Renteaftrek annuïteitenhypotheek, hoeveel kun je aftrekken?

Je hebt de keus tussen meerdere hypotheekvormen, waarbij verschillende manieren van aflossing een andere mate van renteaftrek betekenen. Lineaire aflossing houdt een lineaire daling van de rentelasten in en bij een aflossingsvrij deel betekent het ongewijzigde renteaftrek. Bij nieuwe hypotheken geldt echter dat je verplicht moet aflossen tijdens de looptijd. Hoeveel renteaftrek heb je bij de annuïteitenhypotheek over de jaren en waarom moet je opletten bij een marktwaarde daling van je woning?

Renteaftrek annuïteitenhypotheek

• Renteaftrek hervorming
• Afnemende schuld en rente
• Berekenen van het rentedeel per jaar
• Voorbeeld renteaftrek annuïteitenhypotheek
• Wat als WOZ waarde onder de hypotheekschuld komt?

Renteaftrek hervorming

Vanaf begin 2013 is de renteaftrek voor de belasting gewijzigd, zodoende dat nieuw af te sluiten hypotheken verplicht moeten aflossen. Indien gedurende de dertig jaar van de hypotheek het volledige bedrag via aflossing wordt afbetaald, springt de overheid bij middels renteaftrek. Wordt hieraan niet voldaan dan kan de rente niet worden afgetrokken. Het bevordert de betaalbaarheid van het hypotheeksysteem, zodat de druk minder bij de overheid komt te liggen. Uiteraard heeft dit consequenties voor starters, omdat daarmee minder mogelijkheden voor woningaankoop financiering overblijven. Hoe reken je uit wat je wel mag aftrekken?

Afnemende schuld en rente

Een annuïteitenhypotheek werkt op basis van aflossing en rentebetaling. Het totaalbedrag wijzigt daarbij niet, echter het aandeel aflossing wordt per maand relatief groter. Je lost af waardoor het deel rente kleiner wordt en dus de mate van aflossing kan groeien. Ondanks dat de vaste lasten per maand gedurende de looptijd onveranderd zijn, daalt de schuld en dus daalt de rentevergoeding. Oftewel je hebt iedere maand minder renteaftrek mogelijkheden.

Berekenen van het rentedeel per jaar

Om de rente per jaar te weten moeten de kosten voor aflossing worden berekend. Daartoe moet niet per jaar worden gerekend, echter het dient per maand te worden bekeken. Dit omdat je per maand betaalt en de rentelast met de hoogte van de schuld per maand daalt. Hoe kun je dat bepalen?:

• i = maandrente = (1 + jaarrente)^(1/12) – 1 (in %);
• MOH = maandelijkse onkosten hypotheeklening = lening * i / {1 – (1+i)^(-360)} (in euro);
• EA = eerste aflossing = lening * i / {1 – (1+i)^(-360)} – lening * i (in euro);
• AJ = aflossing in een bepaald jaar = eerste aflossing * {[(1+i)^(n)-1]/i – [(1+i)^(n-12)-1]/i} (in euro);
• AR = het aandeel rente = MOH*12 – AJ (in euro).

Door deze rekenmethode toe te passen kan voor een willekeurig jaar gedurende de looptijd het renteaandeel worden bepaald.

Voorbeeld renteaftrek annuïteitenhypotheek

Stel er is een woningaankoop gedaan, waarbij een hypotheekschuld van 225.000 euro is aangegaan tegen een rentestand van 3,95% hoeveel renteaftrek heb je na 1, 10, 20 en 30 jaar?:

• i = 1,0395^(1/12) – 1 = 0,3234%;
• MOH = 225.000 * 0,003234 / {1-1,003234^(-360)} = 1.058,78 euro/maand;
• EA = 1.058,78 – 225.000 * 0,003234 = 331,13 euro/maand.

Uitwerking renteaftrek berekening

Middels deze getallen kan voor ieder jaar worden uitgerekend hoeveel rente er wordt betaald en dus hoeveel er kan worden afgetrokken:

• AR; 1e jaar = 1.058,78*12 – 331,13*{[(1,003234)^(12)-1] – [(1,003234)^(0)-1]}/0,003243 = 8.660 euro;
• AR;10e jaar = 1.058,78*12 – 331,13*{[(1,003234)^(10*12)-1] – [(1,003234)^(9*12)-1]}/0,003243 = 6.972 euro;
• AR;20e jaar = 1.058,78*12 – 331,13*{[(1,003234)^(20*12)-1] – [(1,003234)^(19*12)-1]}/0,003243 = 4.259 euro;
• AR;30e jaar = 1.058,78*12 – 331,13*{[(1,003234)^(30*12)-1] – [(1,003234)^(29*12)-1]}/0,003243 = 263 euro.

Je ziet ook in de grafische weergave dat er sprake is van een boogvormige afname van de renteaftrek annuïteitenhypotheek.

Wat als WOZ waarde onder de hypotheekschuld komt?

Je gaat een lening aan, welke je middels de annuïtaire methode aflost. Voldoe je daaraan dan heb je recht op renteaftrek. De hoogte van de aftrek wordt begrensd door de waarde van je huis. Stijgen de woningprijzen dan zul je normaal gesproken geen last hebben van de ontwikkeling, omdat je volledig kunt aftrekken. Dit wordt anders indien de huiswaarde daalt. Daalt de marktwaarde onder de aangegane hypotheekschuld dan dient er verhoudingsgewijs te worden afgetrokken. Laat je de voorlopige teruggaaf volledig uitbetalen dan is er een reële kans dat je teveel hebt gekregen. Daardoor moet je een deel weer terugbetalen. Pas dus op en verminder het aandeel van de voorlopige teruggaaf. Doe dit zeker bij een dalende woningmarkt.

Lees verder

• Annuïteit: hoeveel aflossing bij annuïteiten hypotheek
• Banksparen, lineaire of annuïtaire hypotheek: de beste keus!
• Lineaire of annuïteitenhypotheek kiezen voor woningaankoop
• Aflossing hypotheek: hoeveel heb je na zoveel jaar afgelost?