Annuïteit: hoeveel aflossing bij annuïteiten hypotheek

Sinds de hervorming van de renteaftrek is de annuïteiten hypotheek een populaire manier van financiering geworden. Dit komt, omdat er nog steeds van de hypotheekrenteaftrek kan worden geprofiteerd. Bij de annuïteit betaal je altijd hetzelfde bedrag, terwijl het rente- en aflossingsdeel iedere maand verandert. Wat houdt de annuïteit in en op welke manier kun je zelf berekenen hoeveel je aflost in een bepaald jaar?

Annuïteit vs aflossing

• Doel van deze aflossingsmethode
• Opgelegde noodzaak bij hypotheken
• Waarom per maand berekenen?
• Formule maandelijkse last annuïteiten hypotheek
• Werking van toenemende groei
• Hoeveel bedraagt de aflossing in een bepaald jaar?

Doel van deze aflossingsmethode

De annuïteit is in het leven geroepen om de kosten voor leningen of hypotheken zodanig af te lossen dat de lasten per maand constant zijn. Met een onveranderbaar bedrag betaal je dus maandelijks rente en aflossing. Omdat je afbetaalt, daalt de schuld en neemt de rentelast af. Dat houdt in dat er relatief gezien meer ruimte is binnen het standaard bedrag om aan aflossing te werken. Het aandeel aflossing stijgt dus per maand en per jaar waarnaast het aandeel rente daalt. Hoe kun je het standaard bedrag per maand berekenen en hoeveel los je na zoveel jaar af?

Opgelegde noodzaak bij hypotheken

Sinds begin 2013 is door de regering de hypotheekrenteaftrek hervormd waarbij de woningkoper gedurende de looptijd van de lening verplicht moet aflossen. Wie lineair of annuïtair aflost, wordt beloond door renteaftrek mogelijkheden voor de belasting. Dit werkt gunstig, omdat de schuld van de woningeigenaar structureel daalt en de overheid relatief gezien minder hoeft bij te dragen binnen de woningmarkt.

Waarom per maand berekenen?

Vaak gaan we een lening of hypotheek aan tegen een bepaalde jaarrente. Toch moeten we maandelijks betalen. De maandelijkse rente is echter niet dat je het door 12 deelt echter het heeft een tot de macht relatie. Berekenen we de som uit over een jaar met de jaarrente dan valt het bepaalde bedrag hoger uit dan als we met de maandrente gaan rekenen. Het is dus noodzaak om de jaarrente om te rekenen naar maandrente via:

• maandrente = (1 + r/jr)^(1/12) – 1;
• maandrente = 1,05 ^ (1/12) – 1 = 0,4074% per maand bij 5% jaarrente.

Formule maandelijkse last annuïteiten hypotheek

De standaard annuïteit is bepaald door de volgende formule. Het is geldig voor alle leningstypen en terugbetalingsconstructies waarbij gedurende de looptijd wordt afgelost en je iedere maand hetzelfde bedrag aan onkosten hebt:

• lasten per maand = S * r / [1 – (1+r)^(-n)] met daarin;
• S = de hoofdsom van de lening;
• r = de rentestand per maand;
• n = het aantal maanden waarover de lening wordt aangegaan.

Heb je een lening van 100.000 euro tegen 5% per jaar dan zijn de lasten per maand = 100.000 * 0,004074/[1-1,004074^(-12*30)] = 530,05 euro per maand. Eerste aflossing bedraagt 530,05-407,40 = 122,65 euro = a;basis. De eerste maand wordt 530,05-122,65 = 407,40 euro rente betaald.

Werking van toenemende groei

De annuïtaire aflossingsmethode werkt door cumulatieve groei van de aflossing overeenkomstig de heersende rentestand. De daling aan rentelasten zorgt voor een toename aan aflossing. Omdat iedere maand de rentevergoeding daalt neemt iedere maand de aflossing verhoudingsgewijs toe. Oftewel er is sprake van een continue stijging. Die relatie kan als volgt worden beschouwd:

• aflossing = a * (1 + r) ^ n.

Na een jaar is het aandeel aflossing gegroeid tot 122,65*1,004074^12 = 128,78 euro per maand. De laatste maand van de betalingen bedraagt het aandeel aflossing 122,65*1,004074^(12*29+11) = 527,91 euro of 530,05-527,91 = 2,14 euro aan rente.

Hoeveel bedraagt de aflossing in een bepaald jaar?

Omdat de verhouding van de aflossing met betaalde rente verandert, is het de vraag hoeveel je aflost in een bepaalde maand. Daartoe kun je de volgende relatie gebruiken:

• aflossingssom = a*[(1+r)^n-1]/(r).

Dit beschrijft de som van alle aflossingen tot een bepaalde maand. Wil je de aflossing in het 10e jaar berekenen dan zijn voorafgaand aan dat jaar al 12*9 = 108 maanden geweest. Oftewel er moet het verschil tussen 108 en 120 maanden worden bepaald:

• aflossing 10e jaar = a*{[(1+r)^120-1]/r - [(1+r)^108-1]/r};
• aflossing 10e jaar = 122,65*{[1,004074^120-1]/0,004074-[1,004074^108-1]/0,004074} = 2.335,08 euro;
• rente 10e jaar = 530,05*12-2.335 = 4.025,60 euro.
• aflossing 20e jaar = 122,65*{[1,004074^240-1]/0,004074-[1,004074^228-1]/0,004074} = 3.803,54 euro.

Ter controle hoeveel los je al rekende na 30 jaar af:

• aflossing na 30 jaar = 122,65*((1,004074^360-1)/0,004074) = 100.003 euro (met Excel kom je netjes op 100.000 euro uit);
• totale rente na 30 jaar = 360*530,05 – 100.000 = 90.818 euro;
• renteaftrek in schaal III = 0,42*90.818 = 38.143,56 euro voordeel.

Wil je een woningaankoop financieren laat dan jouw hypotheek altijd duidelijk doorrekenen, zodat jij weet wat je aan maandelijkse onkosten hebt.

Lees verder

• Hoe reken je de annuïteitenhypotheek uit?
• Banksparen, lineaire of annuïtaire hypotheek: de beste keus!
• Verschil tussen de marktwaarde en verkoopprijs
• Aflossing hypotheek: hoeveel heb je na zoveel jaar afgelost?
• Hoever staat jouw hypotheek onder water?