Hypotheekwijzigingen 2017: nieuwe regels en percentages

Voor 2017 zijn er wederom een aantal belangrijke wijzigingen ingevoerd bij de verstrekking van hypotheken en gelden er nieuwe regels voor af te sluiten hypotheken. De belangrijkste wijzigingen zijn de nieuwe regels omtrent Nationale Hypotheek Garantie (NHG) en de verruiming van de schenking voor de eigen woning.

Meer lenen met hetzelfde inkomen

Het Nibud (Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting) stelt jaarlijks de financieringsnormen vast. Dit is het percentage van het inkomen dat een huishouden maximaal aan een hypotheek mag besteden. Uitgangspunt is dat huishoudens de hypotheeklast nu en in de toekomst moeten kunnen dragen, rekening houdende met de andere kosten van levensonderhoud. Met de bepaling van de financieringsnorm wordt rekening gehouden met de gemiddelde uitgaven die een gezin (auto, belasting, kinderen, zorg etc) heeft. Natuurlijk kan dit per gezin verschillen. Een gezin met een hele dure hobby of een gezin dat vier keer per jaar op vakantie wil gaan houdt minder geld over voor de hypotheeklasten. In 2017 mag er over het algemeen meer geleend worden dan in 2016. Met name tweeverdieners kunnen meer lenen, omdat het laagste inkomen voor een groter deel (60%) mag worden meegenomen dan vorig jaar (50%). Het toetsinkomen (waarmee de bank bepaalt hoeveel hypotheek kan worden afgesloten) wordt dus met 10% (van het laagste inkomen) verhoogd. Consumenten die bewust voor een hele lage rente kiezen, kunnen juist iets minder lenen dan in 2016. Hiermee wordt voorkomen dat de consument in betalingsproblemen komt wanneer de rente stijgt.

Maximale hypotheek naar 101%

Enerzijds bepaalt het inkomen dat er maximaal geleend kan worden, anderzijds wordt dit bepaald door de waarde van de woning. De overheid heeft besloten dat de verhouding lening/waarde woning omlaag moet, dit naar aanleiding van de ervaringen uit de kredietcrisis. Voor 2012 kon er nog 125% of 130% van de executiewaarde (de waarde van de woning bij gedwongen verkoop) worden gefinancierd. Omdat de executiewaarde vaak te hoog werd ingeschat, werden er te hoge hypotheken afgesloten. Toen door de kredietcrisis veel woningen noodgedwongen verkocht moesten worden, bleek de hypotheek vaak veel hoger dan de waarde van de woning en bleven veel verkopers met een enorme restschuld achter. Om dit te voorkomen, is de LTV (Loan to Value) in het leven geroepen. Dit is het percentage van de waarde van de woning dat geleend mag worden. In 2012 was dit nog 106% (voor een woning van € 300.000 kon dus € 318.000 worden geleend), maar jaarlijks wordt dit met 1% teruggebracht. In 2017 bedraagt het percentage nog maar 101%. Bij dezelfde woning kan dus maar € 3.000 extra worden geleend, waardoor er meer eigen geld moet worden ingebracht om aanvullende kosten (advieskosten bank, notariskosten, taxatiekosten etc.) te kunnen betalen.

Daling hypotheekrenteaftrek

In 2017 is het percentage van de hypotheekrenteaftrek verlaagd van 50,5% naar 50%. Dit raakt alleen woningeigenaren die in de hoogste belastingschijf zitten. Zij krijgen in plaats van 50,5% nog maar 50% van de hypotheekrente terug van de belasting.

Aanpassing grens Nationale Hypotheek Garantie

Per 1 januari 2017 wordt de grens voor de Nationale Hypotheek Garantie op basis van de gemiddelde koopsom in Nederland bepaald. De gemiddelde koopsom voor 2017 is bepaald op € 245.000. Omdat de Loan to Value 101% bedraagt, is de maximale hypotheek waarbij Nationale Hypotheek Garantie mogelijk is vastgesteld op € 247.450. Dit is hoger dan het maximale bedrag in 2016, dat € 231.132 bedroeg.

Kapitaalverzekering eigen woning

Per 1 januari 2017 is het mogelijk om het opgebouwde vermogen in een spaarrekening eigen woning, kapitaalverzekering eigen woning of beleggingsrekening eigen woning te gebruiken om de hypotheekschuld belastingvrij mee af te lossen. Normaliter mocht dat alleen wanneer er minimaal 15 of 20 jaar (afhankelijk van de vorm) premie is betaald, maar deze eis is komen te vervallen. De versoepeling geldt alleen wanneer er een nieuwe woning is gekocht voordat de huidige woning is verkocht of als er schuldhulpverlening door de gemeente wordt aangeboden.

Schenking eigen woning

In 2017 is het mogelijk om eenmalige een schenking te doen van € 100.000. De schenking moet gebruikt worden voor de aflossing van de hypotheekschuld of voor de aankoop van een woning. De ontvanger moet ouder zijn dan 18 jaar, maar mag niet ouder zijn dan 40 jaar. Waar eerst de eis was dat de schenking van de ouders moest komen, is deze eis nu losgelaten. Daarnaast mag de schenking verspreid worden over drie jaar (2017, 2018 en 2019).

De starterslening

Vanaf 1 januari 2017 is de aflossingsvrije starterslening niet meer toegestaan. De starterslening wordt door een aantal gemeentes verstrekt om het zo voor kopers mogelijk te maken een huis te kopen terwijl de leencapaciteit bij de bank niet voldoende is. De eerste drie jaren (2017, 2018, 2019) kan de starterslening samen met een combinatielening verstrekt worden. De verplichte aflossing wordt vanuit de combinatielening verstrekt, zodat de lasten van de kopers niet toenemen.