Wettelijke bedenktijd bij aankoop van een huis

Als je een huis koopt, zal je met de verkoper een overeenkomst afsluiten. In deze overeenkomst worden alle gemaakte afspraken omschreven. Deze overeenkomst wordt ook wel eens de “voorlopige koopovereenkomst” genoemd. Je kan deze overeenkomst echter niet zomaar ontbinden. Hierop zijn een paar uitzonderingen. Zo heb je als koper bijvoorbeeld recht op drie dagen bedenktijd. Tijdens deze wettelijke bedenktijd kan je de koop zonder kosten ontbinden.

Inhoudsopgave

• Het ontstaan van de bedenktijd
• Voor wie geldt de bedenktijd?
• Voor welke objecten geldt de bedenktijd?
• Wanneer gaat de bedenktijd in?
• Wanneer stopt de bedenktijd?
• Overzicht van begin en einde van de bedenktijd
• Mag je een andere bedenktijd afspreken?
• Hoe kan je de overeenkomst ontbinden tijdens de bedenktijd?

Het ontstaan van de bedenktijd

Toen de huizenmarkt opleefde rond de eeuwwisseling werden veel huizen zeer snel verkocht. In sommige gevallen werd er zelfs boven de vraagprijs geboden. Dit betekende dat je als koper niet te lang kon treuzelen. Als je niet snel genoeg handelde dan kon het huis wel eens aan een ander verkocht worden. Als gevolg hiervan werden er soms heel snel overeenkomsten getekend. Door alle haast werden er wel eens overeenkomsten gesloten waar de koper later spijt van kreeg. Om de koper wat extra bescherming te bieden, is vanaf 1 september 2003 de wettelijke bedenktijd van drie dagen van kracht geworden. Deze bedenktijd is vastgelegd in artikel 7:2 van het Burgerlijk Wetboek.

Voor wie geldt de bedenktijd?

De wettelijke bedenktijd geldt alleen voor de particuliere koper. De bedenktijd is dus niet van toepassing als de koper handelt uit naam van een bedrijf. Ook kan alleen de koper aanspraak maken op de bedenktijd, de verkoper kan dit niet.

Voor welke objecten geldt de bedenktijd?

De wettelijke bedenktijd is alleen van toepassing voor een “tot bewoning bestemde onroerende zaak”. Je hebt dus geen recht op de bedenktijd als je een garage of een bedrijfspand koopt, omdat deze objecten niet bestemd zijn voor bewoning. Voor een beleggingspand of studentenhuis geldt de bedenktijd ook niet, omdat de objecten niet door de koper bewoond zullen worden. Tenslotte is de bedenktijd ook niet van toepassing op onbebouwde grond, woonboten of woonwagens. Kortom, de regeling geldt alleen indien er sprake is van de aankoop van een woonhuis of appartement waar de koper zelf in gaat wonen. Ook voor een vakantiewoning geldt de bedenktijd.

Wanneer gaat de bedenktijd in?

De bedenktijd begint te lopen op de dag nadat de koopovereenkomst door koper en verkoper is ondertekend én door de koper is ontvangen. Als de getekende koopovereenkomst bijvoorbeeld op woensdag door de koper is ontvangen, zal de bedenktijd op donderdagmorgen (om 0.00 uur) ingaan.

Wanneer stopt de bedenktijd?

Normaal gesproken, stopt de bedenktijd na drie dagen. De bedenktijd mag echter niet eindigen op een zaterdag of een zondag. Als de bedenktijd eindigt op een zaterdag of een zondag dan wordt de bedenktijd verlengd tot de eerstvolgende werkdag. Hiernaast moet de bedenktijd minimaal twee dagen bevatten die geen zaterdag, zondag of erkende feestdag zijn.

Voorbeeld 1

Stel dat de getekende koopakte op een donderdag door de koper wordt ontvangen, dan zal de bedenktijd op vrijdag ingaan (om 0.00 uur). De bedenktijd eindigt drie dagen later. Dit is echter een zondag. In dit geval wordt de bedenktijd verlengd tot maandag (24.00 uur).

Voorbeeld 2

Stel dat de getekende koopakte op een vrijdag door de koper wordt ontvangen, dan zal de bedenktijd op zaterdag ingaan (om 0.00 uur). De bedenktijd eindigt drie dagen later op maandag (24:00 uur). Deze bedenktijd bevat echter geen twee dagen die geen zaterdag, zondag of erkende feestdag zijn. In dit geval wordt de bedenktijd verlengd tot dinsdag (24.00 uur).

Overzicht van begin en einde van de bedenktijd

Mag je een andere bedenktijd afspreken?

Bij de wettelijke bedenktijd is sprake van zogenaamd dwingend recht. Dit betekent dat de bedenktijd niet verkort of uitgesloten mag worden. Indien koper en verkoper een kortere (of geen) bedenktijd onderling afspreken is dit dus niet geldig. De wettelijke regeling is en blijft van toepassing. Het staat partijen wel vrij om onderling een langere bedenktijd af te spreken.

Hoe kan je de overeenkomst ontbinden tijdens de bedenktijd?

Ontbinding van de koopovereenkomst is vormvrij. Dit betekent dat je zelf mag weten hoe je de boodschap overbrengt. Dit kan dus mondeling, telefonisch, per fax, per email, enzovoorts. Om te voorkomen dat je later de ontbinding niet kan bewijzen, is echter het verstandig om te ontbinding schriftelijk aan de verkoper mede te delen. Indien je de koop tijdens de bedenktijd ontbindt, ben je geen kosten aan de verkoper verschuldigd. Ook hoef je niet te vertellen waarom je de koop ontbindt.

Lees verder

• Voorlopige koopovereenkomst is niet vrijblijvend
• Huis kopen met No-Risk clausule