Erfpacht en de Wet Hillen

Wie in 2011 of 2012 weinig hypotheek op zijn huis heeft, kan met de Wet Hillen zijn hypotheek voordelig aflossen of geld verdienen via de aftrek wegens geen of geringe hypotheekschuld. Zeker als het huurwaardeforfait of eigen woning forfait hoger zijn dan wat u aan hypotheekkosten voor het eigen huis kunt aftrekken. Maar als u erfpacht betaalt is het nog maar de vraag of aflossen goed uitpakt. Ook de erfpacht en erfpachtcanon behoren tot de aftrekbare kosten. Is afkopen van erfpacht verstandig?

Wat is erfpacht

Iemand die een huis bezit met erfpacht, huurt in feite de grond van de verpachtende instantie. Vaak is dat de gemeente, waterschap, particulieren of bijvoorbeeld Staatsbosbeheer. De te betalen canon aan erfpacht kan behoorlijk oplopen en bij vernieuwing sterk worden verhoogd. Omdat u de grond huurt, is de waardestijging van de grond voor de eigenaar van de grond en niet de eigenaar van het huis.

Erfpacht afkopen

De erfpachtcanon, kan wanneer het pachtcontract dat toestaat, ook worden afgekocht. De erfpachtcanon is in fiscale zin vergelijkbaar met de hypotheekrente en dus aftrekbaar van de inkomstenbelasting. De discussie omtrent de beperking van de aftrek van de kosten van het huis richt zich tot nog toe op de aftrek van de hypotheekrente, die inmiddels al behoorlijk beperkt is. Maar voor de belastingdienst is er geen verschil: ook de kosten van erfpacht zijn fiscaal aftrekbaar.

Wat is de Wet Hillen

Sinds 1 januari 2005 geldt de Wet Hillen. Dat betekent dat uw bijtelling uit hoofde van het eigen woning forfait niet hoger is dan de kosten die u voor uw woning aftrekt. Dit maakt voor wie zijn hypotheek grotendeels heeft afgelost verder aflossen vaak aantrekkelijk. Bedraagt het eigenwoningforfait voor uw huis bijvoorbeeld 1500 euro en is uw hypotheek gelijk aan nul, dan hoeft u het eigenwoningforfait niet te betalen. U gebruikt dan de aftrekpost wegens geen of geringe hypotheekschuld. Niet onlogisch. U trekt immers ook geen hypotheekrente af en heeft uit dat oogpunt dus ook geen fiscaal voordeel. Bovendien stimuleert de wet dat mensen eerder bereid zullen zijn om hun schulden af te lossen.

Wat zijn de kosten van erfpacht

Dan de kosten van erfpacht. Ook als uw hypotheek nihil is, zijn de erfpacht kosten fiscaal aftrekbare kosten van het huis. Bedraagt in bovengenoemd voorbeeld uw erfpacht per jaar 1000 euro, dan zal ook de bijtelling van het eigen woning forfait gemaximaliseerd worden op 1000 euro, en dus niet op nihil. In het geval van erfpacht is het dus zo wie zo verstandig, om te bekijken of het afkopen van de erfpacht lonend is. Is dat niet het geval, dan is de winst die u behaalt met een volledig aflossen van de hypotheek waarschijnlijk nog maar zo beperkt, dat een volledig aflossen van de schuld onverstandig is.

Voordelen afkoop erfpacht

Nog enkele voordelen van de afkoop van erfpacht op een rij:

1. Eigen grond heeft het grote voordeel dat het van u is.
2. Een bank geeft gemakkelijker een hypotheek op een huis met eigen grond.
3. U bent niet meer afhankelijk van de grillen van de gemeente.
4. Een huis op eigen grond is beter verkoopbaar: de prijs is wel hoger, maar er zijn minder onzekerheden voor de koper.
5. Bebouwbare grond in de stad is schaars.
6. Voor de gemeentelijke belastingen maakt het niet uit: de WOZ waarde gaat er altijd vanuit dat het eigen grond is. Dus de WOZ aanslag verandert er niet door.

Nadelen afkoop erfpacht

Enkele nadelen van afkoop van erfpacht:

• U kunt de afkoopsom niet aftrekken van de inkomstenbelasting.
• Als het een tweede woning betreft vervalt de mogelijkheid om de waardering in box 3 te verminderen met 17x de jaarlijkse erfpachtcanon.