Waarom zit er een risico-opslag in mijn hypotheek?

Bij het verstrekken van hypotheken is de hoogte van de hypotheekrente deels afhankelijk van de hoogte van het risico dat de bank loopt. Bij een verhoogd risico kan de bank de rente verhogen met een risico-opslag. Als je de rente van een consumptief krediet vergelijkt met de rente van een hypotheek, blijkt dat de hypotheekrente aanzienlijk lager is. Dit komt doordat een bank een lager risico loopt bij het verstrekken van hypotheken. Als de huiseigenaar de hypotheeklasten niet meer kan opbrengen, kan het onderpand (het huis) verkocht worden. Voor de bank biedt een huis met een grote overwaarde meer zekerheden in vergelijking met een huis zonder of met een lage overwaarde. De bank heeft de mogelijkheid om een risico-opslag in rekening te brengen als het huis mogelijk niet voldoende gaat opleveren bij gedwongen verkoop.

Wat houdt een risico-opslag in?

Als de bank het huis niet kan verkopen voor een bedrag ten hoogte van de hypotheek, blijft er een restschuld over na verkoop. Dit bedrag moet vervolgens verhaald worden op de voormalige huiseigenaren. Dit zal in de praktijk een lastige situatie worden en de kans van slagen is klein. Bij een huis met een verkoopwaarde van €200.000, maakt het wat betreft het risico voor de bank een groot verschil of de hypotheek €200.000 bedraagt of €100.000. Bij een hypotheek van €200.000 zal de bank een hoger risico-opslag in de hypotheek hanteren. In vergelijking met de lagere hypotheek wordt er namelijk een groter risico gelopen.

Is een risico-opslag terecht bij een hypotheek met NHG?

Ja, want een hypotheek met NHG biedt slechts in enkele gevallen extra zekerheden. Bij een gedwongen verkoop van een huis met een hypotheek met NHG, blijft de huiseigenaar in bepaalde gevallen niet met de restschuld zitten. Deze wordt overgenomen door de WEW (uitvoerder van de NHG). Maar niet in alle gevallen zijn de restschulden af te wentelen op de WEW. Het moet gaan om gedwongen verkoop door bepaalde oorzaken, zoals verliezen van je baan of een echtscheiding. Banken lopen met hypotheken met NHG wel een lager risico. Hier worden de huiseigenaren al voor beloond door een rentekorting.

Geldt er ook een risico-opslag bij huizen met een overwaarde?

Het klinkt logisch dat er geen risico-opslag geldt bij huizen met overwaarde, maar helaas is dat wel het geval. Uit onderzoek van Independer in april 2014 blijkt dat bepaalde banken zelfs bij huizen die maar voor 50% van de waarde verzwaard zijn met een hypotheek, een risico-opslag in rekening brengen. De opslag kan zelfs oplopen tot 0,8%. Hieruit kun je de conclusie trekken dat deze vorm van toeslag oneigenlijk wordt gebruikt. Hier is namelijk geen sprake van een risico-opslag, maar een reguliere opslag.

Risico-opslag wordt door banken misbruikt om de tarieven hoog te houden

Banken hebben er baat bij om zoveel mogelijk nieuwe klanten aan te trekken. Bij hypotheken is het belangrijk dat ze een concurrerend tarief hanteren om mee te kunnen komen met de concurrentie. Toch is het niet de bedoeling dat huiseigenaren met een scherp tarief gelokt worden, om vervolgens de hypotheekrente stelselmatig te hoog te houden om op deze manier extra te verdienen. Eén van de manieren om de hypotheekrente kunstmatig hoog te houden is door onterecht nog een risico-opslag bij de klant in rekening te brengen. Banken komen hier mee weg, want je kunt niet zo maar overstappen naar een andere bank of verzekeraar.

Heb je overwaarde in je huis? Informeer bij jouw geldverstrekker naar een lagere hypotheekrente. Je moet zelf actie ondernemen, want de banken letten hier zelf niet op.