Eigenwoningreserve toch te ingewikkeld

Als u uw huis verkoopt en u maakt daar winst mee, dan heeft u vanaf dat moment een "eigenwoningreserve" (EWR). Koopt u een nieuwe woning dan is het de bedoeling van de fiscus dat u de eerder gerealiseerde overwaarde gebruikt voor de aankoop van de nieuwe woning. Simpel toch? Maar niet echt...

Beperking renteaftrek

In de afgelopen jaren zijn er al heel wat maatregelen genomen om de renteaftrek terug te dringen. Zo is het doel van de lening van belang: De rente op consumptieve leningen niet meer aftrekbaar; alleen rente op leningen die zijn aangegaan voor aankoop, onderhoud of verbetering van de eigenwoning telt nog mee. Daarnaast is ook de duur van de aftrek beperkt en wel tot maximaal 30 jaar. Een ook aan de hoogte van de lening is nu flink geknabbeld: Door de komst van de eigenwoningreserve kunt u niet meer onbeperkt genieten van maximale renteaftrek.

Eigenwoningreserve en eigenwoningschuld

Als u (al dan niet samen met een partner) een woning koopt voor € 200.000,- en u financiert die met een hypothecaire lening van € 220.000,- dan is de rente op die lening in beginsel volledig fiscaal aftrekbaar. Uw eigenwoningschuld is € 220.000,-. Verkoopt u de woning enkele jaren later voor € 300.000,- dan heeft u een winst van € 80.000,-. Dit is dan de eigenwoningreserve. Heel simpel. Tot dusver...

Aankoop nieuwe woning

De overwaarde van de oude woning dient u te gebruiken voor de aankoop van de nieuwe woning. Dit is natuurlijk niet verplicht, maar als u de overwaarde in het geheel niet inbrengt, dan is de rente over de nieuwe lening niet fiscaal aftrekbaar, tot het bedrag van die overwaarde. Dus, koopt u vier jaar later samen een nieuwe woning van € 400.000,- die u financiert met een hypothecaire lening van € 440.000,- dan moet die lening (fiscaal gezien) opgesplitst worden. En wel in een deel van € 80.000,- (de eigenwoningreserve) waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is en een deel van € 360.000,- (de eigenwoningschuld) waarvan de rente wel fiscaal aftrekbaar is. Het wordt al moeilijker...

Onoverzichtelijk

Inmiddels heeft u nu dus een deel van € 360.000,- dat wel fiscaal aftrekbaar is en een deel van € 80.000,- dat niet fiscaal aftrekbaar is. Het deel van € 360.000,- dient echter nog opgesplitst te worden in een deel van € 220.000,- waarvan de rente nog 25 jaar fiscaal aftrekbaar is en een deel van € 140.000,- waarvan de rente nog 30 jaar kan worden afgetrokken. Nu begint het voor de leek al snel onoverzichtelijk te worden, want in de meest simpele situatie hebben we nu al van doen met drie (fiscaal verschillende) leningdelen. En dat bij één simpele verhuizing!

Nog véél moeilijker

Bovenstaande is een heel simpel voorbeeld en dat is nog wel te doen, al is het overzicht al snel een probleem. Heel veel moeilijker wordt het wanneer er een aantal jaren nogmaals verhuisd wordt. Wellicht is dit het gevolg van een echtscheiding en blijft de ene partner (tijdelijk) in de huidige woning of koopt deze hem over of wordt er gehuurd. Daarna kan iemand opnieuw een relatie krijgen en dan moet er opnieuw uitgerekend worden hoeveel de eigenwoningreserve en de eigenwoningschuld op dat moment bedraagt (als dat nog te achterhalen is...). Dit is dan weer van belang bij de bepaling van de fiscale aftrekbaarheid van de rente die op dat moment gekocht wordt. En wellicht is de nieuwe partner ook al in het bezit van zijn/haar eigen eigenwoningreserve. De diverse eigenwoningschulden en eigenwoningreserves kunnen dan alleen nog door een professioneel adviseur berekend worden. Maar alleen als hij de juiste informatie van de klanten krijgt.

En hoe zit dit bij huwelijkse voorwaarden? Hoe gaat het bij ongehuwd samenwonenden? Wat gebeurt er met de kapitaalverzekering eigen woning (KEW), die al jaren liep?

Resumerend

De opzet van de eigenwoningreserve, het gebruiken van de winst bij verkoop van de oude woning voor de aankoop van de nieuwe woning, is duidelijk en simpel. In de praktijk kunnen er echter dusdanig ingewikkelde situaties ontstaan dat dit niet alleen voor de leek niet meer te volgen is, maar dat het ook voor de professionele adviseur bijzonder moeilijk wordt om er nog iets van te maken. En hetzelfde geldt voor de belastinginspecteur...

Welicht wordt dit over enkele jaren simpel opgelost door de aftrek van de rente in het geheel niet meer toe te staan? © 2007 - 2009 Edcreemers, gepubliceerd in Hypotheek (Financieel) op 11-11-2007, laatst gewijzigd op 11-11-2007. Het auteursrecht van dit artikel ligt bij de infoteur. Zonder toestemming van Edcreemers is vermenigvuldiging van dit artikel verboden. Meer...

Gerelateerde links

Stap 1 naar € 1.000.000,- en Ed Creemers Verzekeringen.

Verwante artikelen

• Aftrek hypotheekrente en de bijleenregeling: Als u een woning heeft gekocht, kan dat een belastingvoordeel opleveren omdat u de hypotheekrente en bepaalde kosten kunt aftrekken. U dient wel het zogenaamde ei…
• Bijleenregeling bij kopen van huis: Je hebt met de bijleenregeling te maken als je al een eigen woning hebt en een andere woning koopt en een nieuwe hypotheek afsluit. De bijleenregeling is opgenomen in de W…
• Bijleenregeling: Deze regeling werd op 1 januari 2004 in de Wet Inkomstenbelasting 2001 opgenomen. Uitgangspunt is dat bij verhuizing de eigenwoningschuld slechts mag worden verhoogd voor zover een hogere pr…
• De Bijleenregeling: Fictieve vervreemding: Deze fiscale maatregel werd op 1 januari 2004 ingevoerd. De gedachte achter de regeling is dat als mensen ‘winst’ maken op de verkoop van hun woning, zij – in ieder…
• Banksparen is meer dan een spaarrekening: Banksparen is niet alleen een alternatief voor de dure lijfrenteverzekering en het gaat niet alleen om sparen ondanks dat de term "Banksparen" anders doet vermoeden.…