Wat is Duokoop? En wat zijn de voor- en nadelen?

Als je een huis koopt, koop je normaal gesproken het huis zelf én de bijbehorende grond. Bij Duokoop koop je alleen het huis. De grond wordt gekocht door De Nationale Grondbank N.V.. De grond krijg je vervolgens in erfpacht. Dit betekent eigenlijk dat je de grond huurt. Voor het gebruik van de grond moet je dan ook iedere maand 'huur' betalen. Deze huur wordt ook wel 'canon' genoemd. Als je koopt met Duokoop bestaan je maandlasten dus uit twee delen: 1. De hypotheek voor de aankoop van het huis. Hiervoor betaal je iedere maand rente en aflossing. 2. Kosten voor het gebruik van de grond. Hiervoor betaal je iedere maand 'huur' (de canon).

Waarom zou je kopen met Duokoop?

Er zijn situaties waarbij kopen met Duokoop voordelig kunnen zijn. Hierbij worden enkele situaties nader toegelicht.

De prijs van het huis is te hoog om Nationale Hypotheek Garantie (NHG) te krijgen

De Nationale Hypotheek Garantie biedt zekerheid en zorgt voor een lagere hypotheekrente. De koopprijs van het huis mag (in 2017) echter niet hoger zijn dan € 245.000. Voor de bijkomende kosten mag 1% extra geleend worden (in 2018 wordt dit: 0%). Dit betekent dat de hypotheek niet hoger mag zijn dan € 247.450. Als je nu een huis wil kopen van bijvoorbeeld € 300.000 dan kan je geen NHG krijgen. Het huis is immers duurder dan € 245.000. Indien je koopt met Duokoop, kan NHG wel mogelijk zijn. In dat geval koop je het huis bijvoorbeeld voor € 230.000. De grond (€ 70.000) wordt gekocht door De Nationale Grondbank N.V. Op deze manier valt de koopprijs van het huis (€ 230.000) onder de NHG-grens (€ 245.000) waardoor NHG plotseling wel mogelijk zou kunnen zijn.

Je wil graag minder verplicht aflossen op je hypotheek (waardoor de maandlasten lager zijn)

Voorheen mocht een hypotheek voor een deel aflossingsvrij zijn. Over een aflossingsvrije hypotheek betaal je alleen rente en geen aflossing. Hierdoor zijn de maandlasten van een aflossingsvrije hypotheek relatief laag. Per 1 januari 2013 is er iets veranderd. Als je de rente van de hypotheek wil aftrekken dan moet de gehele hypotheek in maximaal 30 jaar geheel afgelost worden. Hierbij moet je kiezen uit een lineaire- of annuïteiten-hypotheek. Kortom, bij een 'nieuwe' hypotheek moet niet alleen rente betaald worden maar ook aflossing. Bij Duokoop koop je het huis. De hypotheek hiervoor moet voldoen aan de nieuwe spelregels. Je moet dus rente en aflossing over de lening betalen. De grond koop je echter niet, deze huur je. Over de grond betaal je dus alleen de huur (de canon). De maandelijkse canon is overigens volledig fiscaal aftrekbaar. Door Duokoop kan je dus besparen op je maandlasten.

N.B.: Op zich is aflossen op een hypotheek helemaal geen slecht idee. In sommige situaties kan het echter wenselijk zijn om minder af te lossen, zodat de maandlast lager is. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn als het inkomen nu nog laag is (en later wellicht hoger). Ook bij aankoop op latere leeftijd is een verplichte aflossing van 100% wellicht niet zinvol of wenselijk.

---

Wat zijn de nadelen van Duokoop?

Aan Duokoop zitten ook nadelen. Deze nadelen worden hieronder besproken:

Kosten

Duokoop brengt per geslaagde transactie een bedrag van € 1.500 exclusief BTW in rekening.
Inclusief BTW is dat dus: € 1.815.

De prijs van de grond bij terugkoop

De klant heeft het recht om de grond weer terug te kopen. Maar hoe wordt dan de prijs bepaald? Zodra De Nationale Grondbank N.V. de grond koopt, wordt vastgelegd hoe deze prijs zich verhoudt met de dan geldende WOZ-waarde. Voorbeeld: de WOZ-waarde is € 300.000 en de waarde van de grond is € 120.000. De waarde van de grond is dus 40% van de WOZ-waarde.
Zodra de klant de grond wil kopen van De Nationale Grondbank N.V. wordt de WOZ-waarde op dat moment vermenigvuldigd met het eerder vastgestelde percentage (in dit voorbeeld: 40%). Dus stel dat de klant na 10 jaar de grond wil kopen en de WOZ-waarde is dan € 400.000 dan kan hij de grond kopen voor € 160.000 (40% x € 400.000).
Er is hierop één uitzondering. De waardestijging van de grond kan ook worden vastgesteld op grond van een prijsindex. Indien uit deze berekening een lager bedrag komt dan de dan geldende WOZ-waarde, dan gaat men uit van dit lagere bedrag.

Aftrekbaarheid van de canon

Op dit moment is de maandelijkse canon volledig fiscaal aftrekbaar (net als hypotheekrente). Het is de vraag of dit zo blijft. Als de fiscale aftrekbaarheid van de canon wordt afgeschaft (of wordt beperkt) dan worden de netto maandlasten plotseling (veel) hoger.

Dubbele overdrachtsbelasting

Bij aankoop van het huis (zonder de grond) betaalt de klant (2%) overdrachtsbelasting over de waarde van het huis. Hiernaast betaalt hij overdrachtsbelasting over de fiscale waarde van het gebruik van de grond. Als de klant de grond later weer terugkoopt, moet hij nogmaals overdrachtsbelasting betalen over de dan geldende waarde van de grond. Hiernaast moeten er dan ook weer kosten betaald worden voor notaris, taxatie, hypotheekadvies, enzovoorts.

Beperkte keuze hypotheek

Over het algemeen zijn banken redelijk terughoudend in het geval van erfpacht. Hierdoor kan de klant waarschijnlijk uit minder banken kiezen. Het zou hierdoor kunnen dat de klant hierdoor niet kan kiezen voor de voordeligste hypotheek.

De maandelijkse canon stijgt ieder jaar

Over de grond moet huur betaald worden (de canon). Deze canon wordt berekend door de (getaxeerde) waarde van de grond te vermenigvuldigen met een rente. Deze rente bestaat uit twee delen: een vaste basisrente en een variabele opslag. De vaste rente staat voor 30 jaar vast, maar de variabele rente zal ieder jaar stijgen. De variabele rente wordt ieder jaar per 1 januari aangepast door gebruik te maken van een indexcijfer (Consumentenprijsindexcijfer gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek). De stijging is minimaal 1,5%. De rente kan dus niet vastgezet worden, zoals bij een hypotheek. In plaats daarvan zal de rente ieder jaar (iets) stijgen.

---

Duokoop. Doen of niet doen?

Het systeem van Duokoop kent voor- en nadelen. Het is verstandig om deze goed tegen elkaar af te wegen. Wat bespaar je met Duokoop? Wat kost Duokoop? Daarnaast moet je je natuurlijk goed bewust zijn van de eventuele risico’s. In sommige gevallen kan Duokoop echt een uitkomst zijn. In die gevallen is het zeker een overweging waard.