Kan Duitse hypotheek ons redden?

Een Duits bankenconsortium heeft zich in mei 2013 bereid getoond om op de Nederlandse markt hypothecaire leningen te verstrekken, een initiatief dat door vergelijkingssite Independer werd toegejuicht: “eindelijk weer meer concurrentie op de Nederlandse hypotheekmarkt”.

Welke Duitse banken verstrekken hypotheek in Nederland?

Een 10-tal Nederlandse financiële advieskantoren, waaronder Adfinis in Deventer, zal bemiddelen bij de verstrekking van Duitse Hypotheken. Het zou volgens Adfinis gaan om zeven Duitse aanbieders: zes banken en één verzekeraar. Genoemd werden onder meer:

• Deutsche Bank;
• Volksbank;
• DSL Bank;
• Verzekeraar Allianz.

Lagere rente voor Duitse hypotheken

Nederlandse bemiddelaars bieden hypotheken uit Duitsland voornamelijk aan omdat de hypotheekrente in Duitsland een stuk lager is dan in Nederland, hoewel ook goedkope Duitse hypotheken niet zonder risico zijn uiteraard.

De rente bij onze oosterburen ligt ongeveer 1 à 2% (met/zonder NHG) onder de in Nederland geldende tarieven; Percentages van 2,8% voor 10 jaar vast waren er aanvang 2013 geen uitzondering. Wel past daarbij de kanttekening dat dit een rente was die gevraagd werd bij Duits onderpand. Je zou verwachten dat ze voor Nederlands onderpand juist een risico-opslag zouden hanteren.

Hypotheekrenteaftrek blijft intact op Duitse hypotheken

De Duitse banken die deelnemen in het consortium verstrekken overigens uitsluitend annuïteitenhypotheken, waarbij er uiteindelijk dus sprake is van volledige aflossing. Wel zou de in ons land geldende fiscale rente-aftrek naar verluidt ook onverkort van toepassing zijn op Duitse hypotheken.

Rentevaste periode

Ook weer volgens Adfinis heeft de Nederlandse klant de keus uit meerdere rentevaste perioden, zelfs tot 30 jaar vast. Andere hypotheekadviseurs daarentegen kunnen dat niet bevestigen. Enkele regionale Duitse banken die tot dusver op bescheiden schaal in Nederlandse grensregio´s actief waren, legden zich doorgaans voor maximaal 5 à 10 jaar vast.

Financiering tot 100%

Hoewel sommige Nederlandse hypotheekaanbieders dat wagen te betwijfelen, zouden woningzoekenden hun huis met een Duitse hypotheek tot 100% kunnen financieren. Enigszins vreemd, want doorgaans financieren Duitse banken slechts 50 tot 60% van de vrije verkoopwaarde. Bemiddelaar Adfinis in Deventer beaamt dat, maar beweert dat de betrokken Duitse banken speciaal voor de Nederlandse markt een arrangement met 100%-financiering in de markt wilden zetten.

Overdrachtsbelasting en advieskosten

Overdrachtsbelasting (momenteel 2%) en de kosten voor hypotheekadvies, samen goed voor 2 à 3000 euro, worden niet door Duitse banken meegefinancierd. Die kosten zullen huizenkopers dus uit eigen zak moeten voldoen. Ook onze Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is niet van toepassing op Duitse hypotheken.

Waarom afwijkende verstrekkingnormen voor Nederlandse klanten?

Het mag enigszins vreemd lijken dat de Duitse banken uit het consortium plotseling afwijken van hun gangbare verstrekkingnormen. In tegenstelling tot het beleid dat men op de thuismarkt hanteert, is men nu ineens bereid om tot 100% van de woningwaarde te financieren.

Maar en zijn volgens kenners van de markt goede argumenten die een dergelijke ommezwaai rechtvaardigen:

• Door ontbrekende concurrentie op de Nederlandse hypotheekmarkt (slechts vier grote partijen hebben 80 tot 90% van de markt in handen) ligt hier nog een enorm verkooppotentieel;
• En dan is er natuurlijk het feit dat onze nieuwe fiscale regelgeving beter aansluit bij de Duitse voorschriften: verplichte aflossing via een annuïteiten- of lineaire hypotheek.