Huis minder waard dan hypotheekschuld

Veel mensen kopen een huis en nemen daarvoor een financiering die hoger is dan de waarde van de woning. Dit wordt statistisch uitgedrukt in de ‘loan to value’-ratio. Deze ratio ligt voor starters in Nederland op 114% en behoort daarmee tot de hoogste van Europa. Het hoe en waarom.

Bijkomende kosten

Als u in Nederland een bestaand huis koopt, dan komen daar nogal wat kosten bovenop. De Staat der Nederlanden is de grootste slokop. Bij verkoop wil de schatkist maar liefst 6% overdrachtsbelasting van u vangen. Daarnaast zijn er de makelaar, de notaris, de hypotheekadviseur en het kadaster die allemaal in meer of mindere mate een aanslag op uw centjes plegen. Gemiddeld genomen moet u rekening houden met 10% op de koopprijs. Wilt u ook nog wat verbouw (de keuken of de badkamer bijvoorbeeld), dan wordt het bedrag al snel hoger, zonder dat daarmee de waarde van de woning toe hoeft te nemen. Dus als u een huis koopt voor € 200.000,- en voor € 15.000,- wil verbouwen, dan dient u € 235.000,- te financieren. Doet u dit volledig met een hypotheek, dan komt de ‘loan to value’-ratio uit op circa 114%.

Nederlandse systeem maakt dit mogelijk

In vergelijking met andere Europese landen nemen wij hiermee een unieke positie in. Het is in de ons omringende landen helemaal niet gebruikelijk om een hypotheek te geven, die boven de waarde van de woning uit gaat. Moet je meer dan het aankoopbedrag financieren, dan zal je dat uit eigen middelen moeten financieren. Bij ons het gebruikelijk dat de geldverstrekker tot 125% - en in sommige gevallen zelfs tot 130% - van de executiewaarde wil verstrekken. En hiermee wordt dan weer een begrip geïntroduceerd: de executiewaarde

Executiewaarde

Als executiewaarde van een woning wordt een waarde aangehouden die is gebaseerd op de vrije verkoopwaarde (waarde, vrij van huur een gebruik). Landelijk is de executiewaarde gemiddeld circa 87,5% van de vrije verkoopwaarde. Als u zelf uw woning wilt verkopen, dan zet u een boord in de tuin een wacht vervolgens rustig af tot de kandidaat-kopers aanbellen. Bij een geldverstrekker is dat anders. Kunt u niet meer aan uw verplichtingen voldoen, dan zal de geldverstrekker tot verkoop van de woning overgaan. Hij draait zich van u af en roept: “Woning te koop!” Om het zo snel mogelijk kwijt te zijn, wordt de woning aangeboden onder de marktwaarde (=vrije verkoopwaarde). Dit is een andere omschrijving van de executiewaarde.

Systeem van renteaftrek

Als één van de heel weinige landen in de wereld kent Nederland (nog!) het systeem van renteaftrek. Dit betekent dat u de rente die u betaalt op de financiering ten behoeve van de aankoop, de verbetering of het onderhoud van uw eigen woning, in mindering mag brengen op uw belastbaar inkomen. Daarmee bespaart u op de te betalen belasting.


Dit systeem houdt de betaalbaarheid van een koopwoning overeind, ook al heeft het een prijsopdrijvende werking. Zonder deze renteaftrek zou een gemiddelde koopwoning voor de meeste mensen onbetaalbaar worden.

‘Loan to value’-ratio van >100 van tijdelijke aard

Bij een normale marktontwikkeling is een ratio van meer dan 100 van tijdelijke aard. Onder invloed van inflatie zal de prijs van een woning jaarlijks stijgen. Bij een gemiddelde prijsstijging van 2,5% per jaar is de ratio 5 jaar na aankoop 100. Bij een prijsstijging van meer dan 2,5%, zoals we die bijvoorbeeld zagen in de periode 1987-2000, dan gaat het nog sneller. Een ander verhaal wordt het als de prijsstijging achterwegen blijft of zelfs een prijsdaling inzet. Dan bent u veroordeeld om in uw woning te blijven wonen, omdat u anders bij verkoop met een grote restschuld blijft zitten.

Gezonde financiering en vermogensopbouw

Een ‘loan to value’-ratio van minder dan 100% is de meest gewenste situatie. U heeft daarmee de meest flexibele woonsituatie die er denkbaar is. Als u om wat voor reden dan ook moet of wilt verhuizen, dan verkoopt u uw woning en houdt nog geld over ook. Hoe lager de ratio, des te hoger is uw eigen vermogen. © 2008 - 2009 Hypotheekinfo, gepubliceerd in Hypotheek (Financieel) op 19-05-2008. Het auteursrecht van dit artikel ligt bij de infoteur. Zonder toestemming van Hypotheekinfo is vermenigvuldiging van dit artikel verboden. Meer...

Verwante artikelen

• Tophypotheken: hypotheek boven de executiewaarde: Je hebt een huis gekocht en bent op zoek naar een hypotheek. In de offerte wordt er opeens gesproken over een tophypotheek. Als je meer leent dan 90 procent…
• Voordelen en nadelen aflossen hypotheek: Wanneer je een huis gekocht hebt, zal je hoogstwaarschijnlijk een hypotheek hebben, die je af moet lossen. Bij het aflossen van de hypotheek heb je twee opties met be…
• Taxatie woning; de waardebepaling van een huis: Als je een huis gaat kopen of verkopen krijg je te maken met een taxateur die bepaalt hoeveel je woning waard is. Aan de hand daarvan wordt een taxatierapport…
• Financieel : De bijleenregeling: De bijleenregeling bestaat al sinds begin 2004. Ze is bedoeld om huizenbezitters zoveel mogelijk de verkoopwinst van hunoude woning te laten aanwenden voor het kopen van de n…
• Hoe kun je de overwaarde het beste gebruiken?: Uw huis zal in de loop van de jaren meer waard worden. Overwaarde kunt u op verschillende manieren gebruiken. Wanneer de waarde van uw huis hoger is, dan het hy…