Hypotheek en Vaste Rentevoet

Hypotheeklening: tips voor een juiste keuze

Infoteur: Guy1962

Als u een hypotheeklening neemt, verbindt u zich voor lange tijd en voor een aanzienlijk bedrag. Op het ogenblik dat u uw handtekening zet, bent u dus maar beter goed geïnformeerd over zaken zoals vaste rentevoet, variabele rentevoet, looptijd van de lening, quotiteit,...


Financiële instellingen moeten u een aantal inlichtingen bezorgen

Om de voorstellen van verschillende kredietverstrekkers met elkaar te kunnen vergelijken, moet u uiteraard over de elementen uit hun offertes beschikken. Daarom is elk van hen wettelijk verplicht om een prospectus ter beschikking te stellen met daarin heel wat informatie, zoals:

  1. een beschrijving van alle formules die de financiële instelling aanbiedt (vaste intrestvoet, veranderlijke intrestvoet, terugbetalingsvoorwaarden enz.);
  2. de intrestvoeten die gelden voor de diverse formules. Die staan vaak in een apart document. Zo moeten de financiële instellingen geen nieuwe prospectussen drukken bij elke wijziging van de intrestvoet;
  3. de kortingen die u kunt genieten en onder welke voorwaarden;
  4. in geval van een veranderlijke intrestvoet, de voorwaarden voor een herziening (frequentie, schommelingsmarges enz.);
  5. de dossier- en eventueel ook de schattingskosten van de woning of de bouwgrond, alsook de eventuele wederbeleggingsvergoeding (kosten bij de vervroegde terugbetaling van de lening);
  6. de verzekeringen die de financiële instelling eist, vaak een schuldsaldoverzekering en/of een woningverzekering.

We stippen ook aan dat de Europese consumentenorganisaties en een groot deel van de woonkredietsector een gedragscode hebben getekend. Volgens die code moeten de financiële instellingen bepaalde informatie geven. We vermelden onder meer de gestandaardiseerde informatiefiche, die op gestructureerde wijze verschillende essentiële gegevens uit het kredietaanbod bevat en die de financiële instelling wordt verondersteld aan de kandidaat-lener te bezorgen.

Duur van de lening: zo kort mogelijk, zo lang als nodig

Hoe langer de periode waarover u de lening uitsmeert, hoe minder u per maand moet afbetalen. Daardoor zijn sommige kredietnemers geneigd om een zo lang mogelijke duur te nemen voor de lening, nu soms al 30 of zelfs40 jaar. Let wel: de kosten hangen onder meer af van de duur gedurende welke de intrestvoet van de lening vast is. Bij eenzelfde financiële instelling zal een vaste intrestvoet veelal hoger liggen over 20 jaar dan over bv. 10 jaar. En aangezien u langer schulden zult hebben, zult u ook meer aanschuldsaldoverzekeringspremies moeten betalen om de lening te dekken: bij veel maatschappijen moet u voor een lening op 40 jaar tot het dubbele aan premies betalen dan wat u zou betalen voor een lening op 30 jaar. En uiteraard evolueren uw inkomsten en uitgaven over een langere periode.

In dit opzicht beweren sommige financiële instellingen dat een lening van zeer lange duur u langer belastingvoordeel kan opleveren. Wij wensen die bewering te nuanceren. Zelfs mét het belastingvoordeel zullen de totale lasten voor een lening op 30 of 40 jaar in principe zwaarder uitvallen dan voor een op 20 jaar. Het belastingvoordeel hangt overigens onder meer af van de zgn. marginale aanslagvoet, die vertelt hoe zwaar u wordt belast op de hoogste schijf van uw inkomsten.

Als u nog moet afbetalen nadat u met(brug)pensioen bent, zult u minder inkomsten hebben en zal die aanslagvoet verminderen; bijgevolg zal ook het belastingvoordeel krimpen. En tot slot dreigt u door het belastingvoordeel dat u met uw hypotheeklening geniet, uit de boot te vallen voor het belastingvoordeel met een gewone levensverzekering waarmee u een aanvullend pensioen wilt opbouwen. Op dat vlak geldt een bovengrens voor die twee posten samen: € 1 950 in 2007.

Tot 20 jaar: vaste intrestvoet; daarboven: veranderlijke intrestvoet

Sterk vereenvoudigd komt het erop neer dat u met een klassieke vaste intrestvoet altijd hetzelfde bedrag zult afbetalen gedurende de hele looptijd van de lening, ongeacht hoe de intrestvoeten op de markt evolueren.
Er bestaan verschillende veranderlijke intrestvoeten, maar de meest voorkomende zijn momenteel:

  • om de 5 jaar herzienbaar;
  • vast gedurende 10 jaar en vervolgens om de 5 jaar herzienbaar;
  • jaarlijks herzienbaar.

Een veranderlijke intrestvoet mag slechts schommelen binnen een beneden- en een bovengrens. De mogelijke opwaartse schommeling mag daarbij nooit groter zijn dan de neerwaartse.

