Gevaar van rentestijging en waardedaling

De Vereniging Eigen Huis heeft een onderzoek gedaan onder eigenwoningbezitters naar hun ideeën over de ontwikkeling van de woningmarkt in 2009. Huiseigenaren blijken vooral bang te zijn voor hogere hypotheeklasten (36%) en waardedaling van de woning (31%). Wat kan je als huiseigenaar wel en wat niet.

Door de markt bepaald

De stijging van de hypotheekrente of de daling van de huizenprijzen worden door de markt bepaald. Daar kun je als individuele huiseigenaar weinig aan doen. Volgens de Vereniging Eigen Huis is 1 op de 4 huizenbezitters volgend jaar kwetsbaar voor een rentestijging of een waardedaling. Met name een groep van 262.000 eigenaren staat het komend jaar voor een renteherziening, omdat de rentevaste periode af gaat lopen. Dan is met name de groep die de woning voor meer dan 100% gefinancierd heeft extra kwetsbaar. Dit zijn vaak de starters op de woningmarkt van een jaar of 5 geleden. Zij hebben nog geen of nauwelijks overwaarde opgebouwd. Als dan de huizenmarkt volledig op slot komt te zitten, dan kan zelfs een geringe waardedaling hen volledig aan hun huis kluisteren.

De geschiedenis herhaalt zich

Dit is een zelfde periode als begin tachtiger jaren van de vorige eeuw, waarbij extreem hoge hypotheekrente (tot wel 13%) gepaard ging met waardedaling van de woning (tot wel 20%). Het heeft toen 10 jaar geduurd voordat de situatie was omgedraaid en de waarde van de woningen weer gestegen was. Daarna is er zelfs een periode van extreme waardestijgingen geweest.

Het probleem in een notendop

Laten we als voorbeeld een jong gezin nemen dat 5 jaar geleden een bestaande woning heeft gekocht voor € 180.000,- k.k. Als zij de woning + de kosten hebben gefinancierd, zal de hypotheek al gauw een bedrag van € 196.000,- bedragen. Nu stond de rente 5 jaar terug op ongeveer 3,8% voor 5 jaar vast. Samen met een ingebouwde aflossingsstructuur en een overlijdensverzekering komt de maandlast momenteel uit op € 700,- tot € 725,-. Maar volgend jaar loopt de rentevaste periode af! De bank komt dan al gauw met een verlengingsvoorstel van circa 6%. De maandlasten komen dan uit op circa € 1.050,- tot € 1.100,- per maand. Tel uit je winst. En dat is bij een rentestand van nu; dan heb ik het nog niet over de kans dat de rente de komende maanden verder zal stijgen. Nu is het netto effect door de fiscale verrekening van de hypotheekrente ongeveer 40% minder, maar toch moet gerekend worden op een stijging van de netto maandlast met 200 euro.

Alle beetjes helpen

In zo’n geval is het zaak om heel kritisch de complete woningfinanciering en verzekering onder de loep te nemen. Elk tientje is er één.

Stap 1: Waardeontwikkeling

Ga allereerst is na of de waarde van de woning in de afgelopen 5 jaar toch niet is gestegen. Neem contact op met de makelaar die toen de woning heeft getaxeerd en vraag hem wat de woning nu op zou brengen. Is de waarde inmiddels gestegen tot € 218.000,-, dan zou de bank je in een lagere risicoklasse in moeten delen. Dat scheelt al gauw 0,15% aan rente per jaar. Je moet dan wel een nieuw taxatierapport op laten maken en dat kost ook geld, maar jaarlijks je bespaart al gauw € 24,50 per maand aan rente. Bovendien ben je een waardedaling – als die komt volgend jaar – vast voor.

Stap 2: de overlijdensdekking in de verzekering

Sinds een maand of 6 is er een grote concurrentiestrijd tussen verzekeraars aan de gang op het gebeid van de premie voor overlijdensrisicoverzekering. Laats is nagaan of jouw dekking in de hypotheek momenteel misschien goedkoper elders kan worden afgesloten. Zorg dan wel dat je eerst door een nieuwe verzekeraar bent geaccepteerd, voordat je de oude verzekering opzegt. Bovendien is de verzekering vaak verpand aan de geldverstrekker. Ga dan ook na of de geldverstrekker de nieuwe verzekeraar accepteert. Maar ook met deze actie kun je al gauw € 15,- tot € 20,- per maand besparen.

Stap 3: de opstal- en inboedelverzekering

Ook hiervoor geldt: concurrentie alom. Een simpel vergelijk via een vergelijkingssite op internet laat al gauw zien wat hier bespaart kan worden. Ook hier geldt: 10 tot 15 euro besparen is zeker niet onmogelijk

Wie het kleine niet eert

Al met al moet het mogelijk zijn om met wat extra inspanning al gauw € 50,- per maand te besparen. Daarmee kan de kostenstijging van de hogere rente wat worden gedempt. Overleg met je hypotheekadviseur hoe je dit allemaal kunt bereiken. En wacht er niet te lang mee.