Een Duitse hypotheek: de voorwaarden en verschillen

Sinds 2013 betreden steeds meer Duitse banken de Nederlandse hypotheekmarkt met relatief goedkope hypotheken. De rentes die Duitse banken hanteren zijn over het algemeen lager dan de Nederlandse banken, waardoor consumenten al snel voor een Duitse hypotheek willen kiezen, maar is een Duitse hypotheek wel zo voordelig? Steeds meer Duitse banken breiden hun werkgebied uit naar Nederland. Vanwege de relatief lage rentes lijkt het voor Nederlandse consumenten aantrekkelijk om een Duitse hypotheek af te sluiten bij de aankoop van de woning. De Duitse hypotheekverstrekking verschilt wel op een aantal belangrijke punten met de Nederlandse banken.

Boeterente bij aflossing

Zowel Nederlandse als Duitse banken hanteren een boeterente bij aflossen of oversluiten van de hypotheekschuld. In Nederland zijn de mogelijkheden ruimer dan bij Duits banken. In Nederland geldt dat boetevrije aflossing mogelijk is bij verkoop van de woning, bij overlijden (waardoor een overlijdensrisicoverzekering wordt uitgekeerd) en bij scheiding (onder bepaalde voorwaarden bij de meeste Nederlandse banken). Bij de meeste Duitse banken geldt deze flexibiliteit echter over het algemeen niet, vooral niet wanneer aflossing in de eerste 10 jaar van de looptijd plaatsvindt. Zelfs bij verkoop van de woning of bij overlijden geldt een boeteclausule die flink kan oplopen op het moment dat de marktrente lager is dan de contractrente. Het verschil tussen deze twee rentes moet over het restant van de looptijd betaald worden. Bij het afsluiten van een Duitse hypotheek moet er dus goed nagedacht worden over de rentevastperiode die gekozen wordt.

Eigen inbreng

Waar in in Nederland nog meer dan 100% van de aankoopwaarde van de woning wordt gefinancierd, geldt bij Duitse banken dat dit percentage slechts ca. 70% is. Er dient dus 30% aan eigen middel ingebracht te worden. Op een woning van 250.000 euro is dit 75.000 euro. Er moet dus veel eigen geld zijn gespaard om in aanmerking te komen voor een Duitse hypotheek.

Bijzonder beheer

Omdat de consument veel geld zelf moet inbrengen, is de zekerheidspositie van een Duitse bank goed. Er is immers maar 70% van de waarde van de woning gefinancierd. Hierdoor voeren Duitse banken over het algemeen een strak bijzonder beheer beleid. Een consument komt in bijzonder beheer wanneer hij een (dreigende) achterstand heeft wat betreft de verplichting aan de bank (de betaling van rente en aflossing). In Nederland wordt er een milder beleid gevoerd. De bank is er immers ook bij gebaat dat de consument de tijd krijgt om de achterstand te voldoen en een relatie van de bank te blijven. Wanneer het huis immers noodgedwongen verkocht moet worden, zal de opbrengst vaak lager zijn dan de hypotheekschuld (omdat Nederlands de waarde van de woning volledig financieren) waardoor de kans groot is dat de bank verlies lijdt op de verkoop. Een Duitse bank heeft dit risico in veel mindere mate, waardoor zij een strakker bijzonder beheer kunnen voeren. Bij het ontstaan van een achterstand wordt daarom sneller gekozen voor het uitwinnen van de zekerheden, wat leidt tot verkoop van de woning.

Nationale hypotheekgarantie

Duitse banken zijn niet aangesloten bij de Stichting Nationale Hypotheekgarantie (NHG). NHG zorgt ervoor dat consumenten onder bepaalde voorwaarden niet met een restschuld blijven zitten wanneer de woning gedwongen in de verkoop moet. Een Duitse hypotheek is niet in combinatie met NHG af te sluiten. NHG biedt ook weinig extra zekerheid voor een Duitse bank vanwege de eigen inbreng van de consument.

Geen vast contract

Consumenten die geen vast inkomen hebben (door een flexibel contract, een contract voor bepaalde tijd of consumenten die een eigen bedrijf hebben) kunnen over het algemeen nauwelijks een hypotheek afsluiten bij een Duitse bank. Alleen vaste arbeidscontracten komen in aanmerking voor een hypotheek.

De looptijd

Waar in Nederland vaak gekozen wordt voor een looptijd van 30 jaar, kiezen Duitse banken vaak voor een looptijd van slechts 20 of 25 jaar. Daarnaast moet de hypotheek vaak volledig zijn afgelost voor de pensioendatum. De hypotheekschuld moet in een kortere tijd terugbetaald worden waardoor de maandlasten zullen stijgen.

Conclusie

Over het algemeen ligt de rente van Duitse banken lager dan de rente van Nederlandse banken. Gezien de bovenstaande factoren is dit niet vreemd. De Duitse banken financieren met zeer weinig risico. Er moet veel eigen geld ingebracht worden en er wordt vrijwel alleen aan consumenten met een vast arbeidscontract een financiering verstrekt. Vanwege de strenge regels omtrent boetevrije aflossing loopt de bank weinig risico dat de rente-inkomsten (door het oversluiten of aflossen van de hypotheek) zullen verdwijnen. Omdat de risicopositie van de banken zo laag is, kan er ook een lagere rente worden aangeboden dan Nederlandse banken, die vanwege hun meer flexibele opstelling een hogere rente moeten hanteren omdat ze bepaalde risico's in moeten calculeren. Een Duitse hypotheek kan vooral voordelig zijn voor doorstromers die in hun vorige woning een flinke overwaarde hebben opgebouwd en daarom in staat zijn om de gewenste inbreng te kunnen realiseren.