De wetgever beperkt overigens zelf de maximale opwaartse schommeling gedurende de eerste drie jaar van de lening: gedurende die periode mag de intrestvoet jaarlijks niet meer dan l % stijgen.

Voor- en nadelen van de verschillende soorten rentevoeten

Met een vaste intrestvoet kent u van bij het begin het bedrag dat u maandelijks tot de vervaldag zult moeten afbetalen. Als u echter een lening neemt op een ogenblik dat het krediet duur is, d.w.z. wanneer de intrestvoeten hoog staan, zult u niet automatisch profiteren van een mogelijke latere daling van de intrestvoeten.

Bij eenzelfde financiële instelling is de veranderlijke intrestvoet normaal minder hoog dan de vaste intrestvoet. U kunt dus méér lenen terwijl u uiteindelijk per maand niet méér betaalt. Het nadeel is dat niemand de evolutie van de intrestvoeten kan voorspellen. U weet dus bv. nog niet hoeveel u over10 jaar zult betalen.

Bovendien kan het wel pijn doen als de intrestvoet wordt opgetrokken nadat de periode van de drie jaar voorbij is waarin de verhoging aan banden wordt gelegd: als de maximale opwaartse schommelingmarge bv. 3 % bedraagt, kan de maandelijkse afbetaling in het ergste geval plots met meer dan 30 % stijgen.

Welke oplossing kiezen?

Voor een looptijd tot 20 jaar is een vaste intrestvoet aan te raden bij lage intrestvoeten. Het verschil tussen de formules met een vaste intrestvoet en die met een veranderlijke intrestvoet is in deze situatie meestal niet erg groot. Bovendien zijn veel financiële instellingen bereid om de voorwaarden van de lening te herbekijken als de intrestvoeten later zakken; ze hebben er ook belang bij dat hun cliënten hun lening niet in één keer afbetalen en naar de concurrentie overlopen.

Voor een looptijd van meer dan 20 jaar is een vaste intrestvoet voor de eerste 20 jaar, en daarna een veranderlijke intrestvoet aan te raden. Zo bent u in de eerste én tegelijk langste periode zeker van een lage intrestvoet. Als de intrestvoeten later stijgen, zullen uw inkomsten normaal ook hoger liggen en zult u de extra uitgave beter aankunnen. Bovendien zult u op dat ogenblik wellicht niet lang meer of zelfs geen premies meer moeten betalen voor de schuldsaldoverzekering die aan de lening is gekoppeld; vaak moet dat immers maar gedurende 2/3 of minder van de looptijd van de lening.

Quotiteit: zo klein mogelijk

De quotiteit is gewoon de verhouding tussen het leenbedrag en de waarde van de woning volgens de schatting van de financiële instelling. Die laatste drukt de quotiteit in schijven uit:

bv. tot 75 % van de waarde van de woning, van 75 tot 90 % ... Hoe hoger de schijf, hoe hoger de intrestvoet bij eenzelfde kredietverstrekker. Het verschil tussen de grootste en de kleine quotiteit bij bepaalde financiële instellingen kan enorm zijn: voor een lening van € 100 000 over 20 jaar kunnen de intrestvoeten variëren van 5,75 % tot 4,75 %. Dat komt overeen met een maandelijkse afbetaling van respectievelijk ongeveer € 690 en € 640; over 20 jaar geeft dat een verschil van meer dan € 12 000.

Nevenproducten kunnen u veel geld kosten

Stel dat financiële instelling X u een lening voorstelt tegen 4,3 % over 20 jaar. Anderzijds spiegelt Y u een intrestvoet van 4 % voor, op voorwaarde dat u daar ook een zichtrekening opent en er een schuldsaldo- en woningverzekering neemt. Wat is het beste voorstel?

Om eerlijk te zijn, de vergelijking is uiterst ingewikkeld en voor de meeste consumenten zelfs onmogelijk. Behalve de kwaliteit van de nevenproducten moeten ook de kosten ervan in rekening worden gebracht. En het kan een slok op een borrel schelen als die verzekeringen of die zichtrekening duur uitvallen. Daarom pleiten wij ervoor dat financiële instellingen aan elke kandidaat-lener het exacte kostenpercentage van zijn lening zouden bezorgen, dat rekening houdt met alle kosten, dus ook die van eventuele nevenproducten. Een tip: vraag vóór u uw handtekening onder de lening zet, dat de kredietverstrekker schriftelijk vermeldt wat de gevolgen op de intrestvoet zijn als u achteraf een product vervangt (bv. de woningverzekering of de zichtrekening).
© 2008 - 2010 Guy1962, gepubliceerd in Hypotheek (Financieel) op 11-01-2008. Het auteursrecht van dit artikel ligt bij de infoteur. Zonder toestemming van Guy1962 is vermenigvuldiging van dit artikel verboden. Meer...

Verwante artikelen

Bronnen en/of referenties

  • Bron: Budget en Recht

Reageer op het artikel "Hypotheeklening: tips voor een juiste keuze"


Er zijn nog geen reacties geplaatst op dit artikel.