InfoNu.nl > Financieel > Hypotheek > Rentemiddeling, hoe kunt u het berekenen?

Rentemiddeling, hoe kunt u het berekenen?

Rentemiddeling, hoe kunt u het berekenen? Sluit u een hypotheek met boeterente over, dan kunt u overwegen om rentemiddeling toe te passen. Bij vroegtijdig oversluiten kan het zijn dat u wegens contractbreuk boeterente moet betalen. Rentemiddeling zorgt ervoor dat u bij het oversluiten niet ineens een hoog bedrag aan de bank moet betalen, omdat het bedrag via de rentestand wordt gecorrigeerd. Hoe kunt u het bij verschillende hypotheekvarianten berekenen?

Rentemiddeling


Oversluiten

Bij het afsluiten van een hypotheek wordt meestal een rentevaste periode van tien jaar aangehouden, waarna u wederom een nieuw hypotheekcontract moet aangaan. Het kan voorkomen dat de huidige rentestand dermate gunstig is, dat u overweegt om voortijdig het contract over te sluiten. U wilt nu van de gunstige rentestand profiteren en dus gaat u naar uw hypotheekaanbieder voor een nieuw contract. Hoe kunt u oversluiten, wat houdt de boeterente in en hoe kunt u van de rentemiddeling profiteren?

Boeterente

Indien u eerder dan de einddatum van het contract de hypotheek oversluit, dan is er sprake van contractbreuk. Oftewel u komt de afspraken niet na, doordat u van een lagere rentetarief wilt gebruikmaken. Bij grote renteverschillen en hoge hypotheken, kan de boeterente in sommige gevallen behoorlijk in de papieren lopen. Indien dat het geval is, kan men overwegen om rentemiddeling toe te passen. Wat houdt dit in en hoe wordt het toegepast?

Bij eigen hypotheekaanbieder

In de meeste gevallen zal bij oversluiten de boeterente bij de eigen hypotheekaanbieder beperkt blijven. In dat geval betaalt u het verschil tussen de rentestanden over het aantal maanden van de contractbreuk. Sluit u over naar een andere financier, dan is de boeterente gelijk aan de volledige afgesloten rentestand over die termijn. Het is daarom altijd aan te bevelen om bij de eigen aanbieder een nieuw contract aan te gaan. Daarbij kunt u aangeven dat u de rentestand via rentemiddeling wilt verspreiden, zodat u niet ineens een hoog bedrag moet ophoesten.

Hoeveel bespaart u?

Indien u nog een hypotheek heeft zonder aflossing, dan bespaart u ieder jaar het verschil aan rente. Probleem is dat u dan geen recht heeft op renteaftrek, waarbij u een deel van de rentekosten via de belasting kunt terugkrijgen. Verandert u van hypotheek en u wilt van renteaftrek profiteren, dan moet u lineair of annuïtair aflossen.

Hoe wordt rentemiddeling uitgerekend?

Verschillende hypotheekvormen hebben uiteenlopende aflossingsmethoden. Daaraan is ook de hoogte van de rente gerelateerd en hoeveel u aan kosten kwijt bent. Hoe kunt u de rentemiddeling voor de verschillende hypotheekvarianten uitrekenen?

Aflossingsvrij
Sluit u een hypotheek over zonder aflossing, dan heeft u geen belastingvoordeel. Stel u heeft in dat geval een hypotheek van 175.000 euro, welke u voor 10 jaar heeft vastgezet tegen een rentepercentage van 5,25%. Na 7,5 jaar is de rentestand 2,75%, oftewel het kan een aanzienlijk besparing op de rentekosten betekenen. Het houdt per jaar een besparing van 175.000 * (5,25-2,75) = 175.000 * 2,5% = 4.375 euro in. Echter u moet ook rekening houden met een boeterente van 4.375 / 1,0275^1 + 4.375 / 1,0275^2 + 4.375 / 1,0275^2,5 = 12.490 euro. Om dat in één keer te betalen is veel en dus wordt het verspreid over de volgende 10 contractjaren. Oftewel u betaalt geen 2,75% maar (2,75 * 7,5 + 5,25 * 2,5) = 3,375% per jaar. U bespaart daarmee 175.000 * (5,25%-3,375%) = 3.281 euro per jaar. Uiteraard is dit anders indien u wel aflost, zodat de schuld en rentelast per jaar afneemt.

Lineair aflossen
Hierbij lost u ieder jaar hetzelfde deel af met 175.000/30 = 5.833 euro en moet over de restschuld nog rente worden betaald. Na 7,5 jaar bedraagt de hypotheekschuld 175.000-5.833*7,5 = 131.250 euro en na 10 jaar is dat 175.000-5.833*10 = 116.667 euro.
  • nog te betalen rente: (131.250+125.417)/2*0,0525 + (125.417+119.583)/2*0,0525 + (119.583+116.667)*0,5/2*0,0525 = 6.737,50 + 6.431,25 + 3.100,78 = 16.269,53 euro;
  • boeterente: (6.737,50/1,0275^1 + 6.431,25/1,0275^2 + 3.100,78/1,0275^2,5)*0,025/0,0525 = 7.402,97 euro.

