Dalen de huizenprijzen?

Een vraag die in enige regelmaat weer terug komt. Gevoed en versterkt door berichtgeving vanuit het buitenland en met name uit Amerika en Engeland. Daar worden dalingen gemeten van 20% in één jaar. Maar betekent dit dat de kredietcrisis en een mogelijke wereldwijde recessie ook van invloed zullen zijn op onze huizenprijzen? Daarvoor is een nadere analyse nodig van onze woningmarkt.

Wat bepaalt de huizenprijs

Ruwweg wordt de huizenprijs in Nederland bepaald door 5 factoren:

1. De fiscaliteit rond de eigen woning en de financiering;
2. De prijs van een woning;
3. Het aanbod van nieuwe woningen;
4. Het inkomen van de kopers;
5. De rentestand.

Fiscaliteit
Nederland behoort tot de weinige landen, waar de financieringslast (de rente) van de aankoop van de eigen woning een aftrekpost vormt voor het bepalen van het belastbaar inkomen. Dit fenomeen is in de naoorlogse periode door de Overheid ingevoerd om het eigen woningbezit te stimuleren. Nederland bleef – in vergelijking tot het buitenland – achter op het gebied van het eigen woningbezit. Waar in landen als België en Duitsland het gebruikelijk was om het huis, waarin je woonde ook in eigendom te hebben, bleven wij liever massaal huren. En ontegenzeggelijk heeft de renteaftrek een sterke invloed gehad op de beslissing een woning te kopen. En nog. Sterker zelfs; als de renteaftrek zou worden geschrapt en de huizenprijzen blijven op het huidige niveau, dan zal de huizenmarkt krakend en piepend tot staan komen: huizen zijn op dit niveau niet meer te betalen.

Huizenprijzen
De fiscale voorziening heeft mede gezorgd voor het huidige prijsniveau van woningen. Voor een twee-onder-één-kap-woning die in 1965 gebouwd werd voor € 22.235,23 (Hfl 49.000,-) wordt op dit moment ruim € 750.000,- gevraagd en betaald. Ruim 33 maal de oorspronkelijk prijs in een tijdsbestek van 40 jaar. Dat heeft niets meer met inflatie te maken. Daar liggen andere oorzaken aan ten grondslag. Een ‘gemiddelde’ woning kost heden ten dage in Nederland € 254.000,-. Dat is dus de optelsom van alle verkochte woningen gedeeld door het aantal en heeft niets te maken met ligging, aard of grootte. Een gigantisch bedrag dus.

Aanbod van nieuwbouw
In een land, waar de ruimte schaars is, is het aanbod van nieuwe woningen per definitie beperkt. Als er in enig jaar al 100.000 nieuwe woningen in aanbouw worden genomen, dan spreken we al over een topjaar. Maar dit aantal is al niet voldoende om een nog steeds groeiende vraag naar huisvesting op te kunnen vangen, laat staan dat dit aantal een prijsdrukkende werking hebben zal. De schaarste aan goede bouwgrond, onze procedures en ons vergunningenstelsel maken dat de bouwtijd lang is en niet in verhouding staan tot een toenemende of afnemende woningbehoefte. Dit is in een land als Amerika anders. Stijgt de vraag en daardoor de prijs, dan worden er meer woningen in aanbouw genomen en omgekeerd.

Koopkracht
De mogelijkheid tot aankoop van een woning wordt mede bepaald door de hoogte van het inkomen. Dit wordt uitgedrukt in de leencapaciteit. Blijft het inkomen op een goed niveau, dan kan er veel worden geleend om een woning aan te kopen. Als richtlijn kan ongeveer 4,5 tot 5 maal het (gezamenlijke) jaarinkomen (inclusief vakantiegeld, bonussen, winstdelingen, 13e maand) worden aangehouden. Met een dubbel inkomen van € 50.000,- per jaar kan er toch al snel € 250.000,- worden geleend. En als er dan ook nog wat over blijft uit de woning die al in bezit was, dan hebben we het toch al snel over een aankoopbedrag van 3 ton. Zolang er dus uitzicht blijft bestaan op een continue inkomensstroom is er weinig aanleiding te veronderstellen dat huizenprijzen zullen dalen door het wegvallen van voldoende vraag.

