Hoe een hypotheekgesprek voor te bereiden

Eigenlijk zou een goed adviesgesprek over uw hypotheek een toetsing moeten zijn van uw wensen en verlangens. Want dankzij verhoogde toezicht en strakkere regulering wint het adviesgesprek aan duidelijkheid en inhoud. De adviseur zal steeds meer en dieper doorvragen en u uitgebreid informeren over het hoe en wat van uw hypotheek. Niet alleen in het eerste gesprek, maar zeker ook in de jaren daarna. Het is daarom zaak dat u zich goed op uw hypotheekgesprek voorbereidt.

Duidelijkheid boven alles

Als iets de laatste tijd uit de publiciteit wel gebleken is, is het de onduidelijkheid van de advisering op het gebied van hypotheken en verzekeringen. Steeds weer is de kern van de consumentenklacht: “We wisten het niet”. Onder de tucht van de markt is in het laatste decennium de zelfregulering bij banken, verzekeraars en adviseurs steeds groter geworden, aangevuld met wettelijke maatregelen. Wet Financieel Toezicht, Autoriteit Financiële Markt, Klachteninstituut Financiële Dienstverlening, Code Hypothecaire Financiering, Opleidingseisen Financiële Dienstverleners, allemaal hebben ze tot doel de consument beter te beschermen en het productenpallet duidelijker te maken. Duidelijkheid dus boven alles. Maar dat ontslaat de consument niet van de plicht zich goed te oriënteren en bewust zijn eigen keuze te maken. De vraag is alleen: “Hoe doe je dat?” “Hoe vind je in het bos van regelgeving en productaanbod nu precies die combinatie van producten, die het best bij je past?”. Om u daarbij van dienst te zijn, ga ik hier in op wat u zelf kan doen om het adviesgesprek goed te voeren.

Goede voorbereiding is het halve werk

Zorg dat u het adviesgesprek goed voorbereid in gaat. Zonder deze voorbereiding kan een gesprek al snel op een teleurstelling uitlopen. Stel uzelf daarom vooraf een aantal doelen en grenzen.

Hoeveel kan u lenen en hoeveel wil u lenen?
De hoogte van de lening wordt bepaald door twee factoren: de waarde van het onderpand en de hoogte van uw inkomen. Meestal is de waarde van het onderpand een gegeven: de koopsom of de stichtingskosten. Iets anders is het met het inkomen. Dit bepaalt uw maximale leencapaciteit. Maar stel uzelf de vraag of het verstandig is om deze leencapaciteit ook maximaal te benutten. Goed wonen is belangrijk, maar u wil ongetwijfeld ook nog wel eens op vakantie, of een avondje uit, of een cadeautje kopen. Bepaal daarom vooraf uw grens: hoeveel wil u per maand kwijt zijn aan het wonen. Denk daarbij aan de volgende kosten:

1. Hypotheekrente
2. Aflossingsverplichting
3. Gas, licht, water
4. Service en onderhoud
5. WOZ-belasting
6. Verzekeringen

Probeer ook een inschatting te maken van de toekomstverwachtingen:

1. Blijven we beiden werken, of gaan we minder werken (vanwege de kinderen bijvoorbeeld);
2. Hoe zal ons inkomen zich de komende jaren ontwikkelen? Gaan we meer verdienen, omdat we onze carrière nog moeten ontwikkelen, of wordt het juist minder, omdat we onze carrière afbouwen;
3. Wat zal ons inkomen zijn als één van de twee arbeidsongeschikt wordt of komt te overlijden;
4. Hebben we ons partnerschap goed geregeld? Zijn we getrouwd, zijn we geregistreerd partner of wonen we samen met een contract? Wie erft van wie? Wie zorgt voor de kinderen als ons allebei iets overkomt?
5. Als we tijdens de looptijd van de hypotheek met pensioen gaan, wat is dan ons pensioeninkomen en kunnen we nog steeds de hypotheek betalen?

U ziet; een hele rits vragen waar u over na zou moeten denken, alvorens een hypotheekgesprek te gaan voeren. De adviseur zal deze zaken zeker aan de orde stellen. En als u in gesprek bent, maar u er zich geen oordeel over gevormd heeft, dan schiet het gesprek niet echt op. Vanuit zijn zorgplicht moet de adviseur deze zaken met u bespreken. Maar er is nog meer.

Laagste maandlasten of alles aflossen

Eén van de eerste opmerkingen die de klant tegen zijn adviseur maakt is dat hij de laagst mogelijke maandlasten wil. En eigenlijk is dit een tegenstrijdigheid in de spraak. De maandlasten worden gevormd door de volgende drie componenten:

1. De hypotheekrente
2. De hoogte en de vorm van de toekomstige aflossing
3. De premie voor aanvullende verzekeringen

De Hypotheekrente

De hoogte van de hypotheekrente wordt bepaald door het risico dat de bank denkt te lopen en de termijn waarvoor u de rente vast wilt zetten. Daarnaast hanteert de bank rentenormen die betrekking hebben op de mogelijkheid om de hypotheek mee te verhuizen als u in de toekomst van woning wil veranderen, de laagste rentegarantie tussen het moment waarop u de hypotheekofferte tekent en het moment waarop u het huis daadwerkelijk geleverd krijgt, en of de geldigheid van de offerte wel of niet kan worden verlengd.

