Goedkope Duitse hypotheken niet zonder risico

De rentepercentages in Duitsland zijn lager dan ooit tevoren en huizenkopers profiteren van gunstige hypotheken. Maar de lokaanbiedingen kennen ook valkuilen. Hoe banken misleiden en waarop huizenkopers moeten letten bij de financiering.

Banken lokken met aanbiedingen voor goedkope hypotheken

Geen investeringsbeslissing is zo emotioneel beladen als de aankoop van een huis of een appartement. "Je eigen vier muren", het klinkt als een toevluchtsoord, onafhankelijkheid en geborgenheid. De banken laten zich in de allermooiste bewoordingen uit in hun reclames voor onroerend-goed-leningen. "Ik wil mijn kinderen ooit een huis nalaten en geen financiering" laat Deutsche Bank een jongeman in haar advertenties zeggen. En op de achtergrond zijn zoon en dochter te zien in de gloednieuwe gezinswoning. En nóg groter dan de slogan prijkt een getal op de advertentie: 1,79%. Zo veel, of liever zo weinig, kost de hypotheek.

Lage hypotheekrente in België en Duitsland

De boodschap is duidelijk: de droom van een eigen huis laat zich bij onze oosterburen (maar ook in België trouwens) op dit moment extreem gunstig realiseren. In feite hoeven kopers met een goed inkomen voor een tienjarige lening gemiddeld minder dan 3% rente per jaar te betalen. En in de wervingscampagnes van de banken wordt vaak met een nóg lagere rente geadverteerd.

Lange rentevaste periode aan te bevelen

Maar die “minirentes” zijn gebaseerd op een aantal aannames die de droom van een eigen huis al snel tot een nachtmerrie kunnen maken. Zo wordt de rente van 1,79% in de reclame van Deutsche Bank slechts voor 5 jaar gegarandeerd terwijl de totale looptijd van de financiering 25 jaar bedraagt. Een dergelijke korte looptijd is op dit moment niet aan te bevelen. Huizenkopers wordt geadviseerd om te kiezen voor een lange rentevaste periode. Dat gaat weliswaar gepaard met een renteopslag, maar het zorgt wel voor de nodige planningszekerheid.

Dit voorbeeld toont aan dat huizenkopers, ondanks de lage rente, veel aandacht moeten besteden aan de voorwaarden van hun financiering. Al gauw kunnen de aantrekkelijk ogende lage rentes het feit verdoezelen dat de gekozen financiering niet zonder risico is. De reclame van banken richt zich vaak op de laagst mogelijke rente en sommige banken bedienen zich zelfs van twijfelachtige trucs om de voorwaarden nóg meer op te leuken.

Duur verlengingsvoorstel kan fataal zijn

In het voorbeeld van de Deutsche Bank had de jonge huizenbezitter na 5 jaar bij een maandbetaling van € 416,- slechts luttele 16% op zijn relatief lage lening van 100.000 euro afgelost. Valt het verlengingsvoorstel na vijf jaar duur uit, dan kan het gezinsbudget wel eens snel worden opgeblazen.

Kost de lening na verlenging 5% nominaal, dan moet het gezin plotseling 550 in plaats van 416 euro per maand aan rente en aflossing ophoesten, om na 20 jaar daadwerkelijk schuldenvrij te zijn. Kan men dat niet, of wil men vasthouden aan de oude maandlast, dan moet de restschuld in maar liefst 36 jaar worden terugbetaald.

Lage initiële aflossing

Al even riskant is een financiering met lage initiële aflossing, want ook die leidt eerst na lange tijd tot een woning vrij van schulden. Vroeger was in Duitsland bij aanzienlijk hogere rentes, bij aanvang een aflossing van 1% heel gebruikelijk. Vereenvoudigd betekent dit, dat de lener met het aflossingsdeel uit zijn eerste maandlast, geëxtrapoleerd naar één jaar, 1% van de lening heeft terugbetaald. De rest van zijn maandtermijn gaat op aan rente voor de lening.