De generatiehypotheek: help je kind met z'n eerste huis

Zit je kind nog in een huurflat, waarvan elk jaar de huur stijgt en is er een baby op komst? Of verdient hij of zij nog niet genoeg voor de aankoop van een eigen woning? Ouders kunnen in dat geval een helpende hand bieden met een speciale hypotheekvorm: de generatiehypotheek. In dit artikel de plussen en minnen omtrent deze hypotheekvorm, waarbij ouders garant staan voor een deel van de schuld tot het kind de financiële lasten zelf kan dragen.

Leeftijd starters steeds hoger

Voor de één zijn de almaar stijgende huizenprijzen leuk, voor de ander is het een grote zorg. Ouderen zijn er in veel gevallen mee verguld; de hypotheek is vaak zo goed als afgelost, terwijl de vrije verkoopwaarde toeneemt. Het vermogen dat 'in de stenen zit' wordt dus steeds groter. Kijken we naar onze kinderen en hun woonwensen, dan ziet het er wat minder rooskleurig uit. Voor starters, vaak jonge mensen in de twintig, zijn koopwoningen inmiddels onbetaalbaar geworden. Dat is geen nieuws meer, maar er is nóg iets aan de hand. De leeftijd waarop mensen hun eerste huis (kunnen) kopen, wordt steeds hoger. Rond het midden van de jaren negentig lag die nog op 27 jaar, tien jaar later is de gemiddelde starter 35. De verklaring? Jongeren moeten eerst een paar salarisstijgingen hebben gehad, voordat ze een hypotheek kunnen krijgen. Deze vertraging in het woningbezit kán jonge mensen er toe brengen dat zij hun kinderwens een paar jaar uitstellen. In financieel opzicht is het ook nadelig. De vermogensopbouw die een eigen huis met zich meebrengt, begint veel later. De leeftijd waarop de hypotheek is afgelost, zal dus ook hoger zijn dan bij de huidige generatie, oudere woningbezitters.

De generatiehypotheek

Organisaties als de NVM (Nederlandse Vereniging van Makelaars), de Consumentenbond en de VEH (Vereniging Eigen Huis) zien deze ontwikkeling met lede ogen aan. Helaas kunnen deze belangengroepen er weinig aan veranderen. Toch hoeft een starterswoning niet helemaal onbereikbaar te zijn. Voor ouders zijn er mogelijkheden om hun kinderen financieel te helpen. Al dan niet met hypotheken die speciaal voor dit doel zijn ontwikkeld. Een bekend voorbeeld is de generatiehypotheek. Dat is geen nieuwe hypotheekvorm, maar een constructie van bestaande mogelijkheden, waarbij de financieringsmogelijkheden van de ouders wordt meegenomen. In principe komt elke hypotheekvorm ervoor in aanmerking, behalve de krediethypotheek. Dit omdat ouders het krediet kunnen opzeggen en dat is bij een hypotheek natuurlijk niet de bedoeling.

Hoe werkt nu zo'n generatiehypotheek? Allereerst kijkt elke hypotheekverstrekker naar het inkomen van de aspirant-koper. Als het inkomen van je kind onvoldoende is voor de noodzakelijke geldlening, kan hij geen financiering krijgen, tenzij hij voldoende eigen vermogen heeft. Ook als je als ouder bijspringt, zal de hypotheekverstrekker vooral naar het toekomstige inkomen van je kind kijken. Hoe zal zich dat ontwikkelen? Uiteindelijk is het namelijk de bedoeling dat het kind zélf de financieringslasten kan dragen. Kortom: de hypotheekverstrekker ziet mee-financiering van de ouders als een tijdelijke oplossing. Ten tweede zul je als ouders met je inkomen of vermogen garant moeten staan voor het financieringstekort van je kind. Pas dan zal de hypotheekverstrekker met je willen praten over de generatiehypotheek. Overigens kan het per bank verschillen hoe soepel men met de voorwaarden omgaat.

Twee soorten generatiehypotheken

1. De eerste is een hypotheek waarbij ouders (beiden moeten tekenen!) naast het kind hoofdelijk aansprakelijk worden voor de totale financiering. Als je kind niet aan zijn financiële verplichtingen kan voldoen, zijn de ouders voor honderd procent aansprakelijk voor het gehele bedrag van de geldlening. Dit duurt in principe de gehele looptijd. Het is wel mogelijk om tussentijds de hoofdelijke aansprakelijkheid te beëindigen, bijvoorbeeld als je kind zoveel verdient dat hij de gehele financieringslast alleen kan dragen. Let er bij de ondertekening wel goed op dat goed en duidelijk is vastgelegd wanneer de hypotheekverstrekker akkoord gaat met het opheffen van de hoofdelijke aansprakelijkheid. Anders zit je er mogelijk toch tot het einde aan vast.
2. De tweede vorm is de borgstelling. Je bent dan als ouder niet hoofdelijk aansprakelijk, maar je stelt je garant voor een bepaald bedrag. Meestal zal dit het bedrag zijn dat je kind tekort komt. Het risico voor de ouders is bij een borgstelling dus kleiner dan bij een hoofdelijke aansprakelijkheid. Bovendien zal de geldverstrekker eerst bij het kind aankloppen en daarna pas bij de ouder.

Financiering hypotheek

Hoe het zit met de financiering van een generatiehypotheek is het best te verhelderen aan de hand van een voorbeeld: Stel je zoon wil een huis kopen van € 200.000,-. Zijn salaris staat echter een hypotheek toe van maximaal € 150.000,-. Er is dus een financieringstekort van € 50.000,-. Je eigen woning heeft een verkoopwaarde van € 300.000,-, de hypotheek is nog € 100.000,-. Dat geeft een overwaarde van € 200.000,-. Op basis van deze overwaarde kun je garant staan voor de benodigde € 50.000,-. Dit wordt 'mededebiteurschap' genoemd. Als de hypotheekverstrekker hiermee akkoord gaat, betekent dit dat je rentelasten stijgen. Je moet dit wel kunnen opbrengen. Het is ook mogelijk dat je zoon de rentelasten helemaal zelf betaalt. Je kunt als ouder desgewenst bijspringen als dat nodig is.

Fiscale gevolgen

Onder deze constructie schuilt wel een fiscaal addertje. Feitelijk schenk je je zoon namelijk € 50.000,-. Strikt genomen moet er dan over het volledige bedrag schenkingsrecht worden betaald. Dat zou neerkomen op € 5661,-. Om dit te voorkomen kun je er beter een zakelijke lening met rentebetalingen van maken. De hypotheekverstrekker levert bij de generatiehypotheek hiervoor de noodzakelijke contracten. Je zoon betaalt dan wel twee keer rente: over de hypotheek en over de lening aan de ouders. Deze rente is volledig aftrekbaar van de inkomstenbelasting. En de ouders hoeven over de rente die ze ontvangen geen belasting te betalen.