Oftewel de totale boeterente vertaald naar de huidige contante waarde is een relatief groot bedrag. Indien het wordt verspreid over de komende jaren, betekent het:
  • (116.667*2-5.833*10)*10/2*0,0275+7.402,97 = (116.667*2-5.833*10)*10/2*R;
  • R = [(116.667*2-5.833*10)*10/2*0,0275+7.402,97]/[(116.667*2-5.833*10)*10/2] = 31.466,02/875.020 = 3,596% per jaar.
Oftewel er dient iets meer rentevergoeding over de volgende tien jaar in rekening te worden gebracht, om de boeterente te kunnen bekostigen.

Annuïtair aflossen
Ook bij het annuïtair aflossen daalt de rente, echter de verhouding ligt anders. Dit omdat het rentepercentage direct is verweven met rente en aflossing. Hoe kunt u in dat geval de rentemiddeling bepalen?:
  • 0,0525 per jaar = 0,00427 per maand;
  • kosten per maand = 175.000 * 0,00427 / (1 1,00427^(-360)) = 952,75 euro;
  • basisaflossing maand 1 = 952,75 175.000 * 0,00427 = 205,50 euro;
  • 7,5-8,5 = (12*952,75-205,50*[(1,00427^102-1)-(1,00427^90-1)]/0,00427 = 7.728,23 euro;
  • 8,5-9,5 = (12*952,75-205,50*[(1,00427^114-1)-(1,00427^102-1)]/0,00427 = 7.533,87 euro;
  • 9,5-10 = (6*952,75-205,50*[(1,00427^120-1)-(1,00427^114-1)]/0,00427 = 3.690,89 euro.
  • boeterente = (7.728,23/1,0275^1+7.533,87/1,0275^2+3.690,89/1,0275^2,5)*0,025/0,0525 = 8.622,03 euro.

Hoeveel rente betaalt men bij de nieuwe rentestand over een contractperiode van 10 jaar?:
  • 0,0275 per jaar = 0,00226 per maand;
  • restschuld hypotheek = 175.000 - 205,50*(1,00427^90-1)/0,00427 = 152.506,42 euro;
  • kosten per maand = 152.506,42 * 0,00226 / (1 1,00226^(-270)) = 755,21 euro;
  • basisaflossing maand 1 = 755,21 152.506,42 * 0,00226 = 410,54 euro;
  • rente over volgende 10 jaar = 10*12*755,21-410,54*(1,00226^120-1)/0,00226 = 34.105,82 euro;
  • totale rente inclusief boeterente = 34.105,82 + 8.622,03 = 42.727,85 euro.

Naar verhouding moet er 25,3% meer aan rente worden doorgerekend, oftewel 2,26*1,253=3,55% per jaar. Let wel dat 3,55-2,26 = 1,29% naast voorgaande berekening in rekening wordt gebracht. Laat u daartoe door de hypotheekadviseur informeren, hoe de rentemiddeling hierbij wordt toegepast.

Let wel voorgaande geeft aan dat de rentemiddeling voor aflossingsvrije methode de laagste rentecorrectie geeft en voor lineair aflossen de hoogste. Dit komt doordat de rentelast bij lineair aflossen het snelst daalt en dus een hogere rentemiddeling van toepassing is.

Lees verder

© 2015 - 2017 Geinformeerd, het auteursrecht van dit artikel ligt bij de infoteur. Zonder toestemming van de infoteur is vermenigvuldiging verboden.
Gerelateerde artikelen
Besparen op Uw hypotheeklasten door rentemiddelingBesparen op Uw hypotheeklasten door rentemiddelingStel U heeft nog een redelijk hoge hypotheekrente, maar het is eigenlijk te duur om Uw hypotheek over te sluiten naar ee…
Hypotheek oversluiten: voordelen & nadelenHypotheek oversluiten: voordelen & nadelenDe meest voorkomende reden waarom mensen hun hypotheek oversluiten is een lagere rente die geldt voor de nieuwe hypothee…
Hypotheek vervroegd aflossen: boeterenteHypotheek vervroegd aflossen: boeterenteHet kan aantrekkelijk lijken om de hypotheek vervroegd af te lossen, zodat de maandlasten dalen. Het nadeel is echter da…
Boeterente hypotheek berekenenWie besluit tot het oversluiten of omzetten van de hypotheek als de rentevaste periode nog niet is afgelopen, wordt geco…
Kosten oversluiten hypotheekKosten oversluiten hypotheekAls de rente gedaald is, ligt oversluiten van een dure hypotheek voor de hand. Maar oversluiten naar een lagere rente ga…
Bronnen en referenties
  • Onderstaande bronnen zijn geraadpleegd op 30-31 juli 2015:
  • http://www.z24.nl/geld/nieuwe-rentevaste-periode-hypotheek-dit-kun-je-verwachten
  • http://www.psfa.nl/rentebemiddeling-het-succesmiddel-voor-lagere-maandlasten-bij-een-lopende-hypotheek/

Reageer op het artikel "Rentemiddeling, hoe kunt u het berekenen?"

Plaats als eerste een reactie, vraag of opmerking bij dit artikel. Reacties moeten voldoen aan de huisregels van InfoNu.
Meld mij aan voor de tweewekelijkse InfoNu nieuwsbrief
Infoteur: Geinformeerd
Laatste update: 21-03-2017
Rubriek: Financieel
Subrubriek: Hypotheek
Special: Hypotheekregeling
Bronnen en referenties: 3
Schrijf mee!