Onderhandelen over rentecondities

Huizenkopers met ambitie hebben tal van mogelijkheden om de kosten van financiering te optimaliseren, onder meer door te onderhandelen over de rentecondities.

Welke factoren bepalen rentecondities?

Voor degenen die serieus van plan zijn om een woning te kopen, spelen voor de rentecondities andere factoren een veel grotere rol dan de adviesrente van de ECB. Banken en andere kredietverstrekkers letten vooral op de betaalcapaciteit van hun klanten. Voor de financieringsvoorwaarden is de kredietwaardigheid minstens zo belangrijk als de waarde van de woning. Dure taxateurs lonen meestal niet want uiteindelijk beoordelen kredietverstrekkers het financiële risico van gedwongen verkoop en baseren daarop hun renteopslagen of rentekortingen.

Betaalcapaciteit van de klant cruciaal voor banken

Is de betaalcapaciteit van een klant al meer dan “uitgemolken”, dan verhoogt dat uiteraard het risico voor de bank. Uiteraard verhoogt dat ook de aangeboden rente. Banken betrekken verschillende factoren bij de berekening van een concrete financiering. Dat begint al met de pro rato hoogte van het totale hypotheekbedrag. Wie bijvoorbeeld in plaats van de geadverteerde 70 procent van de aankoopprijs meteen 100 procent of meer wil financieren, betaalt een hogere rente. Banken kunnen voor het grotere risico van een hoge lening, een en ander mede afhankelijk van het eigen kredietbeleid, ook een significant hogere renteopslag berekenen. En een 100 procent-financiering kan alleen worden verkregen als een uitstekende kredietwaardigheid gegarandeerd is.

Inbreng van eigen geld wordt erg gewaardeerd

Door schade en schande wijs geworden, raden steeds meer kredietverstrekkers een financiering aan tot maximaal 70% van de objectwaarde. Inbreng van 20 tot 30% eigen geld wordt erg op prijs gesteld. Een 100% financiering wordt ontraden als er geen reserves beschikbaar zijn, omdat een woning nu eenmaal ook in stand gehouden moet worden, waarvoor extra middelen beschikbaar moeten zijn. Daarnaast moet de huizenkoper ook nog genoeg buffers voor eventuele andere gemaakte kosten hebben, zoals kosten van de notaris of de onroerendzaakbelasting.

Hoe langer de rentevaste periode, hoe hoger de rente

Een tweede belangrijke factor is de rentevaste periode. In principe geldt, hoe langer de rente wordt vastgezet, hoe hoger het rentepercentage. Als vuistregel kunnen huizenkopers aanhouden dat bij een looptijd van tien jaar, de effectieve rente ongeveer 0,6 procentpunt hoger ligt dan bij vijf jaar. Voor 15 jaar vast komt daar weer 0,3 procentpunt bovenop, ongeacht de waarde van de woning en het geleende bedrag.

Onderhandelen over de rentevoorwaarden

Goed onderhandelen betaalt zich voor potentiële huizenkopers altijd uit. Banken bezitten immers enige onderhandelingsruimte bij hun rentetarieven. Dat geldt met name voor kleinere hypotheekverstrekkers. Alleen de zeer scherp calculerende instellingen die zich bij rentevergelijkingen helemaal bovenin het rijtje bevinden, missen meestal de nodige speelruimte naar beneden.

Kredietverstrekkers houden bij calculatie van hun financieringen rekening met meerdere honderden factoren. Daartoe behoren bijvoorbeeld ook zaken als de leeftijd van de kredietnemer gerelateerd aan de totale looptijd van de lening of diens algehele vermogenspositie. Men kan daarbij denken aan te verwachten extra pensioeninkomsten of reeds afbetaalde eigendommen. Op basis daarvan kunnen banken per klant hun berekening aanpassen en daarmee hun kredietvoorwaarden, met inbegrip van de effectieve rente.