Rentestand
De hypotheekrente wordt grotendeels bepaald door de internationale kapitaalmarkt. En wat blijkt nu; wereldwijd zijn er nog steeds gigantische kapitaaloverschotten. Kijk maar naar het gemak waarmee internationale banken miljarden afschrijven op leningen en die vervolgens herfinancieren met nieuw geld uit Azië en het Midden-Oosten. Dan lange rente is dan ook nog steeds onveranderd laag. Zolang er geen sprake is van een wereldwijde lange en diepe economische recessie, zal dat ook nog wel aan blijven houden. Bovendien heeft ons fiscale stelsel tot gevolg dat de hypotheekrente extreem laag is. Betaalt u bijvoorbeeld 5% rente en heeft u een belastingaftrek van 40%, dan is uw netto rente 3%.

Dodelijke cocktail

Voorlopig ligt het niet in de lijn der verwachtingen om te vrezen voor een structurele daling van de huizenprijzen. De grootste dreiging gaat uit van de dodelijke combinatie van stijgende rente en een afglijdende economie. Deze cocktail hebben we gehad van 1978 tot 1983; een periode van stagflatie*. In deze periode daalde de huizenprijs gemiddeld met 30%. Het kan dus wel, maar de kans daarop lijkt niet groot.

Huizenprijzen in de toekomst

De toekomst voorspellen is weliswaar niemand gegeven, maar een visie geven op de prijsontwikkeling in de toekomst kan geen kwaad. Prijsstijgingen, zoals in de jaren 70,80 en 90 lijken voorlopig niet terug te komen. Zeker niet omdat de Overheid er niet om heen zal kunnen om toch iets aan de renteaftrek te gaan doen. Een beperkte prijsstijging dus. En dat is maar goed ook. Het wordt voor jonge starters op de woningmarkt toch al steeds moeilijker. Maar zelfs als de huizenprijzen simpel de inflatie blijven volgen, dan moet toch al snel gerekend worden met een gemiddelde jaarlijkse prijsstijging van 3%. En de 72-regel leert ons dan dat de prijs in 24 jaar zal zijn verdubbeld. Koopt u nu een woning voor € 250.000,-, dan zal de woning in 2032 € 500.000,- waard zijn of u dat nu leuk vindt of niet. Een brood kost dan ook het dubbele, maar toch! Ook in 2032 zal € 250.000,- overwaarde nog steeds een groot bedrag zijn; om precies te zijn te vergelijken met € 125.000,- koopkracht van nu. En uw hypotheek is nog steeds ‘maar’ € 250.000,-. Tel uit je winst.

© 2008 - 2009 Hypotheekinfo, gepubliceerd in Hypotheek (Financieel) op 15-04-2008, laatst gewijzigd op 15-04-2008. Het auteursrecht van dit artikel ligt bij de infoteur. Zonder toestemming van Hypotheekinfo is vermenigvuldiging van dit artikel verboden. Meer...

Verwante artikelen

• Renteaftrek beperkt en overdrachtsbelasting als boete: De woningmarkt stagneert. Er worden simpelweg te weinig woningen gebouwd. De beperking van de hypotheekrenteaftrek en de hoogte van de overdrachtsbelast…
• Eigen woning : De Partnerregeling: Nog zo’n situatie rond de eigen woning en de fiscus waar veel tegen gezondigd wordt. Bovendien kunnen de fiscale gevolgen best ingrijpend zijn. Een goede reden om er is wat…
• Huis als spaarpot: U koopt een huis in eerste instantie om in te wonen. Met de overwaarde in uw eigen woning kunt u ook uw pensioen aanvullen.
• Aftrek hypotheekrente en de bijleenregeling: Als u een woning heeft gekocht, kan dat een belastingvoordeel opleveren omdat u de hypotheekrente en bepaalde kosten kunt aftrekken. U dient wel het zogenaamde ei…
• Bijleenregeling bij kopen van huis: Je hebt met de bijleenregeling te maken als je al een eigen woning hebt en een andere woning koopt en een nieuwe hypotheek afsluit. De bijleenregeling is opgenomen in de W…