeld elk jaar één jaar in mindering worden gebracht. Neem bijvoorbeeld 2011 als startpunt, dan is het in 2040 afgeschaft. Dan kunnen alle schijven ook langzamerhand worden aangepast. In dat geval kan het progressieve schijvenstelsel ook nog steeds in stand gehouden worden, maar wordt het geen “de rijken profiteren meer” discussie. Tegelijkertijd moet het een voorwaarde worden om de hypotheekschuld af te lossen. Zo niet, dan heeft dat invloed op de aftrekbaarheid van de hypotheekrente. Deze aflossingsverplichting kan in ieder geval gaan gelden voor nieuwe hypotheken.

Een andere mogelijkheid is het maximeren van de schuld. Maar dan wel zo dat een groot deel van de hypotheken eronder valt, want anders krijgt je op den duur weer de discussie over inflatiecorrectie. Deze maximering kan in combinatie met de maximale periode plaatsvinden. Een plafond van EUR 350.000 (tegen een maximale belastingaftrek van 42%), zoals de SP die voorstelt, is in dat geval veel te laag. Daarnaast is de overgang ook te abrupt. Eveneens gaat deze grens voorbij aan landelijke verschillen in de huizenprijzen.

Eén of enkele van de genoemde maatregelen heeft als effect dat de rentekosten voor de schatkist te overzien zijn. De onzekere factor blijft natuurlijk de rente, maar er wordt in ieder geval een start gemaakt met de afschaffing. De weg der geleidelijkheid kan ook betekenen dat er een brede consensus over bereikt kan worden en dat de effecten op de huizenmarkt en de economie te verwaarlozen zijn. Verder worden de huidige en toekomstige huizenbezitters niet geconfronteerd met plotselinge veranderingen en hoeven er geen zogenaamde pre-afschaffings “runs” plaats te vinden. Een Nederlandse versie van het Britse model lijkt het beste om een rustige overgang naar een volledige afschaffing van de hypotheekrenteaftrek mogelijk te maken.

Zie de volgende special:
"Huis & hypotheek" (klik hier) over de huizenmarkt, (de discussie betreffende) de hypotheekrenteaftrek, de beste hypotheek, het kiezen van de rentevaste periode en het opbouwen van vermogen als tegenwicht voor de eigenwoningschuld.