Zullen de huizenprijzen in Nederland gaan dalen?

De daling van de huizenprijzen in de Verenigde Staten, het Verenigd Koninkrijk, Spanje en Ierland roept de vraag op of de huizenprijzen ook in Nederland zullen gaan dalen. Want is de Nederlandse huizenmarkt vergelijkbaar met de genoemde landen die nu in zwaar weer verkeren? Inzicht in de ontwikkelingen en verwachtingen van de huizenprijzen is voor elke huizenbezitter of starter van groot belang.

Vergelijking en verwachting

De grootste nachtmerrie van elke huizenbezitter is voor een groot aantal huizenbezitters in onder andere de Verenigde Staten, het Verenigd Koninkrijk, Spanje en Ierland werkelijkheid geworden. De waarde van een woning is sterk aan het dalen, de hypotheeklasten kunnen niet meer worden opgebracht en huiseigenaren moeten hun woning gedwongen verkopen en blijven met een restschuld achter. Zal dit scenario straks ook voor veel Nederlandse huizenbezitters gaan gelden? Over het algemeen wordt aangenomen dat de huizenprijzen in Nederland in 2008 nog een stijging zullen laten zien van gemiddeld 2 à 3%, afhankelijk van de regio. De huizenprijzen zullen in 2009 naar verwachting gaan stabiliseren of afhankelijk van de regio met een aantal procenten gaan dalen. Maar deskundigen verwachten dat de Nederlandse huizenmarkt niet gevoelig zal zijn voor een algehele crisis. Deze verwachting is gebaseerd op een aantal factoren.

Structureel tekort aan koopwoningen

In Verenigde Staten, het Verenigd Koninkrijk, Spanje en Ierland zijn de laatste jaren genoeg huizen gebouwd om aan de vraag te voldoen. Door de hausse op de huizenmarkt is er in sommige landen zelfs te veel gebouwd. Een overaanbod aan koopwoningen gecombineerd met een verhoging van de rente en een afnemende vraag zorgen nu voor een daling van de huizenprijzen. In Nederland is er daarentegen sprake van een structureel tekort aan koopwoningen. De laatste jaren is er te weinig gebouwd en daardoor is de vraag groter dan het aanbod. Een krappe woningmarkt heeft een positief effect op de vraagprijs van een koopwoning. Zolang dit tekort bestaat zullen de prijzen naar alle waarschijnlijkheid niet gaan dalen.

Hypotheekrente en kredietwaardigheid

Verenigde Staten
In de Verenigde Staten stegen de huizenprijzen vanaf 2001 enorm. Deze stijging werd ondermeer veroorzaakt doordat het Amerikaanse stelsel van centrale banken de rente stapsgewijs verlaagde tot slechts 1%. Tegelijkertijd introduceerden banken verschillende hypotheekvormen en werden risicovolle hypotheken verstrekt aan huizenkopers die nauwelijks kredietwaardig waren (de zogenoemde subprime-hypotheken). Het lenen van geld was zeer goedkoop en voor iedereen toegankelijk en dit had tot gevolg dat de huizenprijzen exponentieel stegen. Er werden weliswaar veel hypotheken verstrekt aan niet kredietwaardige kopers, doch zolang de huizenprijzen stegen leverde dit weinig problemen op. Bij de zogenaamde subprime hypotheken werd de stijging van de variabele rente gefinancierd met de waardestijging van het huis.

Tot en met 2004 ging alles goed en bleven de huizenprijzen stijgen. Vanaf 2005 had een serie renteverhogingen door het Amerikaanse stelsel van centrale banken echter tot gevolg dat ook de hypotheekrente omhoog ging. Door het stijgen van de rente werd het duurder om geld te lenen en dit had zijn invloed op de huizenprijzen die eerst stagneerden en later daalden. Vooral voor de zogenaamde subprime-hypotheken had dit desastreuze gevolgen omdat de stijging van de variabele rente immers gefinancierd had moeten worden met de waardestijging van het huis. Nu de waardestijging uitbleef konden vele van deze huiseigenaren niet langer aan hun verplichtingen voldoen met gedwongen executoriale verkopen als gevolg. Door dit extra aanbod op de markt daalden de huizenprijzen nog verder.

Nederland
In Nederland is de situatie anders. De hypotheekrente is nooit zo laag geweest als in de Verenigde Staten en ook zijn er niet op grote schaal risicovolle hypotheken afgesloten. Banken in Nederland hanteren namelijk strenge eisen bij de verstrekking van hypotheken zodat ze zeker weten dat een toekomstige huizenkoper kredietwaardig is. Bijvoorbeeld het hebben van een vast inkomen en de verstrekking van een maximale hypotheek van 4,5 keer het bruto jaarsalaris beperken het risico bij het afsluiten van een hypotheek.

Ook wordt in Nederland de hypotheekrente vaak voor een langere periode vastgezet. De rente wordt bijvoorbeeld voor 5 jaar of soms voor 10 jaar (of langer) vastgezet. De maandelijkse hypotheeklasten zijn zo minder gevoelig voor hevige renteschommelingen. Plotselinge betalingsproblemen zullen om deze reden dan ook niet op grote schaal voorkomen. Daarnaast zorgt ook de hypotheekrenteaftrek voor een gunstig betalingsklimaat. De verwachting is dan ook dat de donkere wolken van een huizencrisis grotendeels aan Nederland zullen voorbij trekken.