Om met de laatste elementen te beginnen: alle producten die aangeboden worden onder de noemer ‘de laagste lasten hypotheek, of ‘budgethypotheek’ of woorden van gelijke strekking, zijn uitgeklede producten. Daarin zitten deze elementen niet in. Op zich niet erg, als u het maar weet. Wilt u echter in de toekomst bij een verhuizing de lage rente dan meenemen naar de nieuwe woning, dan gaat dit niet lukken. En als je van plan bent zo’n zeven jaar in de woning te blijven wonen, wat is dan het nut om de rente 15 jaar vast te zetten, als u de hypotheek toch niet mee kan nemen?

De rentevaste periode
In het algemeen geldt: hoe langer de rente vast staat, hoe hoger de rente. Banken kopen geld in, leggen daar een opslag op en lenen dit vervolgens aan u door. Omdat ook de bank niet weet welke richting de rente in de toekomst op zal gaan, is de opslag hoger, naarmate de rentevaste periode langer is.

De risico-opslag
De bank schat het risico in dat u in de toekomst niet aan uw verplichtingen zal kunnen voldoen. Dat wordt afgemeten tussen de waarde van de woning en de hoogte van de hypotheek. De waarde van de woning wordt uitgedrukt in de zogenaamde executiewaarde: dit is de waarde die de woning opbrengt bij gedwongen verkoop. Deze waarde ligt lager dan de marktwaarde en is daar circa 87,5% van. Gaat uw lening nu boven dit bedrag uit, dan neemt de risico-opslag in de rente toe. Andersom ook: is de lening lager dan de executiewaarde, dan neemt de risico-opslag af.

De toekomstige terugbetaling

Hoe meer u in de toekomst op uw hypotheek af wil lossen, hoe meer u moet sparen. De bank vindt het niet nodig dat u de gehele hypotheek t.z.t. aflost. U mag best een deel aflossingsvrij door laten lopen. Als u hiervoor kiest, dan hoeft u dus minder te sparen. Daarmee komen uw maandlasten een stuk lager uit.
Welke vorm u kiest, is sterk persoonsgebonden. De een zal alles af willen lossen, terwijl de ander zo min mogelijk af wil lossen. Hier is geen vaste wet voor. Welk bedrag u ook kiest, u kunt sparen met aflossingsgarantie of zonder aflossingsgarantie.

Gegarandeerd aflossen
Wil u zeker weten dat u het door u gekozen deel aan het einde van de looptijd (meestal 30 jaar) ook daadwerkelijk af kunt lossen, dan is er eigenlijk maar één product geschikt voor u: de spaarhypotheek. De spaarvergoeding die u krijgt is gelijk aan de rente die u voor de hypotheek betaalt. Stijgt in de toekomst de rente, dan daalt het spaardeel en omgekeerd, daalt de rente, dan stijgt het spaardeel. Hierdoor bent u gedurende de looptijd van de hypotheek ongeveer steeds dezelfde netto maandlast kwijt.

Minder garantie
Kiest u voor een aflossingsverzekering of voor een beleggingshypotheek, dan de hoogte van het spaardeel wat minder zeker. Dat komt omdat de bank of verzekeraar rekent met een netto voorbeeldrendement. Zij gaan er van uit dat u gedurende de looptijd steeds 8% rendement op uw ingelegde spaardeel maakt. Maar de praktijk is weerbarstiger. De kans dat u jaar in jaar uit 8% haalt is klein. Uw rendement zal fluctueren. En dan is het maar de vraag waar u op uit komt. Is uw gemiddelde rendement lager dan 8% dan heeft u een lager eindbedrag, dus minder om af te lossen. Zou uw rendement hoger dan 8% worden, dan heeft u meer om af te lossen. Hoe erg dit is of niet hangt van een aantal factoren af. Is uw huis tegen die tijd sterk in waarde gestegen, dan kunt u zich afvragen hoe erg het is dat u een groter deel aflossingsvrij over houdt. Heeft u in 1977 uw woning gekocht, dan heeft u waarschijnlijk niet meer betaald dan € 50.000,-. Die woning is nu al gauw € 200.000,- waard. Blijft u nu met een restschuld zitten van € 25.000,- dan is dat in verhouding tot de huidige waarde natuurlijk peanuts. Maar ja: resultaten uit het verleden zijn geen garantie voor de toekomst.

Tot slot

Bereid u goed op een hypotheekgesprek voor. Bepaal uw grenzen, uw verlangens en uw eisen. Zorg dat u de informatie paraat heeft over uw inkomen, uw vermogen, uw schulden, uw pensioen en uw verzekeringen. Alles wat u al heeft hoeft u niet af te dekken. Schenk ruime aandacht aan uw risico’s. Veel mensen weten bijvoorbeeld niet wat er via de werkgever op pensioengebied geregeld is en hoeveel pensioen de nabestaanden krijgen, zouden zij komen te overlijden. Essentiële informatie! Dit zelfde geldt voor het inkomen bij arbeidsongeschiktheid. Vergeet niet dat de arbeidsongeschiktheidswetgeving lang niet zo riant meer is als 5 jaar geleden. Dat zelfde geldt voor de Werkeloosheidswet. Helaas komt het veel te vaak voor dat mensen hun woning moeten verkopen als een partner overlijdt of arbeidsongeschikt wordt. Beter een wat goedkopere woning met goede risicoafdekkingen, dan een groot huis waar het zwaard van Damocles bij wijze van spreken boven de voordeur hangt.